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债务不因房屋转移而转移案例分析
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2024-03-02
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向志舜律师
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专家导读
,买方也可通过预留押金的方式避免产生此类纠纷。比如,买卖双方在签订合同时可以在合同中约定一定数量的押金,在房屋交付后,买方携带产权证到供暖、物业等部门变更合同主体,如果原房主隐瞒事实,房屋确有欠费,而原房主拒不补交时,可以用预留的押金交付。
在购买二手房中有很多的猫腻，比如前面的业主未交清物业费、水电气费等费用，你购买了此房屋后就需要把前面业主的欠费缴纳清。这就叫做债务不因房屋转移而转移。现在律图的小编将在下面的文章中为您介绍案例。
债务不因房屋转移而转移案例分析：
案例1
进城打工的小张买了套二手房,刚搬进去住了半个多月,物业公司就在他家门上贴出了“欠费清单”。上面显示此住户原房主已拖欠物业公司9年半的物业费,总计1010元。
小张觉得,钱虽然不是很多,但不能白白当了冤大头,当初的购房合同上可是写明的,在双方交接钥匙以前,双方应办理有关物业的交接,包括物业管理,并结清相关费用。但因为没有核实信息,结果还是出现了拖欠物业费这个麻烦。
物业公司觉得这笔钱数额较小,所以9年多时间一直没有起诉原房主。又到收取物业费的时候,他们就在小张家门口贴上了催款单。“我们不管你卖不卖房,我们只对房屋所有人催缴欠款。”
案例2
无独有偶,尹女士也遭遇了这样的情况,买房时原房主承诺物业费、水费、电费、燃气费等费用没有任何拖欠,而且还把近几年缴纳相关费用的收据拿给尹女士看。但后来入住之后却被告知拖欠五年共9000多元的物业费。
尹女士找到原房主,原房主说那些物业费是单位欠的,原单位黄了,他个人这几年肯定没欠,让她去找原单位去。尹女士千方百计找到了原房东单位的留守人员,得知近些年单位效益不好,连开工资都难,公司员工几乎都离开了,当时相关事宜负责人早已联系不上了,最重要的是单位根本没有能力为尹女士补交这9000多元。虽然她最后自己补缴了这笔钱,但总觉得很委屈。
律师说法与分析
律师认为,小张和尹女士可以要卖方承担陈欠物业费,同时在使用房屋期间拖欠的各项费用都可以要求卖方补缴。转让房屋时遗留的欠费问题,从法律上讲,应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性,合同是两者之间的问题,不能涉及第三人。像他们这种情况由于原房主所拖欠的物业费是基于原房主与物业公司之间的服务合同产生的,而在该法律关系中,并没有涉及到后来的买房人,所以他们没有义务支付该部分物业费。房子的转移并不意味着债务的转移。物业公司应该与原业主通过法律途径解决。
第二个案例中,原房主让尹女士去找单位索要该部分费用是没有法律依据的,因为尹女士与原房主的单位不存在任何依附关系,尹女士没有权利直接找原房主的单位。
鉴于目前尹女士已经补交了原房主所拖欠的物业费,尹女士追回该部分款项最好的方式是通过诉讼直接向原房主请求该部分费用,因为尹女士与原房主的合同中明确约定了:“房子不欠物业费、水电气等任何费用,如有陈欠物业费等,由原房主负担”,现在尹女士已经替原房主偿还了应该由原房主补交的物业费,尹女士与原房主之间形成了债权债务关系,尹女士作为债权人要求债务人原房主清偿债务的主张应该获得法律的支持。
在二手房买卖过程中,买卖双方通常会忽略诸如物业、水电等费用的结算,所以为了避免这类纠纷的发生,业主在购买二手房时,在确保房屋质量的同时,一定要先查清原房主是否拖欠费用。如有欠费现象应要求原房主结清,最好在买房交易前与原房主一起,把各种费用全部交清,并逐一与水、电、煤气、暖气、电话、有线电视等公司落实。这样虽然麻烦,但是较为稳妥。
另外,买方也可通过预留押金的方式避免产生此类纠纷。比如,买卖双方在签订合同时可以在合同中约定一定数量的押金,在房屋交付后,买方携带产权证到供暖、物业等部门变更合同主体,如果原房主隐瞒事实,房屋确有欠费,而原房主拒不补交时,可以用预留的押金交付。
希望可以对您的疑问有所帮助，更多关于这方面的法律问题，如怎么避免这类纠纷?在选购二手房之前需要注意哪些?请联系我们律图的专业律师为您进行详细的解答，帮助您维护自己的合法权益。
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刑事辩护
我的一个朋友刚学习法律知识，有很多不懂，所以现在想要问下转移夫妻共同财产案例分析是怎样的呢？
[律师回复] 一般来讲一方婚前首付购买，登记在自己名下的房屋是其个人财产，但是需要补偿婚后还贷以及所对应的房屋增值部分给另一方
您好，以下几种是法律上认为夫妻感情确已破裂的情形：
①重婚或有配偶者与他人同居的
②实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员
③有赌博、吸毒等恶习屡教不改的
④因感情不和分居满二年的
⑤一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的
⑥ 其他导致夫妻感情破裂的情形。
如果发生您身上的情况属于法律上认定属于夫妻感情确已破裂的情形之一，建议您向法院提起离婚诉讼。有关抚养权，财产等问题，可以继续咨询。
根据法律规定，一方在离婚前转移、私自变卖夫妻共同财产的，在离婚时对该部分财产可以不分或者少分给转移财产的一方；如果一方在离婚时隐藏财产，另一方在离婚后发现该财产了仍然可以起诉要求分割。
如果一方不同意离婚，那么只能通过法院诉讼途径解决，法院会根据双方感情破裂的情况判决离或者不离，如果有法定的离婚情形如赌博、吸毒、家暴、婚外情、分居满两年等，或者其它被法院认定为感情破裂的情形，法院很大可能会判决离婚，如果法院判决不离，双方继续分居6个月后再行起诉，此时判决离婚的可能性很大。我们建议即使第一次诉讼可能判不离也要认真应对，因为此时在法庭上的陈述、双方的举证都会记录在案，下次诉讼时有很强的证据效力。
转移夫妻共同财产案例
您好，以下几种是法律上认为夫妻感情确已破裂的情形：
①重婚或有配偶者与他人同居的
②实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员
③有赌博、吸毒等恶习屡教不改的
④因感情不和分居满二年的
⑤一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的
⑥ 其他导致夫妻感情破裂的情形。
如果发生您身上的情况属于法律上认定属于夫妻感情确已破裂的情形之一，建议您向法院提起离婚诉讼。有关抚养权，财产等问题，可以继续咨询。
根据法律规定，一方在离婚前转移、私自变卖夫妻共同财产的，在离婚时对该部分财产可以不分或者少分给转移财产的一方；如果一方在离婚时隐藏财产，另一方在离婚后发现该财产了仍然可以起诉要求分割。
如果一方不同意离婚，那么只能通过法院诉讼途径解决，法院会根据双方感情破裂的情况判决离或者不离，如果有法定的离婚情形如赌博、吸毒、家暴、婚外情、分居满两年等，或者其它被法院认定为感情破裂的情形，法院很大可能会判决离婚，如果法院判决不离，双方继续分居6个月后再行起诉，此时判决离婚的可能性很大。我们建议即使第一次诉讼可能判不离也要认真应对，因为此时在法庭上的陈述、双方的举证都会记录在案，下次诉讼时有很强的证据效力。
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快速解决“婚姻家庭”问题
你们好，请问房屋继承权转让的具体内容是什么呢？结合案例简要分析，我妈妈的房屋需要过户
[律师回复] 继承权是一种依附人身关系的权利，它与个人的人身不可分离，例如根据《继承法》关于“父母和子女有相互继承遗产的权利”的规定，只有具备父母子女关系才有继承遗产的权利。
因此，继承权是不能转让的。
依《继承法》规定，继承权人可以放弃继承权，放弃继承权，意味着放弃与继承权相关的其他几种权利。
继承人表示放弃继承，实际是以法定继承人身份行使了自己的继承权。而把继承来的一份遗产，再赠与别人，法律是允许的，也是合法的。但此时，继承人不是转让继承权而是转让的财产所有权。
房产公正继续后需要办理过户手续方可买卖，否则，需要以原产权人的资格参与买卖。
《物权法》
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
二、房产继承过户
继承过户,需要的证件:
1、房屋所有证
2、继承公证书
3、继承人身份证复印件
4、继承人申请书.
需要缴纳的费用大概有：
1、房屋权属证书工本费10元/证;
2、转让手续费1元/平方米;
3、印花税5元/证;
4、契税按房屋一半价格的3%收取。如果你所继承的房屋 ?有办理新的《房屋所有权证》，还需要申领新的《房屋所有权证》，缴纳10元的房屋权属证书工本费、5元的印花税、0.5元/平方米的测绘费。
因此，继承权是不能转让的。
依《继承法》规定，继承权人可以放弃继承权，放弃继承权，意味着放弃与继承权相关的其他几种权利。
继承人表示放弃继承，实际是以法定继承人身份行使了自己的继承权。而把继承来的一份遗产，再赠与别人，法律是允许的，也是合法的。但此时，继承人不是转让继承权而是转让的财产所有权。
房产公正继续后需要办理过户手续方可买卖，否则，需要以原产权人的资格参与买卖。
《物权法》
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
二、房产继承过户
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1、房屋所有证
2、继承公证书
3、继承人身份证复印件
4、继承人申请书.
需要缴纳的费用大概有：
1、房屋权属证书工本费10元/证;
2、转让手续费1元/平方米;
3、印花税5元/证;
4、契税按房屋一半价格的3%收取。如果你所继承的房屋 ?有办理新的《房屋所有权证》，还需要申领新的《房屋所有权证》，缴纳10元的房屋权属证书工本费、5元的印花税、0.5元/平方米的测绘费。
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分家析产需要缴税么？发生房屋权属的转移
[律师回复] 析产即分家析产，指的是家庭成员之间因生产、生活或其他方面的需要，分割共同所有的财产的行为。先析产后继承是指继承开始之前，应选确定被继承人个人所有的财产部分，并明确在共同财产中属于被继承人的那一部分财产，把这一部分财产从共同财产中分离出来，只有对上述属于被继承人所有的财产才存在继承问题，才能由继承人继承。唯有如此才能避免把夫妻共有财产或家庭共有财产中属于生存配偶一方或其他家庭成员的财产部当成死者的遗产全部为继承分割。先析产后继承即是为了维护生存配偶和其他家庭成员的个人所有权，也是为了死亡公民的财产得到公平合理的分配。以上是有关于分家析产条件有哪些的相关内容，望采纳！
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分家析产房产转移登记
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、写分家协议书
写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员（某人）的名下，签字捺印
2、居委会核实
向房屋所在地居委会申请出具证明，居委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实
3、房产测绘
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图
4、房产受理
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理
5、领证7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。
1、写分家协议书
写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员（某人）的名下，签字捺印
2、居委会核实
向房屋所在地居委会申请出具证明，居委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实
3、房产测绘
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图
4、房产受理
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理
5、领证7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。
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债权转让纠纷案例分析
A欠B款29380元，B欠C款4万元，C觉得对B追款无望，遂将其中的29380元债权转让给了好友A，A以此要求与B进行抵销。B则认为，A与C之间的债权转让没有征得其同意，且A与C之间根本就不存在着债权债务关系。因此，该债权转让无效。
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分家析产房产转移登记
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、写分家协议书
写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员（某人）的名下，签字捺印
2、居委会核实
向房屋所在地居委会申请出具证明，居委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实
3、房产测绘
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图
4、房产受理
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理
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1、写分家协议书
写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员（某人）的名下，签字捺印
2、居委会核实
向房屋所在地居委会申请出具证明，居委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实
3、房产测绘
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图
4、房产受理
所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理
5、领证7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。
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快速解决“婚姻家庭”问题
离婚析产算房屋转出吗
[律师回复] 离婚析产房屋有两个含义：
１、指离婚时，对婚姻存续期间共有的房屋进行分割
２、指离婚对财产进行分割时，婚姻存续期间共有的财产所指向的房屋。
离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。目前规定，双方是免收交易税费的。
若拟析产的房屋正在按揭中，需要抵押权人即贷款银行的才能办理析产登记，或者将贷款结清。另外，各个银行对于离婚析产有不同做法，通常来说客户除了要到银行签署相关文件外，一般需要还相应担保。
离婚房屋过户手续费：
税类：１、契税按产价百分之二；２、印花税按产价万分之五。
费类：１、登记费８０元；２、交易手续费百分之二（按产价）；３、工本费２０元。
对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。
１、指离婚时，对婚姻存续期间共有的房屋进行分割
２、指离婚对财产进行分割时，婚姻存续期间共有的财产所指向的房屋。
离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。目前规定，双方是免收交易税费的。
若拟析产的房屋正在按揭中，需要抵押权人即贷款银行的才能办理析产登记，或者将贷款结清。另外，各个银行对于离婚析产有不同做法，通常来说客户除了要到银行签署相关文件外，一般需要还相应担保。
离婚房屋过户手续费：
税类：１、契税按产价百分之二；２、印花税按产价万分之五。
费类：１、登记费８０元；２、交易手续费百分之二（按产价）；３、工本费２０元。
对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。
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离婚析产算房屋转出吗
[律师回复] 离婚析产房屋有两个含义：
１、指离婚时，对婚姻存续期间共有的房屋进行分割
２、指离婚对财产进行分割时，婚姻存续期间共有的财产所指向的房屋。
离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。目前规定，双方是免收交易税费的。
若拟析产的房屋正在按揭中，需要抵押权人即贷款银行的才能办理析产登记，或者将贷款结清。另外，各个银行对于离婚析产有不同做法，通常来说客户除了要到银行签署相关文件外，一般需要还相应担保。
离婚房屋过户手续费：
税类：１、契税按产价百分之二；２、印花税按产价万分之五。
费类：１、登记费８０元；２、交易手续费百分之二（按产价）；３、工本费２０元。
对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。
１、指离婚时，对婚姻存续期间共有的房屋进行分割
２、指离婚对财产进行分割时，婚姻存续期间共有的财产所指向的房屋。
离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。目前规定，双方是免收交易税费的。
若拟析产的房屋正在按揭中，需要抵押权人即贷款银行的才能办理析产登记，或者将贷款结清。另外，各个银行对于离婚析产有不同做法，通常来说客户除了要到银行签署相关文件外，一般需要还相应担保。
离婚房屋过户手续费：
税类：１、契税按产价百分之二；２、印花税按产价万分之五。
费类：１、登记费８０元；２、交易手续费百分之二（按产价）；３、工本费２０元。
对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。
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我是一个外村人，现在想购买宅基地房屋，我想问一下外村购买宅基地房屋案例要怎么分析呢
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(一)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
(二)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
(一)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
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最近在学法律，有个题是房屋抵押合同纠纷的案例都有哪些？因为我也是刚刚学法律，想咨询下大家。
[律师回复]
一、原告诉称
原告A起诉称：双方在昌平建委签订房屋抵押合同。原告将房屋抵押给被告，以向被告借款治病。被告要求原告用其房抵押才同意给付600000元，原告被迫同意。至今，被告从未履行给付义务，所以原告认为原被告之间不成立借贷关系，房产抵押合同及借据亦未生效。故诉至法院，请求：
1、判令解除原告与被告签订的房屋抵押合同；
2、判令被告协助原告将房产抵押予以解除；
3、判令被告返还原告房产证；
4、诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告B答辩称：原告所述与事实不符。2003年春节后，被告向原告支付1700000万元、美金99000元。2008年初，原告主动要求将涉案房屋过户给被告以补偿对被告的亏欠。2008年6月，原被告双方因涉案房屋为经济适用房不得交易，而协商签订《借款合同》及《房屋抵押合同》，约定先以涉案房屋抵押，等涉案房屋符合政策要求后再将其过户给被告，如因政策或其他原因无法过户的，原告应当偿还前述借款。至于合同中借款金额于前述不符的问题，系有关部门告知涉案房屋价值应当低于500000元，所以双方将借款金额改为610000元。被告已经向原告支付2500000元，依约超额履行了合同义务，合同已成立并生效。
三、审理查明
经审理查明：原被告签订的《房屋抵押合同》后，双方立即办理了抵押登记。被告对其主张的已将借款全额支付给原告的事实未能提供证据加以证明，故其应当承担举证不能的后果，该主张无法得到法院的支持。同时经原告向本院申请、本院指定，北京盛唐司法鉴定所出具鉴定意见书：检材《借款合同书》中“程蓬勃”签名与样本中的“程蓬勃”签名不是同一人书写。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决：
（1）解除原告程蓬勃与被告程大林签订的《房屋抵押合同》；
（2）被告B于本判决生效后七日内协助原告程蓬勃办理房屋的解除抵押登记手续。
五、北京房地产专业律师靳双权点评
北京房地产专业律师靳双权认为，原告与被告之间签订的《房屋抵押合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务。任何一方行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告向法院主张被告未交付借款，根据举证规则，被告应当承担证明双方是否形成借贷关系的责任，由于被告未提交有力证据无法证明原被告双方存在借贷关系，可以认定原被告之间不存在借贷关系。依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。被告不能证明担保的债权客观存在，即可以认定原被告签订的《房屋抵押合同》应予以解除，被告有义务协助原告办理解除抵押登记手续，原告的该项诉讼请求应当得到法院的支持。由于原告未能举证证实被告持有涉案房屋房产证，故对于原告的此项诉讼请求，不能得到法院的支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
一、原告诉称
原告A起诉称：双方在昌平建委签订房屋抵押合同。原告将房屋抵押给被告，以向被告借款治病。被告要求原告用其房抵押才同意给付600000元，原告被迫同意。至今，被告从未履行给付义务，所以原告认为原被告之间不成立借贷关系，房产抵押合同及借据亦未生效。故诉至法院，请求：
1、判令解除原告与被告签订的房屋抵押合同；
2、判令被告协助原告将房产抵押予以解除；
3、判令被告返还原告房产证；
4、诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告B答辩称：原告所述与事实不符。2003年春节后，被告向原告支付1700000万元、美金99000元。2008年初，原告主动要求将涉案房屋过户给被告以补偿对被告的亏欠。2008年6月，原被告双方因涉案房屋为经济适用房不得交易，而协商签订《借款合同》及《房屋抵押合同》，约定先以涉案房屋抵押，等涉案房屋符合政策要求后再将其过户给被告，如因政策或其他原因无法过户的，原告应当偿还前述借款。至于合同中借款金额于前述不符的问题，系有关部门告知涉案房屋价值应当低于500000元，所以双方将借款金额改为610000元。被告已经向原告支付2500000元，依约超额履行了合同义务，合同已成立并生效。
三、审理查明
经审理查明：原被告签订的《房屋抵押合同》后，双方立即办理了抵押登记。被告对其主张的已将借款全额支付给原告的事实未能提供证据加以证明，故其应当承担举证不能的后果，该主张无法得到法院的支持。同时经原告向本院申请、本院指定，北京盛唐司法鉴定所出具鉴定意见书：检材《借款合同书》中“程蓬勃”签名与样本中的“程蓬勃”签名不是同一人书写。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决：
（1）解除原告程蓬勃与被告程大林签订的《房屋抵押合同》；
（2）被告B于本判决生效后七日内协助原告程蓬勃办理房屋的解除抵押登记手续。
五、北京房地产专业律师靳双权点评
北京房地产专业律师靳双权认为，原告与被告之间签订的《房屋抵押合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务。任何一方行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告向法院主张被告未交付借款，根据举证规则，被告应当承担证明双方是否形成借贷关系的责任，由于被告未提交有力证据无法证明原被告双方存在借贷关系，可以认定原被告之间不存在借贷关系。依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。被告不能证明担保的债权客观存在，即可以认定原被告签订的《房屋抵押合同》应予以解除，被告有义务协助原告办理解除抵押登记手续，原告的该项诉讼请求应当得到法院的支持。由于原告未能举证证实被告持有涉案房屋房产证，故对于原告的此项诉讼请求，不能得到法院的支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
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什么是房屋买卖风险转移，房屋买卖风险转移的
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。
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移送管辖与管辖权转移的辨析区别是什么
移送管辖与管辖权转移的辨析区别是前提条件和对象都不同，而且对应的法院管辖权也不同，同时两者的级别还有作用，以及相应的发生原因也是不同的，对于管辖权的转移职能由上级法院决定。
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诉讼仲裁
民法案例分析
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 民法学案例分析题及答案案例185岁的王老太有一子一女，儿子一向不孝顺，女儿出嫁。自女儿出嫁后，儿子根本不管母亲。王老太十分生气，时常唠叨，将来要把全部财产遗给女儿，不给儿子一草一木。儿子得知母亲心意后，立即要王老太马上立一份遗嘱，把全部财产给他一人，否则，就要把老太太“倒过来拎”、“打死她。”王老太无奈，只好按照儿子的要求，立了遗嘱。问：
1、王老太所立遗嘱有效吗为什么
2、王老太想重新立一份遗嘱可以吗为什么
3、王老太如果在立了案情所提到的遗嘱后死亡，她的儿子是否享有继承权为什么答：
1、王老太所立遗嘱无效。因为这份遗嘱是在其儿子的胁迫下所立，意思表示不实。
2、可以。因为：
（
1）原来的遗嘱无效。
（
2）依据我国继承法，立遗嘱人随时有权变或废除已立遗嘱，另立新遗嘱。
3、没有。因为85岁的王老太已丧失劳动能力，而有赡养能力的儿子拒不履行赡养义务，已构成遗弃被继承人。依照我国继承法的规定，王老太的儿子的继承权已丧失。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例2某养猪场担负向市某副食商场提供新鲜猪肉的合同义务，每天将50头新鲜猪肉送至该副食商场。1997年8月中旬因养猪场自备车辆大修，遂与个体运输户郑某订立为期一个月的运送合同，约定每天早上6点郑某开车到养猪场装上新宰杀的生猪50头，于8点前送到某副食商场。9月2日郑某开车去养猪场路上因与他人车辆相撞，处理后于中午才到养猪场，下午才将该批猪肉送到副食商场，经检验，该批猪未变质，但已不太新鲜，副食商场降价出售，为此养猪场损失1万元，要求郑某承担，郑某拒绝，认为自己并非有意违约，而系自己的车被他人撞坏所致。经查，撞车责任主要由对方承担对方赔郑某8000元，郑某也有一定责任。问：
1、郑某没有按约履行合同有无过失为什么
2、本案应如何处理答：
1、因郑某对造成事故有一定责任，其对未按合同约定履行有过失。
2、养猪场的损失是由郑某违约造成，郑某应承担违约责任。
3、郑某应赔偿养猪场的全部损失。依据《民法通则》的规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方应此所受到的损失。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例3王某有一女王乙、二子王甲、王丙，配偶、父母均已逝世，王某长期与王乙共同生活，后王乙因病去世。王某与女婿及一外孙女共同生活。王甲有一子。王丙婚后尚无子女。1994年王某去世，遗有遗产三万元。王某去世后，因王丙伤心过度亦相继病故。问：财产如何分配法律依据是什么答：
1、王某去世后，无遗嘱应按法定继承办理。
2、王甲、王乙、王丙应是第一顺序继承人有权继承。继承法规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”“继承开始后，由第一顺序继承人继承。”
3、王丙在王某去世后病故，后于王某死亡，王丙有权继承，但其继承的份额由其配偶转继承。我国司法解释规定，继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。
4、王乙先于王某死亡，但女婿对王某尽了赡养义务，作为第一顺序继承人。继承法规定：“丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”
5、王甲、女婿及王丙妻各得一万元遗产。我国继承法规定，同一顺序的法定继承人在继承遗产时，一般情况下，应当按继承人的人数均等分配遗产数额。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例4原告韩某2003年5月2日，通过身份认证，在实惠网上注册，成为该网的注册用户。5月6日下午，在实惠网浏览时发现赛洛在网上店铺销售二手帕特轿车。帖子上除了标注着“帕萨特（原装车）热卖中”“起始价10元，一口价人民币16。4万元”等字样和有关的车辆信息外，同时注明了竞拍结束时间为当天下午16点16分。韩某立刻键入竞拍价人民币100元，不多时，系统显示另一网友又出价111元，韩某马上跟进人民币112元，并同时启动了系统自动代理报价功能，网页上竞价标内显示出系统自动给他加价到了人民币116元，直到16点16分竞拍时间截止，韩某收到网站发出的商品成交确认该交易成功。当韩某要求履行协议时，称该车出售起始价是10万元，由于电脑操作人员操作失误，造成输入信息错误。要求撤销该合同。问：
1、运用合同订立程序的知识，分析该合同是否成立。
2、运用合同效力的知识，分析该合同的效力状态。
3、运用合同责任的知识，分析该合同应如何处理。答：
1、运用合同订立程序的知识，分析该合同是否成立：合同订立必须经要约和承诺两程序。该网上交易属拍卖，有起拍、竞拍、拍定几个必备环节，一旦拍定，承诺达成，合同即成立，该网上拍卖合同成立。
2、运用合同效力的知识，分析该合同的效力状态：合同效力状态有：有效、无效、可变更或可撤销、效力等定几种。该合同因电脑操作人员的操作失误，造成重大误解，依照《中华人民共和国合同法》第54条的规定，该合同属变更或可撤销状态。
3、运用合同责任的知识，分析该合同应如何处理：合同责任，主要包括缔约过失责任和违约责任。本案合同一经撤销，在给对方造成损失的情况下，对损失应予以赔偿金的支付，承担缔约过失责任。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例5杨某在一百货大楼购买一台34寸彩电，说明中写明一年内保修，杨某回家后调试彩电正常，5个月后，彩电在使用中显象管突然爆炸，将杨某右眼炸伤，花医院费1000元，杨某找到百货大楼要求赔偿找生产厂家。杨某欲向百货大楼。问：是否受理如何处理此案法律依据是什么答：
1、应当受理，百货大楼是此案因果关系明确的被告。
2、本案不属违约侵权，而是特殊侵权的民事责任，因此百货大楼按违约责任退货的理由不成立。
3、百货大楼要求找厂家赔偿的理由不能成立，法律规定生产者、销售者应承担责任。如果是生产质量问题百货大楼可在赔偿后向生产者追偿。
4、百货大楼应赔偿杨某电视机的损失及人身伤害损失和医药费1000元。
5、民法通则第122条规定：“因产品质量不合格造成他人财产人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”案例6曾某有一子甲和一女乙并有房屋六间，1992年曾某的妻子去世，1995年曾某另娶一妻丙，丙有一子丁。曾之女乙于1996结婚，1997年乙生一子，1998年乙因病去世。1999年曾某去世，过了两个月曾之妻丙因思念过度亦去世。现甲和丁因挣房产发生纠纷，诉至。甲认为自已是唯一合法继承人，丁无继承权。问：
1、本案谁有继承权为什么
2、本案如何处理法律根据是什么答：
1、甲有继承权。根据继承法的规定子女是第一顺序继承人。
2、丁无继承权，不能直接继承曾某的遗产，根据继承法的规定丁与曾某系无抚养关系的继父母子女关系，不是法定继承人。
3、丙是与曾某是夫妻关系享有继承权。
4、乙有继承权。根据继承法的规定子女是第一顺序继承人。
5、乙之子因乙去世享有代位继承权。法律规定被继承人的子女先于被继承人死亡的，被继承人的子女的晚辈直系血亲可以代位继承。
6、因丙后于曾某死亡，因此丙所继承的份额根据继承法的规定，可由丙的法定继承人转继承。
7、本案六间房产由甲，乙之子，丁各得二间，根据继承法的原则，一般由各继承人平均分配。
1、王老太所立遗嘱有效吗为什么
2、王老太想重新立一份遗嘱可以吗为什么
3、王老太如果在立了案情所提到的遗嘱后死亡，她的儿子是否享有继承权为什么答：
1、王老太所立遗嘱无效。因为这份遗嘱是在其儿子的胁迫下所立，意思表示不实。
2、可以。因为：
（
1）原来的遗嘱无效。
（
2）依据我国继承法，立遗嘱人随时有权变或废除已立遗嘱，另立新遗嘱。
3、没有。因为85岁的王老太已丧失劳动能力，而有赡养能力的儿子拒不履行赡养义务，已构成遗弃被继承人。依照我国继承法的规定，王老太的儿子的继承权已丧失。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例2某养猪场担负向市某副食商场提供新鲜猪肉的合同义务，每天将50头新鲜猪肉送至该副食商场。1997年8月中旬因养猪场自备车辆大修，遂与个体运输户郑某订立为期一个月的运送合同，约定每天早上6点郑某开车到养猪场装上新宰杀的生猪50头，于8点前送到某副食商场。9月2日郑某开车去养猪场路上因与他人车辆相撞，处理后于中午才到养猪场，下午才将该批猪肉送到副食商场，经检验，该批猪未变质，但已不太新鲜，副食商场降价出售，为此养猪场损失1万元，要求郑某承担，郑某拒绝，认为自己并非有意违约，而系自己的车被他人撞坏所致。经查，撞车责任主要由对方承担对方赔郑某8000元，郑某也有一定责任。问：
1、郑某没有按约履行合同有无过失为什么
2、本案应如何处理答：
1、因郑某对造成事故有一定责任，其对未按合同约定履行有过失。
2、养猪场的损失是由郑某违约造成，郑某应承担违约责任。
3、郑某应赔偿养猪场的全部损失。依据《民法通则》的规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方应此所受到的损失。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例3王某有一女王乙、二子王甲、王丙，配偶、父母均已逝世，王某长期与王乙共同生活，后王乙因病去世。王某与女婿及一外孙女共同生活。王甲有一子。王丙婚后尚无子女。1994年王某去世，遗有遗产三万元。王某去世后，因王丙伤心过度亦相继病故。问：财产如何分配法律依据是什么答：
1、王某去世后，无遗嘱应按法定继承办理。
2、王甲、王乙、王丙应是第一顺序继承人有权继承。继承法规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”“继承开始后，由第一顺序继承人继承。”
3、王丙在王某去世后病故，后于王某死亡，王丙有权继承，但其继承的份额由其配偶转继承。我国司法解释规定，继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。
4、王乙先于王某死亡，但女婿对王某尽了赡养义务，作为第一顺序继承人。继承法规定：“丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”
5、王甲、女婿及王丙妻各得一万元遗产。我国继承法规定，同一顺序的法定继承人在继承遗产时，一般情况下，应当按继承人的人数均等分配遗产数额。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例4原告韩某2003年5月2日，通过身份认证，在实惠网上注册，成为该网的注册用户。5月6日下午，在实惠网浏览时发现赛洛在网上店铺销售二手帕特轿车。帖子上除了标注着“帕萨特（原装车）热卖中”“起始价10元，一口价人民币16。4万元”等字样和有关的车辆信息外，同时注明了竞拍结束时间为当天下午16点16分。韩某立刻键入竞拍价人民币100元，不多时，系统显示另一网友又出价111元，韩某马上跟进人民币112元，并同时启动了系统自动代理报价功能，网页上竞价标内显示出系统自动给他加价到了人民币116元，直到16点16分竞拍时间截止，韩某收到网站发出的商品成交确认该交易成功。当韩某要求履行协议时，称该车出售起始价是10万元，由于电脑操作人员操作失误，造成输入信息错误。要求撤销该合同。问：
1、运用合同订立程序的知识，分析该合同是否成立。
2、运用合同效力的知识，分析该合同的效力状态。
3、运用合同责任的知识，分析该合同应如何处理。答：
1、运用合同订立程序的知识，分析该合同是否成立：合同订立必须经要约和承诺两程序。该网上交易属拍卖，有起拍、竞拍、拍定几个必备环节，一旦拍定，承诺达成，合同即成立，该网上拍卖合同成立。
2、运用合同效力的知识，分析该合同的效力状态：合同效力状态有：有效、无效、可变更或可撤销、效力等定几种。该合同因电脑操作人员的操作失误，造成重大误解，依照《中华人民共和国合同法》第54条的规定，该合同属变更或可撤销状态。
3、运用合同责任的知识，分析该合同应如何处理：合同责任，主要包括缔约过失责任和违约责任。本案合同一经撤销，在给对方造成损失的情况下，对损失应予以赔偿金的支付，承担缔约过失责任。（结合案例讲清关系与法律条款。）案例5杨某在一百货大楼购买一台34寸彩电，说明中写明一年内保修，杨某回家后调试彩电正常，5个月后，彩电在使用中显象管突然爆炸，将杨某右眼炸伤，花医院费1000元，杨某找到百货大楼要求赔偿找生产厂家。杨某欲向百货大楼。问：是否受理如何处理此案法律依据是什么答：
1、应当受理，百货大楼是此案因果关系明确的被告。
2、本案不属违约侵权，而是特殊侵权的民事责任，因此百货大楼按违约责任退货的理由不成立。
3、百货大楼要求找厂家赔偿的理由不能成立，法律规定生产者、销售者应承担责任。如果是生产质量问题百货大楼可在赔偿后向生产者追偿。
4、百货大楼应赔偿杨某电视机的损失及人身伤害损失和医药费1000元。
5、民法通则第122条规定：“因产品质量不合格造成他人财产人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”案例6曾某有一子甲和一女乙并有房屋六间，1992年曾某的妻子去世，1995年曾某另娶一妻丙，丙有一子丁。曾之女乙于1996结婚，1997年乙生一子，1998年乙因病去世。1999年曾某去世，过了两个月曾之妻丙因思念过度亦去世。现甲和丁因挣房产发生纠纷，诉至。甲认为自已是唯一合法继承人，丁无继承权。问：
1、本案谁有继承权为什么
2、本案如何处理法律根据是什么答：
1、甲有继承权。根据继承法的规定子女是第一顺序继承人。
2、丁无继承权，不能直接继承曾某的遗产，根据继承法的规定丁与曾某系无抚养关系的继父母子女关系，不是法定继承人。
3、丙是与曾某是夫妻关系享有继承权。
4、乙有继承权。根据继承法的规定子女是第一顺序继承人。
5、乙之子因乙去世享有代位继承权。法律规定被继承人的子女先于被继承人死亡的，被继承人的子女的晚辈直系血亲可以代位继承。
6、因丙后于曾某死亡，因此丙所继承的份额根据继承法的规定，可由丙的法定继承人转继承。
7、本案六间房产由甲，乙之子，丁各得二间，根据继承法的原则，一般由各继承人平均分配。
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宅基地使用权转移是否属房屋转移
[律师回复] 解答如下,
(一)履行相关审批手续《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
(二)受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
(三)转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
(一)履行相关审批手续《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
(二)受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
(三)转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
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我家的房屋要拆迁了，我想知道关于房屋拆迁案例精析与审理实务是什么意思？有什么解释吗
[律师回复] 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了《条例》的相关规定。故判决：撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。
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债的转移的原因有哪些，转移方式有哪些？
1、债的移转原因 能引起债的主体变更的具体原因是多样的，但依其性质来说，可分三种：1、法律行为2、法律的直接规定。3、法院的裁决。2、转移方式 债的转移有协议转移和法定转移两种方式。
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债权债务
你们好，请问60万房屋过户费是多少呢？结合案例简要分析，我们写论文要用的，谢谢解答
[律师回复] 卖家持有住房满2年，过户免增值税5%，卖家满五唯一住房，过户再免1%个税。缴纳评估费千分之6印花税万分之5。手续费几百元。买家如首套房买入，90平以下契税1%90平以上契税1.5%，买家如二套房买入90平以下契税1.5%，90平以上2%，三套以及三套以上契税3%
上述即为60万房屋过户费是多少的具体内容，谢谢采纳！
上述即为60万房屋过户费是多少的具体内容，谢谢采纳！
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快速解决“房产纠纷”问题
你们好，请问黄梅县房屋过户税多少呢？结合案例简要分析，我妈妈的房屋即将过户，谢谢解答
[律师回复] 最新房产过户费按照如下标准计算：
契税：缴纳人：买方； 房屋面积90平米以下（首套房）：缴纳房款的1%；房屋面积在90-140平之间（首套房）：缴纳房款的1.5%；房屋面积大于140平或二次购买（不论多大面积）：缴纳房款的3%；
营业税：缴纳人：卖方； 房改房、商品房、普通住宅，房产证年限不满两年：缴纳房款的5.6%；房产证 年限两年以上：不用缴纳营业税；
营业附加税：营业附加税包括城建税、教育费附加税，缴纳人：卖方； 房产证年限不满两年：缴纳房款的0.56%；房产证年限两年以上：无需缴纳；
个人所得税：缴纳人：卖方； 房产证年限大于5年且为唯一住房：免交个人所得税；房产证年限不满5年或不是唯一住房：缴纳房款的1%；
印花税：缴纳人：买卖双方； 不论房产证年限与房屋面积：双方各缴纳房款的0.05%；
测绘费：测绘费缴纳人：买方； 缴纳费用：1.36元/平方米；权属登记费及取证费：一般情况是在200元内，缴纳人：买方
契税：缴纳人：买方； 房屋面积90平米以下（首套房）：缴纳房款的1%；房屋面积在90-140平之间（首套房）：缴纳房款的1.5%；房屋面积大于140平或二次购买（不论多大面积）：缴纳房款的3%；
营业税：缴纳人：卖方； 房改房、商品房、普通住宅，房产证年限不满两年：缴纳房款的5.6%；房产证 年限两年以上：不用缴纳营业税；
营业附加税：营业附加税包括城建税、教育费附加税，缴纳人：卖方； 房产证年限不满两年：缴纳房款的0.56%；房产证年限两年以上：无需缴纳；
个人所得税：缴纳人：卖方； 房产证年限大于5年且为唯一住房：免交个人所得税；房产证年限不满5年或不是唯一住房：缴纳房款的1%；
印花税：缴纳人：买卖双方； 不论房产证年限与房屋面积：双方各缴纳房款的0.05%；
测绘费：测绘费缴纳人：买方； 缴纳费用：1.36元/平方米；权属登记费及取证费：一般情况是在200元内，缴纳人：买方
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你们好，请问房屋过户是否要身份证呢？结合案例简要分析，我们写调查论文要用的呢。谢谢
[律师回复] 办理房产过户需要身份证和口本，这是必须的资料。
房地产市场管理处要求房屋所有权过户需要提供以下资料：
1、房屋所有权证书
2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)
3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)
4、房地产评估报告
5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)
6、房屋买卖合同
7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)
8、买房的身份证
需要的材料有：
1、产权证原件，
2、身份证、户口本原件及复印件，
3.签定详细的买卖合同。如果是普通住宅，产权两年以上，交契税(1.5%)。
房地产市场管理处要求房屋所有权过户需要提供以下资料：
1、房屋所有权证书
2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)
3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)
4、房地产评估报告
5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)
6、房屋买卖合同
7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)
8、买房的身份证
需要的材料有：
1、产权证原件，
2、身份证、户口本原件及复印件，
3.签定详细的买卖合同。如果是普通住宅，产权两年以上，交契税(1.5%)。
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你们好，请问软件著作权怎么转让呢？结合案例简要分析，我们一个软件要申请著作权，谢谢解答
[律师回复]
1.申请人可以自己办理计算机软件著作权转让或专有合同登记，也可以委托代理机构办理登记。
2.申请人应当将所提交的申请文件留存一份，便于在补正程序中保持文件内容的一致。
3.办理软件著作权转让或专有合同登记可到登记大厅现场办理，也可使用挂号信函或特快专递邮寄到中国软件著作权登记部。
4.申请表应当在线打印，请勿擅自更改表格格式；申请文件都应当按规定签章，签章应当与申请表中填写的姓名或者名称完全一致。
5.申请人或代理人信息栏内的详细地址，请务必填写准确的实际联系地址，以便我中心邮寄证书或其它书面邮件。
6.著作权人为企业法人或事业法人的应提交有效的企业法人营业执照或事业单位法人证书副本复印件，并需加盖单位公章；
7.著作权人为自然人的，应提交有效的自然人身份证复印件（正反面复印）。并需提交非职务开发保证书或非职务开发证明。（下载《非职务开发证明》《非职务开发保证书》）。
8.著作权人为外国自然人的，应提交护照复印件，及护照复印件的中文译本，并需翻译者签章。以上是我对软件著作权转让的回复。
1.申请人可以自己办理计算机软件著作权转让或专有合同登记，也可以委托代理机构办理登记。
2.申请人应当将所提交的申请文件留存一份，便于在补正程序中保持文件内容的一致。
3.办理软件著作权转让或专有合同登记可到登记大厅现场办理，也可使用挂号信函或特快专递邮寄到中国软件著作权登记部。
4.申请表应当在线打印，请勿擅自更改表格格式；申请文件都应当按规定签章，签章应当与申请表中填写的姓名或者名称完全一致。
5.申请人或代理人信息栏内的详细地址，请务必填写准确的实际联系地址，以便我中心邮寄证书或其它书面邮件。
6.著作权人为企业法人或事业法人的应提交有效的企业法人营业执照或事业单位法人证书副本复印件，并需加盖单位公章；
7.著作权人为自然人的，应提交有效的自然人身份证复印件（正反面复印）。并需提交非职务开发保证书或非职务开发证明。（下载《非职务开发证明》《非职务开发保证书》）。
8.著作权人为外国自然人的，应提交护照复印件，及护照复印件的中文译本，并需翻译者签章。以上是我对软件著作权转让的回复。
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