未办理登记的不动产买卖合同有效吗？

[律师回复] 对于房屋买卖合同未登记有效吗这个问题，解答如下, 只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 还没办理过户登记手续所签订的购房合同是有效的。我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。我国《合同法》第133条也做了同样的规定。这就是所有权转移的基本原则。如果我们购买动产，比如说杯子、彩电、家具等，当卖家向我们交付这些东西时，其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产，情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是我们通常说的过户登记。登记只是所有权转移的要件，并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动，但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效，则一旦房屋价格看涨，卖方便可随意毁约;而一旦房屋价格看跌，买方又将随意退房，这哪里还有法律、秩序可言。因此，《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。也就是说，《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立与生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产，则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。
二、签购房合同要注意什么签购房合同时要注意：
1、当事人的姓名、住所。这里主要是搞清当事人的情况、地址、联系办法等。
2、价款。此处应写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
3、付款过户。明确操作方式，违约责任，约定偿付时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。落实。
4、补充协议。空白处不留白。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一填写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
5、解决争议的方式。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同并不一是要备案才有效的，房屋买卖合同依法成立的就有效，但不备案的，办理房屋过户登记时可能受影响。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书
(二)买卖、互换、赠与合同
(三)继承或者受遗赠的材料
(四)分割、合并协议
(五)人民或者仲裁委员会生效的法律文书
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件
(七)相关税费缴纳凭证
(八)其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

[律师回复] 您好，针对您的权利质押未经登记是否生效问题解答如下, 权利质押未经登记是否生效
所谓权利质押，是指以所有权之外的财产权为标的物而设定的质押。权利质押主要以债权、股东权和知识产权中的财产权利作为标的物。如果权利质押没有登记的，是不会形成质押权的。
《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”。可以看出，《物权法》虽然将不动产物权合同的生效与物权的成立分离开来，但并没有规定权利质押合同的生效时间。《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效，依照其规定。”《担保法解释》中规定的非上市公司股份质押合同生效时间属于《合同法》中的例外规定。所以在实务中，涉及到权利质押的合同生效及质权成立这一问题，一般适用《担保法》和《担保法解释》的规定。
依据《担保法》及其司法解释的规定，质权未登记同时产生质权合同不生效和质权不成立两个效果。若质权合同未生效，则债权人无法依据质权合同要求债务人继续履行。这对债权人保护是很不利的，而且很容易诱发债务人或第三人拖延不办理质押登记的道德风险。虽然《担保法解释》第七条规定，债权人无过错，债务人与担保人承担连带赔偿责任，但这只是事后救济，股权实际上并未真正发挥出担保功能，这不利于市场中股权资源的有效利用。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖只签合同不登记生效吗？问题解答如下, 现实问题万某打算购买江某的房屋，双方订立了房屋买卖合同，但并没有到交易中心办理变更登记。经过万某多次催促，江某一直拖延。万某感到越来越不安，他想知道只签合同不登记，双方的房屋买卖行为生效吗律师解答根据《物权法》的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，上述万某与江某的房屋买卖合同虽然已经签订，但是若不登记，则不发生物权效力。法条链接《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 初始登记就是我们常说的“确权”。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》(大产权证)。这个过程只能由开发商来办。开发商不进行初始登记，应该承担违约责任。如果合同中没有约定违约金的数额，或者损失的数额不好估计，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。没有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》。只有开发商进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

[律师回复] 具有法律效力。股权质押合同是合同的一种形式，自成立时生效。合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。狭义合同指一切民事合同。还有最狭义合同仅指民事合同中的债权合同。《中华人民共和国民法通则》第85条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。因此，当事人没有办理出质登记的，不影响质押合同的效力。但是，未经登记的质押合同，不得对抗善意第三人。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 预告登记后开发商一房两卖还是否有效
预告登记后“一房两卖”无效
“一房两卖”，怎么办3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释
(一)》，为老百姓解决财产纠纷提供了又一重法律保障。
该司法解释的内容主要包括与物权确认或基础关系争议、预告登记效力、特殊动产转让中的“善意第三人”、发生物权变动效力的人民和仲裁委员会的法律文书范围、按份共有人优先购买权的司法保护，以及善意取得制度等六方面。
物权法规定，者可以就尚未建成的住房进行预告登记，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
但是，许多开发商存在“一房两售”甚至“一房多售”等问题。对此，司法解释明确，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应依照物权法的上述规定，认定其不发生物权效力。这意味着，只要时做了预告登记，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押的行为，将被认定为无效。

[律师回复] 您好，针对您的未登记的动产物权适用诉讼实效的固定么问题解答如下, 第二，肯定说。认为物上请求权与债权请求权同为要求他人为一定行为或不为一定行为的权利;基于侵权行为的请求权，主要是损害赔偿请求权、身份权等;也不适用于形成权：虽然物权是支配权，其权利不因时效而消灭，又称诉讼时效的客体，同样有害于交易安全【继承　超过诉讼时效】论从实体法和程序法角度述诉讼时效的适用诉讼时效问题是每个民商事审判法官时常遇到的棘手问题。我国民事法律法规虽然建立了诉讼时效制度，但规定得不尽完善：
第一，否定说。认为债权以请求权为主要内容，物权以全面支配标的物为主要内容，有物权必有物上请求权，主要有以下四种观点，二者密切联系，物权不消灭，由物权产生的物上请求权也不消灭。并进一步认为。理由是，但未登记的不动产物权所生的物上请求权及由动产物权所生的物上请求权则适用之。而否定说是我国学界的主流意见，鉴于实现取得时效和诉讼时效的最佳配置，物上请求权不宜成为诉讼时效的客体，同为使财产上利益获得满足的请求权，均应因长期不行使而消灭②。请求权是指要求他人作为或的权利。请求权可分为债权请求权、物权请求权和人身权请求权，只有返还财产请求权与恢复原状请求权这两种物上请求权适用诉讼时效、损害赔偿请求权，如履行请求权、损害赔偿请求权、违约金请求权。笔者赞同有限否定说;它包括基于合同债权的请求权。债权请求权为诉讼时效的客体已无争议、人格权。为此，笔者试对此作一些肤浅的探讨。一、诉讼时效的适用范围诉讼时效的适用范围。
第四，有限否定说。认为已经登记的不动产物权所生的物上请求权不宜因诉讼时效而消灭;我国《民法通则》对诉讼时效的适用范围未作规定，但一般认为仅适用于请求权。
第三，有限肯定说。认为应将不同之物上请求权区别对待。世界各国的民法典对此规定不尽一致。有规定为债以及其他非所有权之财产者，如《日本民法典》，其他的物上请求权皆不适用③，尤其是对诉讼时效的适用范围;基于不当得利的请求权。至于物权请求权，即物上请求权能否适用诉讼时效制度，可谓众说纷纭，见仁见智;有规定为请求权者，如《德国民法典》、效力以及诉讼时效适用的具体程序均未作明文规定而成为学界和实务工作中的要点和难点问题;基于无因管理的请求权，主要是必要费用请求权，而不适用于支配权，如所有权，但对于物权之侵害，所产生的请求权是以特定人一定的作为或为内容的，与债权请求权没有实质性区别。物上请求权若不因消灭时效而消灭，使许多年不行使的权利继续存在

[律师回复] 对于未办理抵押登记的车辆抵押合同是否有效这个问题，解答如下, 合同当然是有效的,必须登记的抵押权,如未登记,只是抵押权可能未生效。
《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力。
《物权法》和《担保法》的规定有所区别和冲突。根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”的原则，依据《物权法》第178条之规定，《物权法》施行之后，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，应适用《物权法》的规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 未进行登记的土地使用权抵押合同有效吗
合同当然是有效的，必须登记的抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。
一、抵押合同有效。
《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
登记是针对的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。
二、抵押权未生效。
《物权法》第185条第1款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”
抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须与登记结合，才能设立抵押权，如房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记，只有这样抵押权才有效。但未办理登记并不影响抵押合同的效力。
以房地产抵押合同为例，因为没有办理登记，抵押权并没有产生，但是双方签订的抵押合同成立时即生效。
土地办理抵押登记的流程是什么
1、集体土地所有者出具同意抵押的证明；
2、对抵押的土地使用权进行地价评估；
3、确认土地估价结果；
4、抵押双方签订抵押合同；
5、申请抵押登记；
6、审核、登记；
7、核发抵押证明书。
8、其他：
集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。
乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。
集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，其评估结果需报经土地管理部门确认。
乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

[律师回复] 您好，关于在农村举行婚礼但未登记婚姻有法律效应吗这个问题，我的解答如下, 婚姻没有登记是不受法律保护的，我国婚姻法规定了结婚必须到登记机关进行登记，才属于法律承认的夫妻关系，受到法律保护，没有登记的话，夫妻之间的婚姻关系在法律上是没有建立的。此时可以去民政部门补办登记。
《婚姻法》　第八条　要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。取得结婚证，即确立夫妻关系。未办理结婚登记的，应当补办登记。

[律师回复] 您好，针对您的离婚判决未生效又登记结婚重婚罪如何获刑问题解答如下, 离婚判决未生效又登记结婚重婚罪如何获刑
重婚，是指有配偶的人又与他人结婚或以夫妻名义共同生活的行为，或明知他人有配偶而与之结婚或者与之以夫妻名义共同生活的行为。重婚包括法律上的重婚和事实上的重婚两种情况。法律上的重婚指前婚尚未解除又与他人登记结婚的，事实上的重婚指前婚尚未解除又与他人形成事实婚姻的。根据有关司法解释，有配偶的人与他人以夫妻名义同居生活的，或者明知他人有配偶而与之以夫妻名义同居生活的，仍应按重婚定罪处罚。
《中华人民共和国婚姻法》第45条规定，对重婚构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》第258条的规定，有配偶而重婚的，或者明知他人有配偶而与之结婚的，处2年以下有期徒刑或者拘役。
第259条第1款“破坏军婚罪” 明知是现役军人的配偶而与之同居或者结婚的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
根据法律规定，重婚罪应由被害人提起自诉，检察院不对重婚案进行公诉。如果被害人死亡、丧失行为能力或者因受强制、威吓等原因无法提自诉的，或者是限制行为能力人以及由于年老、患病、盲、聋、哑等原因不能亲自提起自诉的，其法定代理人、近亲属代为告诉的，人民应当依法受理。
“法定代理人”是指被代理人的父母、养父母、监护人和负有保护责任的机关、团体的代表；“近亲属”是指夫、妻、父、母、子、女、同胞兄弟姊妹。
由其法定代理人、近亲属代为提起自诉的，代为告诉人应当提供与被害人关系的证明和被害人不能亲自告诉的原因的证明。

[律师回复] 对于未在交易中心进行登记的租赁合同是否有效这个问题，解答如下, 未在交易中心进行登记的租赁是否有效
有效，根据《合同法》的规定，合同的无效只和合同的内容相关，和登记与否没有直接关系。那么合同无效的情形有：
1、违反法律规定的合同无效；
2、无民事行为能力人签订的合同无效；限制民事行为能力人签署的属于自己能力范围之外的合同，未经法定代理人的追认无效；
4、恶意串通侵犯他人权益的合同；
5、以合法形式掩盖非法目的合同。
商铺买卖税费：
买家支付：
1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：0.05%
5、契税：交易价(或评估价)×3%。
卖家支付编辑卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元/平方米。印花税：房屋产价的0.05%。
土地增值税：
a、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。
b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
个人所得税：据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×
7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
营业税及附加税：
a、可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×
5.5%。
b、不能提供上手发票的，为转让收入×
5.5%。
c、税费为差额的
5.56%
土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。
如果租赁合同未在交易中心进行登记，该租赁合同是否有效
1、如租赁双方在合同里面约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，该合同只有在办理了相关手续后，才能生效。但也有例外，就是合同一方已经履行主要义务，对方予以接受的，租赁合同仍然是生效的。
2、如果租赁合同本身没有约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，而合同一方只是以未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，主张合同无效的，则主张不能成立，合同仍然是有效的。
例如《中华人民共和国城市》第五十三条规定了应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。
3、租赁合同如果已经备案登记，则在主张优先购买权时可以对抗其他购买人。
如租赁合同未经登记，则承租人不能对抗已办理了买卖登记手续的购买人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 未成年怀孕，要户口登记，能登上。办公厅关于解决无户口人员登记户口问题的意见　　二、依法为无户口人员登记常住户口（一）不符合计划生育政策的无户口人员。政策外生育、非婚生育的无户口人员，本人或者其监护人可以凭《出生医学证明》和父母一方的居民户口簿、结婚证或者非婚生育说明，按照随父随母落户自愿的政策，申请办理常住户口登记。申请随父落户的非婚生育无户口人员，需一并提供具有资质的鉴定机构出具的亲子鉴定证明。

[律师回复] 对结婚双方有一方未到场而通过找关系领取了结婚证，如何处理存在两种不同意见：
第一种意见认为，《婚姻登记条例》
第四条规定办理结婚登记，男女双方必须亲自到场。因此一方或双方均未到场，而是通过熟人找关系办理的婚姻登记本身程序就违法，应当宣告婚姻无效。
第二种意见认为，虽然办理结婚登记，须双方亲自到场。但对一方或双方未到场的如何处理，《婚姻登记条例》并没有明文规定，并且《婚姻法》对婚姻无效或者可撤销有严格的限定，因此不能当然认定婚姻无效。结婚登记程序上的瑕疵所引起的法律后果，不能当然作为认定婚姻无效、可撤销的婚姻的必要条件，也不能据此而认定当事人之间为同居关系，也不宜使用“无效结婚证、不存在婚姻关系”等的概念。

[律师回复] 为了保障能够顺利拿到借款或是贷款，有些人会将自家车子或是房子等拿去抵押，抵押的同时需要签订抵押担保合同。由于是抵押担保，通常还需要再走一步，做好抵押登记。但是，有些人在拿到借款之后，如果债权人也没有要求的话，一般会忽略办理抵押登记。其实，不管债权人有没有要求办理抵押登记，已经签订好的抵押担保合同在怎么说都是有效的，不会因为没有加个抵押登记就没有效力。所谓的抵押担保合同就是一种合同，因此它有没有效力得符合合同的生效条件判断，按照规定，抵押担保合同的生效条件有如下几个：
1、抵押担保合同的两方当事人早订立合同时，都已经是具有相应的缔约行为能力的人，也就是能够以自己的行为取得抵押担保的权利或承担抵押担保的民事义务的法律资格。根据合同当事人的分类，还有如下几项规定：
（
1）年满18周岁，或者16周岁以上不满18周岁的未成年人，以自己的劳动收人为主要生活来源的完全民事行为能力人有权订立合同。
（
2）间歇性精神病人为限制民事行为能力，他们不具有缔约行为能力。
（
3）不能辨认自己行为的精神病人和不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，他们不能订立合同。
（
4）限制民事行为能力及无民事行为能力人可以订立纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应的合同。
（
5）法人的民事行为能力只能限制在其核准登记的生产经营和业务范围内，因此，法人具有就其生产经营和业务范围内的缔约行为能力。
2、签订抵押担保合同的两个当事人都对做抵押担保的意思是真实的。要是一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的抵押担保合同就不是他们的真实意思表示，那么，为此签订的抵押担保合同就会变得无效或者是可以被撤销的。
3、抵押担保合同不会违反法律或社会公共利益。这就是要求在签订抵押担保合同的时候需要参照一定法人法律规范，不能超越法律之外去订立。
4、抵押担保合同的内容要确定或是可能。这个就是说，你签订的抵押担保合同是两个人，不管是哪一方都能够按照合同上说的去做的。另外，需要注意地是，在这种情况下抵押合同是有效，但没经过登记的抵押权却没有生效。所以，在抵押合同有效前提下，债权人请求抵押人协助办理抵押登记，就能够取得抵押物的优先受偿权，当然，也可以通过行使抵押合同上的担保权来保障其债权的实现。房地产抵押合同自签定之日起30日内，抵押当事人应当到到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

[律师回复] 因此，一是客观上具备了办理本登记的条件：1．有证据证明已办理预告登记的债权消灭(如双方解除合同或合同被认定无效)，预告登记失效”，这就形成了双方的民事纠纷；2．预购商品房抵押的预告登记，以取得不动产物权。如果预告登记的权利人和预告登记的义务人对此各执一词。我单位发现该处房屋已设有预告登记，开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。但是。在国家没有新的规定以前。金绍达，登记机构不能仅以三个月时间的届满来推定预告登记失效。预告登记的主要目的就是为了保障将来实现物权，不同类型的预告登记有所不同。这一房屋在开发企业办理了初始登记以后；3．现房的转让和抵押本来从房屋转让合同或抵押合同签订之日起就可以办理转移登记或抵押登记，便具备了能够进行不动产登记的条件；二是作为卖方的开发企业不予协助或故意拖延时间，只是由于当事人自己的原因，预告登记已经依法失效，在这一预告登记注销或失效前，因此，预告登记的权利人一般都会及时地办理不动产登记，但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记，则应从协议所约定的一天起算商品房竣工后。是否具备了办理本登记的客观条件。因此。当事人应当通过协商或司法程序来解决问题，除了以下情况，是预告登记的义务人(购买商品房的业主)完成了商品房的转移登记：预告登记是对预告登记的义务人行使权利的一种限制，等待三个月时间的届满，一时无法或不打算立即办理转移登记或抵押登记；2．司法部门认定预告登记已经失效，便告知当事人该房屋原来已经办理过预购商品房预告登记。但开发企业认为，在一般情况下，如果当事人在协议上约定某一天作为能够进行不动产登记之日，这才需要以预告登记来保障将来实现物权；3．预告登记的权利人自己认可从能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记：1．预购商品房预告登记，未经预告登记的权利人同意，开发企业随即办理了初始登记，预告登记在实践中出现的问题远比立法时所考虑的问题更为复杂，是开发企业(卖方)已完成了初始登记，登记机构并不能简单地以起算日期起三个月时间已经届满来直接推定预告登记失效，而某甲在半年多的时间内未申请该房屋的转移登记。在本例中。因此坚持要求我单位为某乙办理转移登记。如果没有对此进行约定。能够进行不动产登记(本登记)的条件应包括两个方面，在开发企业不能就上述某一事项提供证明的情况下，倘若长期处于这种限制状态，处分该房屋申请登记的，未及时申请转移登记，会损害预告登记义务人的利益。因此，难以也不应由登记机构来判断谁是谁非，这存在两种可能。时隔半年以后，预告登记失效”。本例中，只要到了能够进行不动产登记之时，《物权法》第二十条第二款已规定了“预告登记后……自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”的规定，不能为某乙办理商品房的转移登记，登记机构应按《房屋登记办法》第六十八条关于“预告登记后，则起算时间就是物权协议签订之日，双方没有在开发企业办好初始登记之日起三个月内申请转移登记，不为某乙办理转移登记，未经预告登记的权利人书面同意，因为还存在预告登记的义务人是否配合的问题，让预告登记失效：一是买方某甲怠于行使自己的权利或是出于故意(如某些炒房者)，二是预告登记的义务人是否配合预告登记的权利人办理本登记，《物权法》规定了“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的

[律师回复] 房屋买卖合同备案登记与预告登记区别在法律效力、登记程序及适用范围不同。
《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

[律师回复] 您好，针对您的动产质权未登记可以吗问题解答如下, 动产质权未登记可以吗
根据我国法律的相关规定，动产质权以交付为公示要件，因此动产质权不一定要登记，可以不用登记，但是出于保护质权人的权利不受侵害，可以选择登记。
【案情】
被告李某某以需流动资金为由，于2月22日向原告刘某某借款40000元，借期为1个月，并将其所有的雪佛兰小轿车交付给原告，为借款提供质押担保。原告将借款以现金的方式支付给被告后，被告出具了一张借条给其收执，借条载明借款金额为40000元，并明确约定被告自愿用其本人所有的雪佛兰小轿车为借款作质押担保。借期届满后，被告未偿还借款，因此原告至，请求判令被告偿还借款及支付质物保管费2020元，并判原告对质物担保限额内优先受偿。
【分歧】
第一种观点认为，汽车作为特殊的动产，是需要登记才具有公示公信力。而用汽车为债务作质押担保，没有进行登记，就无法产生公信力，进而无法对抗善意
第三人，因此不应支持债权人对未登记的质押权有优先受偿权。退一步讲，即使判决支持债权人享受优先受偿权，亦无法对抗可能存在的已经登记的抵押权、质押权及的查封、冻结。
第二种观点认为，即使汽车作为特殊的动产，但是它也不离其是动产的本质。动产质押的质权自出质人交付质押财产时设立。而本案中被告也明确在借条中表示其愿用自有汽车作质押，也满足了质押应具备书面合同的要件。因此本案质权已经生效，被告逾期不还款，原告对质物有优先受偿权。至于是否能对抗其他抵押权、质押权等，则不是本案的审理范围。
【评析】
笔者同意
第二种意见，理由如下：
首先，被告因需流动资金向原告借款，原告实际支付了借款给被告，后被告出具了借条给原告收执，双方的借贷关系真实、合法、有效，应受法律保护，即本案质权的主债务合法有效。
其次，被告自愿用其所有的汽车为借款提供质押担保，原告亦同意，被告并在借条上载明质押的内容，可视为双方已经形成了书面的质押合同。而支付借款的当天被告已经将汽车交付给了原告，根据《中华人民共和国物权法》第二百一十二条“质权自出质人交付质押财产时设立”的规定，双方已完成了书面合同及交付的要件，因此质权已经设立并生效。
再次，被告将其所有的动产小轿车出质给债权人(即原告)占有，在借款到期后，被告不偿还借款，根据《中华人民共和国物权法》第二百零八条
第一款“为担保债务的履行，债务人或者将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿”，原告有权就该动产优先受偿。另外，对原告要求被告承担质物保管费用2020元的主张，根据《中华人民共和国物权法》第二百一十五条第一款“质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”的规定，原告对质物的保管即是其权利，亦是其义务，因此再请求要保管费依法无据，不应支持。