二手房购房合同定金太少是否影响法律效力

[律师回复] 商品房包销合同效力如何认定，对合同效力有哪些影响?
1、包销商的主体资格对合同效力的影响
关于包销商主体资格，我国法律和行政法规尚无规定。建设部颁布的《商品房销售管理办法》对其作出了规定，根据该《办法》第二十五条规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”包销商须有房地产中介资质，那么未取得房地产中介资质的公司或个人包销商品房是否有效?法律和行政法规并无禁止性规定。

[律师回复]
1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。
2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。
4、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。　
7、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
8、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
9、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
10、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。
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1、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
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2、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60 天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
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3、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

[律师回复] 购房合同不备案不能简单认为无效或者有效。要按照情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。而在二手房买卖过程中形成的《房屋买卖合同》，则没有不备案即无效的约定。
根据《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

[律师回复] 购房合同不备案不能简单认为无效或者有效。要按照情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。而在二手房买卖过程中形成的《房屋买卖合同》，则没有不备案即无效的约定。
根据《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　
根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者至要求退房，一般会得到支持。
选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　
其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;
最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　
根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者至要求退房，一般会得到支持。
选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　
其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;
最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　
根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者至要求退房，一般会得到支持。
选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　
其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;
最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

[律师回复] 回 购 协 议

甲方：
乙方：
甲乙双方于 年 月 日签订了《 合同》（以下称买卖合同），就乙方向甲方购买 事宜达成一致。现双方就所购标的物 回购事宜，经友好协商，达成本回购协议（以下称本协议）。
1、回购标的：
本协议的所称的回购标的物指买卖合同中的标的物。标的物位置、面积等详见买卖合同。
买卖合同签订时，标的物为甲方的在建工程，回购时标的物若未能建成的，甲方亦进行回购，且对此无任何异议，亦不主张任何权利。

2、回购期限：
（1）甲方在乙方支付全部款项后的 年内。此期限内未回购的，甲方丧失回购权利，并积极协助乙方办理相关产权手续。
（2）在上述约定回购期限内，如甲方需要回购，需提前5个工作日和乙方协商。
3、回购成交价格：
甲乙双方商定甲方回购成交价格为人民币（大写） 。因买卖合同及本协议所产生的任何费用，由甲方全部承担。
4、不可抗力
本协议称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方或者双方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。如因不可抗力事件发生，不影响本协议的执行，在本协议约定回购期限到期后，甲方应按照约定回购成交价格，立即回购。
5、补充与附件 本协议未尽事宜，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
6、协议效力
（1）本协议作为买卖合同的补充，如买卖合同不成立、被撤销或宣告无效，本协议效力不受影响。
（2）本协议自甲、乙双方签字之日起生效。本协议壹式 份，双方各执 份，具有同等法律效力。
【以下为签字页】
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人： 法定代表人：
年 月 日 年 月 日
我根据回购协议不影响买卖合同效力找到了以上资料，希望对你有帮助

[律师回复] 在交易双方没有在合同中，对合同生效作出条件约定的，购房合同没有备案，同样具有合同效力，即法定的约束力。

[律师回复] 假如合同中没有签订落款日期的话，合同内容中没有签署日期的，不会影响到合同的效力问题，可以由合同双方当事人就合同中的签订日期进行补正，由双方共同签字确认就可以了。

[律师回复] 众所周知，限购令下限制的是购买，并未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效。如果双方在明知有限购政策的情况下依然签订商品房买卖合同或二手房买卖合同，该合同如果是双方真实意思表示，购房人交付房款，售房人交付房屋，交易亦可完成，房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实现，当事人亦可通过对其名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证的条件，继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益，故限购政策不影响购房合同的效力。

[律师回复] 实践中影响电子格式合同效力的因素主要有两个：一是充分告知。充分告知要求以合理的方式提醒相对人注意，并且，要保证相对人有审查的机会。二是充分理解。对于制定的格式合同的内容，相对人能够充分理解这些合同条款的意思。

[律师回复] １、合同的效力影响诉讼的时效。如果合同是合法有效的，则诉讼时效可以从合同中的权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；如果合同无效的，则自始无效。
２、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第一百五十五条  无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
第一百五十六条  民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百八十八条  向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 购房合同有没有合同编号，均不影响百合同效力。
无效合同具有以下特征：
(1)不具备合同有效的基本要件。
(2)因意思表示不真实而损害了国家、集体、第三人利益或公共利益。如仅损害当事人的利益，为可以撤销的合同。
(3)无教合同从成立时起就没有法律效力。
(4)无效合同的度确认权由、文民法院和仲裁机构行使。而所谓的合同编号，是为了方便合同管理，而给合同设定的，和合同内容没有任何的关系，也没有任何的影响知，因此，不管有没有合同编号，均不影响合同的法律效力。

[律师回复] 您好，针对您的无效合同不影响解决争议条款的效力？问题解答如下, 　　《合同法》第57条规定：合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独认存在的有关解决争议方面的条款的效力。该条款表明，合同中有关解决争议方法的条款具有相对性，不因合同无效、被撤销或者终止而失去其效力。　　有关解决争议方法的条款主要包括如下儿种形式：一是仲裁条款。仲裁条款是仲裁协议的一种表现形式，是当事人在合同约定的用仲裁方式解决双方争议的条款。我国对合同争议采取或裁或审制度，仲裁条款有排除诉讼管辖的效力。二是选择受诉的条款。我国《民事诉讼法》第25条规定：合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。三是选择检验、鉴定机构的条款。四是法律适用条款。五是关于协商解决争议的条款。

[律师回复] 1、一般情况下，合同中的某项条款无效的，不会影响整个合同的效力，但是对于关键性条款会影响整个合同的效力，
2、合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

[律师回复] 协议离婚，协议不成到法院起诉离婚

[律师回复] 合同撕坏了的，如果合同尚未履行，且有一方不承认合同存在另一方又无法证明合同内容的，则视为未签署过生效合同，合同无效；
如果一方虽然不承认，但另一方提供了证据证明合同存在的，则合同即使撕毁也有效。如果合同已经实际履行了的，则即使合同撕毁了也仍然有效。
【法律依据】
《民法典》第四百九十条，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

[律师回复] 征收耕地的赔偿花费包括土地赔偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的赔偿费。征收耕地的土地赔偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍征收，耕地的安置补贴费，按照需要安置的乡下人口数计量。需要安置的乡下人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计量。每一个需要安置的乡下人口的安置补贴费准则，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补贴费，最高不得超出被征收前3年平均年产值的15倍。

[律师回复] 债权转让未通知债务人不影响合同效力。只要合同的签订是双方当事人意思表示真实，不违反相关规定即可。但是合同对于债务人是不发生效力的。
《合同法》第80条第1款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。因为合同的转让通常涉及到两种不同的法律关系，即原合同当事人双方之间的关系，和转让人与受让人之间的关系。尽管合同的转让主要是在转让人和受让人之间完成的，但因为合同的转让涉及到原合同当事人权利与义务的变更。