物业服务纠纷问答

1、物业服务企业收取的物业费有几种定价形式?物业服务收费包括哪些?

物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

(四)物业服务企业办公费用;

(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

2、小区内楼房下面的架空层属于谁所有?物业公司是否有权出租、使用?

楼房下面的架空层与整栋楼房属于不可分割的整体，架空层由梁柱构成，负责承载整栋大楼的作用，属于建筑物的承重结构。业主购买了楼内的单元房，与之不可分的架空层属于全体业主所有，物业公司无权处置。

3、小区内的地下车库是否属于物业的共用部位?

关于这个问题，有以下三种情况：

A.地下车库已有开发商办理了产权证，产权就是属于开发商所有。开发商有权自由处分。

B.如果没有办理产权证，就看地下车库有没有被计算入公摊的建筑面积。如果被计算进去了，应归全体业主共有;如果没有，应归开发商所有。

C.如果地下车库属于人防工程，则产权属于国家，但收益遵循“谁投资，谁受益”的原则。

4、小区内的健身器材致人损害，物业公司应承担什么样的赔偿责任?

小区内的健身器材属于共用设施，物业公司对此负有维修养护的责任。若健身器材本身已损坏，物业公司没有及时维修，则物业公司应承担相应的法律责任。如果是使用者自己使用不当或第三人有过错，则使用者或第三人应承担部分法律责任。受害人可以选择追究物业公司的违约责任也可以选择追究第三人的侵权责任，若物业公司尽到了维修养护职责，则不承担赔偿责任。

5、业主停放在车位的车辆被盗、被划，物业公司要赔偿吗?

发生这种情况，关键要看双方是否形成了对车辆的保管合同关系。如果业主与物业公司签订了保管合同，物业公司收取了车辆保管费，物业公司应依据合同约定或法律规定承担法律责任。如果业主仅是缴纳车辆停车费，且物业公司尽到了安保职责，没有故意或重大过失，则不承担赔偿责任。停车费是物业公司为业主提供车位而收取的管理费或使用费，法律是允许物业公司收取停车费的。《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第二十三条规定：住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费。业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

6、业主家的玻璃或其他物件坠落，砸伤他人，物业公司要承担责任吗?

《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”如果坠落物件是某业主家的，该业主属于所有人和管理人，应由业主承担赔偿责任。如果物件属于共用部位上的附属设施，物业公司作为物业的管理者和维护者，有责任发生并消除这种隐患，进行维修或更换，应由物业公司承担赔偿责任。

7、业主房屋被盗，受到财产损害或在屋内受到人身损害，物业公司是否应承担赔偿责任?

关键要看物业公司是否尽到了物业服务合同中的安保义务。如果没有尽到，则应承担相应的法律责任，但是赔偿责任范围并不是业主的全部损失，因为犯罪分子是直接加害人，主要损失由犯罪分子承担。物业公司在其能够防止或制止损害的范围内承担补充赔偿责任。

8、业主在窗台、阳台外搭建防盗窗或其他架台，相邻业主感到不安全，物业公司没有执法权不能强拆，该如何行使管理职责?

《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门(可以是居委会、街道、派出所等)在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

9、物业公司提供的服务达不到合同要求，业主或业委会如何维权?

如果大多数业主对物业公司的服务不满意，业委会有三种方式保护全体业主的合法权益，第一、及时与物业公司沟通，以便物业公司发现不足，进而提高服务质量;第二、业委会召集业主大会，通过业主大会决定是否解除物业服务合同;如果物业公司提供的服务侵害了业主的合法权益造成损失，业委会或业主可以起诉物业公司要求赔偿。

10、房屋质量令业主不满意，诸如地面、墙面有裂纹，楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，业主以拒交物业费的方式维权，有没有法律依据?

开发商和物业公司属于不同的企业法人，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，不能混为一谈。业主按照物业服务合同约定按时交纳物业费用不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳，房屋质量问题业主可以采用法律途径解决。

11、物业服务合同是业委会和物业公司签订，业主能否以自己并未在合同上签字为由拒交物业费?

《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。所以，业主以此拒交物业费无法律依据，物业公司可以起诉。

12、部分业主以物业服务不达标，存在瑕疵而拒交物业费，合法吗?

不合法。业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业公司服务质量不达标通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。同时，物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，个别业主不缴纳物业费也是对大多数业主利益的侵害。物业公司的服务质量不能由个别业主评判，因为对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。