二手房交易流程及税费是怎么规定的?

二手房交易流程和二手房交易过程中相关税费的缴纳在不同地区有不同的规定。那么，二手房交易流程及税费是怎么规定的?进行二手房交易时，需要遵循的法律规定有哪些?二手房交易的税费怎么计算?

二手房交易流程：

　　《城市房地产管理法》第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

　　(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

①卖方委托出卖

②买方委托购买

③买卖双方签署《二手房预约买卖及居间服务合同》

④买方支付定金及首期或全款做资金监管

⑤买方申请按揭贷款

⑥卖方赎楼、注销抵押登记，收取定金

⑦买卖双方签署《二手房买卖合同》并递交过户申请

⑧缴纳房地产交易税费

⑨买方领取新房地产权证，解除首期款或全款监管

⑩买方办理抵押登记，银行发放贷款

办理交楼及水.电.煤气.等过户

备注：

1.交易物业无抵押，无步骤⑥中赎楼、注销抵押登记内容。

2.买方一次性付款，无步骤⑤⑩，步骤④⑨中的“首期款”为定金外全部楼款。

一. 定金支付：

1.红本在手，查档无误后并将房产证原件交于居间方处托管，由买方直接将定金支付给卖方(预留交房保 证金，视装修等情况预留 5000 元—10000 元) 。

2.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，赎出房产证并注销抵押登记，房产证原件交于居 间方或居间方指定担保公司处，居间方在两个工作日内支付定金给卖方。

3.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，卖方做完全权委托公证给居间方及居间方指定担 保公司后，并将委托书全部原件交于居间方处，查档无误由居间方两个工作日内支付给卖方。

二. 买方一次性付款，卖方红本在手的流程：

1.将除定金以外的全部房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。

2.买卖双方签署《二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。

3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。

4.凭买房房产证复印件，由第三方将全部房款支付给卖方。

5.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

6.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

三. 买方按揭，卖方红本在手的流程：

1.买方将定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议，并向银行提交按揭贷款申请。

2.二至五个工作日内买方按揭银行出具贷款承诺书给卖方，买卖双方签署《二手房买卖合同》，并到 产权交易中心递交过户申请。

3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。

4. 买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。

5.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，买方按揭银行发放贷款部分房款给卖方。

6.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

7. 居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

四. 买方按揭，卖方需要赎楼的流程：

1. 卖方做全权委托公证书给居间方及居间方指定担保公司， 由担保公司或者业主到卖方欠款银行办理提前还款手续。

2. 将除定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。

3. 二至五个工作日内银行出具贷款承诺书给卖方(这里的卖方也指担保公司) 。

4.担保公司二至五个工作日出具担保函给银行，申请短期贷款作赎楼之用(我们称赎楼款) 。

5.二至五个工作日后银行放赎楼款给担保公司，担保公司将赎楼款存入卖方欠款银行账户或者卖方按揭账户等待扣款。

6.存入卖方欠款银行账户或者从卖方按揭账户扣款后，七至二十个工作日后(这个时间要根据不同的银行来定，一般只需 1 个礼拜)将房产证赎出并注销抵押登记。

7. 买卖双方签署《二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。

8.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。

9. 买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。

10. 五个工作日后， 抵押登记手续办理完毕，银行发放贷款部分房款给卖方 (这里的卖方也包括担保公司)。

11. 办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

12. 居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

五. 交易税费：

1.佣金：买卖双方各付成交价 1.5%。

2.评估费：按规定由买方支付，住宅暂时不需要，商业有 300—500 不等。

3.契税：按国家规定买方支付， 90 平以下首次置业的 1.0%;多次置业及 90 平以上物业 1.5%;144 平以 上的物业， 商业物业， 容积率 1.0 以上的物业， 成交价高的定位为豪宅的物业 (这个标准由国土部门来定) 。

4.抵押登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。

5.转移登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。

6.印花税： 平以下首次置业的免收印花税; 90 多次置业及 90 平以上物业 0.1% (按规定双方各付千分之 0.5) 。

7.交易费：按规定双方各付每平米 3 元。

8.贴花：￥5.00

9.营业税：按规定由卖方支付，144 平以下物业买卖时间没有超五年的按原价 5.0%;144 平以上的物业， 容积率 1.0 以上的物业，成交价低于的定位为豪宅的物业(这个标准由国土部门来定)，买卖时间没有超过 五年的按差额征收 5.0%。

10.教育附加费：营业税的 3.0%。

11.城建维护税：营业税的 1.0%。

12.赎楼费：委托公证费 380+担保费为卖方银行欠款 1.0%(可以打折)+赎楼款短期利息(另外公式) 。

13.买卖合同公正费：买卖双方有境外人士时按《二手房买卖合同》成交价 0.3%。

一、证明土地使用权公证、转让，房屋转让、买卖及股权转让收取公证费计算公式(房屋转 让合同公证收费标准)

合同标的 收费公式

50 万(含 50 万)以下的 标的额×0.003(不低于 200 元)

50 万 01 元—500 万元 (标的额-50 万元)×0.0025+1500 元

500 万 01 元—1000 万元 (标的额-500 万元)× 0.002+12750 元

1000 万 01 元—2000 万元 (标的额-1000 万元)× 0.0015+22750 元

2000 万 01 元—5000 万元 (标的额-2000 万元)× 0.001+37750 元

5000 万 01 元—1 亿元 (标的额-5000 万 元)×0.0005+67750 元

1 亿 01 元以上的 (标的额-1 亿元)×0.0001+92750 元 注：50 万 01 元=500001 元，

其它类推 例：合同标的 600 万，公证费=(600 万-500 万)×0.002+12750 =100 万×0.02+12750 =2000+12750 =14750 元

二、证明其它经济合同收取公证费计算公式(房屋抵押合同公证收费标准)

合同标的 收费公式

2 万以下的 标的额×0.01

2 万 01 元—5 万元 (标的额-2 万元)×0.008+200 元

5 万 01 元—10 万元 (标的额-5 万元)×0.006+440 元

10 万 01 元—50 万元 (标的额-10 万元)×0.005+740 元

50 万 01 元—100 万元 (标的额-50 万元)×0.004+2740 元

100 万 01 元—200 万元 (标的额-100 万元)×0.003+4740 元

200 万 01 元—300 万元 (标的额-200 万元)×0.002+7740 元

300 万 01 元—400 万元 (标的额-300 万元)×0.001+9740 元

400 万 01 元以上 (标的额-400 万元)×0.0005+10740 元

注：10 万 01 元=100001 元，其它类推例：合同标的为 250 万，公证费=(250 万-200 万)×0.002+7740=50 万×0.002+7740 =1000+7740 =8740 。