二手房交易程序需要多少时间是怎样的

[律师回复] 您好，针对您的2020年沈阳二手房交易程序问题解答如下, 2020年沈阳二手房交易流程只需按照以下操作即可：1、买房查询信息，实地看房：通过报纸、网络等媒介消息源，与卖方建立信息沟通渠道。实地看房、考察地段、商谈价格确定购房意向，同时要求卖方提供相应的合法证件，比如房屋所有权证书、身份证、户口簿等其他证件。2、签订二手房买卖合同：在商定价格、确定成交意向并在卖方提供房屋相应合法证件后，买方可以交纳购房定金，值得一提的是，交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。协商沟通后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、双方共同到贷款银行办理贷款手续：如果买方需要贷款购房，在买卖双方达成意向后，由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估，确认贷款额度，在双方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续，银行对贷款申请人信用审批后，会通知双方完成产权变更，买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证，他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。4、双方共同到产权交易中心办理过户手续：签订合同后，买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查。相关部门会对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。5、交纳相关税费6、双方共同到产权交易中心办理产权手续买卖双方在完成房屋产权变更登记后，将交易材料交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、付清余款，完成交易8、买方付清房款，卖方交付房屋并结清交房之日前的所有费用（包括水费、煤气费、电费、供暖费、物业费、有线费用等）后交易完成。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 第一步：选择房源 选择二手房房源可以有多种渠道，一是到正规的房地产中介寻找房源信息。二是通过亲戚朋友、熟人同事的介绍。三是查询房地产网站或者报纸登载的信息。此外，还可以实地去找房源，比如中意哪个小区的房子，可以去小区物业部门或居民询问，一般都能问到不少信息。 第二步：产权审查 对于二手房来说，购买之前最重要的是把房子的来历摸“清楚”。 第一，要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。有些房主卖房时注明“产权证在办理中”，专家建议，这样的房子即使便宜也不能买，万一办不了证，损失就大了。为慎重起见，购房者可向房地产登记机关调查核实相关证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。 第二，选中一套房子，还要了解房子的产权是否与他人共同拥有。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。 第三，二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有如人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关等查封。 第四，应当审查二手房有无抵等情况。若有抵应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。 第五，要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。此外，还要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准;看房屋所有权证上的房主与卖房人是否是同一人，如果不是，还须了解他们是什么关系;应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。 第三步：双方谈价如果通过以上程序购房者选好了房子，那么下一步就是双方谈价了，看看房子到底值多少钱。但不少购房者发现，买卖双方很难谈到一块去，难以达成一致的价格。 专家建议，估算二手房价格是一项非常复杂的工作。对普通人来说，首先要仔细了解可能影响房价的房屋质量问题。二手房因为居住了一段时间，购房者应认真仔细检查以下几个方面： 第一，房子是否改动过内外部结构，因为有些私自改动会影响房子的坚固性甚至寿命。 第二，观察房屋的户型是否合理。比如房子朝不朝阳，或者有没有“黑房”。房间里有没有渗水、开裂等明显问题。 第三，考核房屋的配套设施。是否开通了管道煤气，电压和水压是否合格。如果房子不存在以上的质量问题，购房者可以参考周边的二手房价对价格有个基本的认识。除了根据以上估价方法，二手房在交易时还需要到专门的评估机构估价。如果是不通过中介进行交易，则需双方到指定的评估公司进行评估，评估主要用于核定房屋的价格，便于双方进行交易和买房申请贷款。不过二手房交易手续相对繁杂，可以委托专业的机构来代理。 第三步：签订合同。 需要提醒的是，签订购房合同，双方一定要使用标准合同———《市存量房买卖合同》，由市房产管理局监制，在各区房产管理局、市房地产交易互换中心都有售。签合同时，需要填写清楚房屋坐落位、房屋所有权证编号、土地使用权证编号、约定的房价、具体付款方式等。专家提醒，在签订合同时要注意以下几点：明确双方的权利和义务及业主的承诺，签合同时，应在合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，这样就有利于避免纠纷的产生，即使纠纷产生，也有据可查;明确违约责任。如逾期交房、悔约及其他违约情况的处理都应在合同或协议中注明。 第四步：“两证”过户。 签订合同时，买方就需要交付定金，然后购房者和房主到该房屋的房证填发单位区房产局办理过户，过户时一般缴纳首付款。双方过户要准备以下资料：武汉市房产交易权属登记申请表、《武汉市存量房买卖合同》两份、《评估报告》、调测绘图纸两份、原《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》复印件一套、买卖双方身份证、户口本、结婚证原件及复印件。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证。同样到区土地管理局办理，需要以下资料：原房东名下《国有土地使用证》原件;交易双方身份证复印件;购房者刚办下的《房屋所有权证》复印件;《武汉市存量房买卖合同》原件一份;土地登记申请书。《国有土地使用证》也办理完毕。办理过户手续比较繁琐，而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，可以委托专业的中介公司办理房产过户。 第五步：申请贷款。 如今，二手房价越来越高，不少购房人需要通过贷款才能圆自己的住房梦。目前银行都开展了二手房贷款业务。购房者申请贷款需要准备一些资料：身份证、户口本、经济收入证明、拟购买房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》、签署的《武汉市存量房买卖合同》、评估公司出具的《评估报告》。然后向担保公司提出贷款申请，经过担保公司的调查审批后，购房者要签署《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《委托书》和《抵登记申请表》等一系列设定抵所需的资料。 第六步：办理房贷。 购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》，新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估报告》，到区房产管理局办理《他项权证》。在担保公司开具了《放款通知书》后，买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

[律师回复] 1、买卖双方建立信息沟通渠道买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证及其他证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或者部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、买方领取房屋所有权证、付清所有房贷，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同履行完毕。