怎样做好物业管理企业管理？

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 物业管理活动的企业具有的法人资格即可。 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。 建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务： (1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督; (2)房屋设备、设施的管理; (3)环境卫生的管理; (4)绿化管理; (5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作; (6)车辆秩序管理; (7)公众代办性质的服务; (8)物业档案资料的管理

[律师回复] 一、筹资风险是什么 （一）筹资风险是指企业在筹资活动中由于资金供需市场、宏观经济环境的变化或筹资来源结构、币种结构、期限结构等因素而给企业带来的预期结果与实际结果的差异。筹资活动是企业生产经营活动的起点。企业筹集资金的主要目的，是为了扩大生产经营规模，提高经济效益。由于市场行情瞬息万变，企业之间的竞争日益激烈，可能出现投资决策失误，管理措施不当等情形，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此便产生了筹资风险。 （二）筹资风险的特征可以概括如下： 1、客观性在企业的生产经营活动中，只要使用了外源性资金，就会产生筹资成本，这是因为任何外源性资金都是要求回报的，企业为了取得和使用资金就必须支付一定的代价，具体包括筹资费用和资金使用费用两项内容。所以筹资风险是客观存在的。企业如果达不到投资者所要求的回报水平，就会面临筹资风险。 2、潜在性筹资风险的潜在性是指筹资风险的可能性和不确定性。企业在筹资、用资的过程中必然要面临一定的筹资风险，但风险发生的时间、空间却是具有偶然性的，表现出一定的潜在性；另外，由于筹资风险发生的概率是难以准确计算出的，因此对筹资风险的测定不能单纯依靠数理统计方法来计算其大小强弱，实际工作中对筹资风险大小的评价在一定程度上还要依赖于管理人员的专业判断，从程度上进行估计。 3、相对性筹资风险的大小不是一成不变的，它是随着一定条件而发生转化的，也就是说，筹资风险不是一个常数，而是一个动态变化的数，是相对于不同的企业及其抗衡风险的能力而言的。 4、复杂性筹资风险的复杂性体现在筹资风险的形成原因、表现形式以及对企业的利弊影响都是非常复杂的，而且对筹资风险的测定也不可能单纯依靠数理统计方法就能准确计算风险大小。 二、筹资管理的目的是什么筹资管理的目的是满足公司资金需求，降低资金成本，减少相关风险。具体而言就是满足经营运转的资金需要，企业筹资，能够为企业生产经营活动的正常开展提供资金保障。资金规模决定着企业资金运动的规模和生产经营发展的程度。建立企业时，要依据企业的战略所确定的生产经营规模来确定企业长期资本和流动资金的需求量。企业日常生产经营活动中需要一定数额的资金来维持，确保企业的正常生产经营。企业应根据企业的日常生产经营状况来确定企业日常资金的需求，以确保企业正常生产经营的需要和企业投资的需要。成长中的企业，由于需要不断的扩大企业的生产经营规模或增加对外投资的数量，需要大量的资金。同时，企业由于战略发展和资本经营的需要，还会积极开拓有发展前途的投资领域，以联营投资、股权投资和债权投资等形式对外投资。经营规模扩张和对外产权投资，都将产生大量的资金需求。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 物业管理活动的企业具有的法人资格即可。 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。 建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务： (1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督; (2)房屋设备、设施的管理; (3)环境卫生的管理; (4)绿化管理; (5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作; (6)车辆秩序管理; (7)公众代办性质的服务; (8)物业档案资料的管理

[律师回复] 解答如下,
1、将账面固定资产转入清理：
借：固定资产清理(原值累计折旧)
累计折旧
贷：固定资产
2、报废发生的清理费支出：
借：固定资产清理
贷：银行存款(或库存现金)
3、报废取得的变卖收入、保险公司赔款等：
借：银行存款
贷：固定资产清理
4、结转清理净损失：
借：营业外支出
贷：固定资产清理
处置报废车辆应缴增值税根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税170号)和《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税9号)规定，小规模纳税人销售已使用过的固定资产，及一般纳税人销售自己使用过的属于暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，可按简易办法征收增值税。然而，报废汽车实际上并不属于已使用过的固定资产。因为，在将报废汽车交售给回收企业前，应先在车辆登记管理部门办理报废注销手续，此时该车辆在性质上已不属于单位的固定资产。另一方面，根据《报废汽车回收管理办法》，报废汽车的收购价格，按照金属含量折算，参照废旧金属市场价格计价。也就是说，从报废汽车回收企业的角度看，收购报废汽车是收购废旧物资。因此，该单位处置报废汽车不能适用销售已使用过的固定资产的简易征收办法，而应该按其适用税率或征收率缴纳增值税。如果该单位是一般纳税人，应当按照适用税率17缴纳增值税，如果是小规模纳税人，则应按3的征收率缴纳增值税。
报废手续
车辆达到报废期后，应该到公安机关交通管理部门及时办理车辆报废手续，携带机动车登记证书、号牌、行车证和原车，到公安交通管理部门指定的机动车回收企业，填写“机动车停驶、复驶注销登记申请表”，机动车回收企业确认机动车，向机动车所有人出具“报废汽车回收证明”。
机动车回收企业应当在机动车后7日内将“机动车停驶、复驶注销登记申请表”、机动车登记证书、号牌、行驶证和“报废汽车回收证明”副本交回车管所。
车管所给车主开具“机动车注销证明书”，然后车主再持“机动车注销证明书”去办理撤销养路费等其他车辆相关手续，报废手续就算完成了。

[律师回复] 解答如下,
1.健全应收账款和其他应收款管理制度就加强企业内部的财务管理和监控，建立健全企业应收账款、其他应收款管理制度，切实解决企业间的账款和企业内部欠款回收问题，根据有关政策，结合自己的体会，从以下几个方面提出一些建议：
（
1）建立应收账款和其他应收款台账管理制度。企业应当按照客户设立应收账款和其他应收款台账，详细反映内部各业务部门以及各个客户应收账款和其他应收款项的发生、增减变动、余额及每笔账龄等财务信息。
（
2）实行终身负责制。对应收账款实行终身负责制和第一责任人制。谁经手的业务发生坏账，无论责任人是否调离该企业，都要追究其责任。同时对相关人员的责任进行明确界定，并作为业绩考核的依据。
（
3）加强内部牵制制度。按财务管理内部牵制原则，企业在财务部下设应收款监察小组，并由相关部门负责人参加，由财务负责人带领专职会计人员，负责对营销进行核算和监控，对债务人执行合同情况进行跟踪分析，对每一笔应收账款都进行分析核算，保证应收账款笔笔相符，规范经营环节和操作程序，使经营活动系统化、规范化，防止坏账风险的发生。
（
4）改进内部核算办法。针对不同的销售业务，如公司与购货经销商直接的销售业务、办事处及销售网点的销售业务、产品退货等，分别采取不同的核算方法与程序加以区分。
（
5）建立应收账款和其他应收款年度清查制度。每年年终时，有专人全面清查应收账款和其他应收款项，并与债务人核对清楚，做到债权明确，账实相符，账账相符。依笔者经验，对其他应收款应及早清理，执行前账不清、后账不借、一笔业务一清的规定。
（
6）建立健全企业内部监控制度。针对应收账款在分期付款或赊销业务中的每一环节，健全应收账款的内部控制制度。对其他应收款要严格控制借出金额，认真核定备用金，及时收回代企业内部职工垫付的一切款项。努力形成一整套规范化的对应收账款和其他应收款的事前评估、事中监督、事后控制程序。
2.强化客户信誉度的评估管理企业在应收账款的管理工作中有些方面做得不够，如对用户信用状况的分析、顾客的背景了解以及账龄分析表的编制等方面都存在着严重不足。具体可从以下几方面加以改善：（
1）检查用户是否突破信用额度。企业对用户提供的每一笔分期付款或赊销业务，都要检查是否有超过信用期限的记录，并注意检验用户所欠债务总额是否突破了信用额度。（
2）掌握用户超过信用期限的债务，密切监控用户已到期债务的增减动态，以便及时采取措施，提醒用户尽快付款。（
3）分析应收账款周转率和平均收账期，观察流动资金是否处于正常水平。企业可通过该项指标与以前实际、现在计划及同行业相比，来评价应收账款管理中的成绩与不足，并修正信用条件。（
4）定期编制账龄分析表。结合年终清查，检查应收账款的实际占用天数，企业对应收账款收回情况的监督，可通过编制账龄分析表进行。据此了解有多少欠款尚在信用期内，有多少欠款已超过信用期。对未超出信用期的应收账款要及时监督，避免造成坏账。年终清查时，如有大部分应收账款超期，企业就应检查其信用政策的使用是否得当。而对于其他应收款来说，由于债务人为本企业内部职工，报账与收回欠款相对容易，也易于监控，不必纳入信誉度评估管理。
3.加强应收账款及其他应收款的催收责任制度无论组织和管理模式如何严密，也有出现漏洞的时候。当应收账款及其他应收款不可避免地发生时，有效的收款工作和主管人员的责任心就显得尤其重要。概括起来主要有以下几个方面：（
1）企业应当依法理财，对到期的应收账款，应当及时提醒客户依约付款。（
2）对逾期的应收账款，应采取多种恰当的方式催收。根据款项及金额大小，可采取信函通知、电报电话传真催收、派人面谈、诉诸法律等方法，在采取法律行动前应考虑成本效益问题。对造成逾期应收账款的业务部门和相关人员，企业应在内部以恰当的方式给以警示，并让其接受员工的监督。（
3）确定合理的追款策略。如客户属于一时资金周转困难，经努力可改善经营环境者，企业可暂缓收款，帮助其渡过难关，以便收回账款。（
4）对逾期金额较大的企业，经协商不能收回欠款的，则应及时向，通过诉讼方式解决。目前，从最高人民到基层都非常重视执行工作，特别是对难案、硬案、久案又加大了执行力度，使债权人的权益有了保障。（
5）对其他应收款的催收，则采取扣个人工资清欠、内部通报批评等，对情况较严重的可按企业内部规章制度处罚。个人拖欠特别严重的也可诉诸法律，以便挽回企业经济损失。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 怎么样才算无因管理 一、什么是无因管理 所谓无因管理，即是没有法定或者约定义务，为避免造成损失(该损失包括自己也包括他人，或者仅为他人)主动管理他人事务或为他人提供服务的行为。 无因管理之债发生后，管理人享有请求本人偿还因管理事务而支出的必要费用的债权，本人负有偿还该项费用的债务。无因管理是一种法律事实，为债的发生根据之一。无因管理之债的产生是基于法律规定，而非当事人意思。 二、怎么样才算无因管理，无因管理需要什么条件 构成无因管理的构成要件有以下三种情况，如下： 1、构成无因管理条件一——为他人管理事务 管理他人事务，就是为他人进行管理或者服务。无因管理之事务，可以是有关财产的事项，也可以是非财产的事项，但应当是适宜成为债的客体的事务。管理的事务必须是他人的事务。如将自己的事务误认为他人的事务而管理，即使目的是为他人避免损失，也不能构成无因管理。 下列事项不能成为无因管理的对象：违法事项，如代为清偿赌债;不能发生债的关系的纯伦理的事项，如代友接待客人;依照法律规定必须由本人亲自办理或经本人授权才能办理的事项，如结婚登记等。 2、构成无因管理条件二——有为他人谋利益的意思 为他人谋利益的意思，简称管理意思，是构成无因管理的主观要件。为他人谋利益的意思，其典型形态是专为本人谋利益的意思。但也允许管理人在有为本人谋利益的意思同时，为自己的利益实施管理或服务行为。 例如：甲、乙两人的房屋相邻，乙的房屋着火，为防止乙家的火蔓延到甲家，甲去乙家扑灭大火。在此例中，甲的行为目的虽然是为了防止火蔓延到甲家，但其去乙家扑灭大火的行为则属于为了乙的利益，因此仍属无因管理。 这里的利益，既包括无因管理行为使本人取得某种权益而直接受益，也包括本人得以避免或减少损失而间接受益。此处为他人谋利益，应根据一般社会常识判断。如果按照一般情况认为属于谋利益之行为，而实际结果并未使得本人获得利益，仍构成无因管理，本人仍得支付管理人为管理事务所支出的费用。 又如：甲根据天气预报，知道台风来临，看到邻居乙家的房屋无法抵挡，遂为之支付费用若干予以修理，但台风来后乙家房屋仍然倒塌。甲的行为虽然没有使乙得到利益，但仍构成无因管理。 3、构成无因管理条件三——没有法定或约定义务 无因管理中所谓“无因”，就是指“没有法定或约定义务”。没有法定或约定义务是无因管理成立的重要条件。衡量管理人有无法定或约定义务，应以客观标准确定，不以管理人的主观认识为标准。如果负有义务而管理人认为没有义务，其管理事务不能构成无因管理;如果本无义务而管理人误认为有义务，其管理事务照样构成无因管理。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 合同管理做好以下工作： 1、做好合同管理规划工作，加强合同管理体系和制度建设，制定出完善可行的合同管理架构图。 任何项目在建设过程中都会形成事实上的合同架构体系，但在无意识(即无计划)状态下形成的合同架构体系是在应付项目建设过程中不断出现的各种问题的情况下形成的，具有很大的随机性，因此使整个项目合同管理工作缺乏计划性和科学合理性，而且项目的整个管理工作难免会因为合同管理工作的无序性受到很大负面影响。 2、根据工程具体情况确定合同管理工作的重点，使得合同管理工作有的放矢。 合同管理工作的重点有： ①针对项目的特点制定科学合理的项目合同架构体系。 ②结合项目特点，编制合法、完善、严谨的合同文件，从而建立起科学的合同文件体系。 ③项目合同履行管理。合同履行管理是督促项目各参建方严格按照合同约定履行合同义务，顺利完成项目。 3、制定出完善可行的一系列合同管理制度，如合同评审会签制度、合同交度、合同文件资料归档保管制度等。 4、在合同管理方面借鉴国际先进经验，加速建立和完善市场经济需求的新的合同示范文本。 5、加大合同管理力度，保证合同的全面履行。 6、推行合同管理人员持证上岗制度。

[律师回复] 解答如下, 物业管理经营范围可填写：物业管理（日常保安、消防、清洁、绿化、设备保养维护及车辆等各项管理）、物业管理培训服务、小区配套服务、房屋交易代理、房屋租赁、装饰装修、家政服务、家电维修、酒店管理、餐饮、园林绿化、清洁服务、五金交电、日用百货销售、设备设施运行与维护、保安、保洁、绿化、机电维修服务、中高档综合性的写字楼、住宅公寓、工业园区、旅业、车场等物业管理，代理房屋租赁、水电维修、家政服务、园艺维护、旅游住宿、机票代定服务。
如果只是“日常保安、消防、清洁、绿化、设备保养维护”这些，可直接写物业管理，但是除此之外的那些经营范围就不能包括在内了。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。 第一，看一看物业服务合同中规定的物业服务公司的义务有没有履行，有没有什么处罚条款； 第二，如果对物业服务企业服务方面不满意，可以找物业服务企业行政主管部门，主要是当地房地产行政主管部门（比如：房管局）投诉；当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门，找它们投诉再合适不过了； 第三，如果认为物业公司的物业费收取不合理，就去当地的物价局举报，或者拨打电话12020举报。 第四，当然您还可以通过诉讼的方式来物业服务企业的不合法或不履行合同义务的行为，这是最直接的了。 第五，合理的做法是，召开业主大会，成立业主委员会，对物业服务企业进行监督、管控、解聘、续聘等等。 投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。 1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。 2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至或直接向当地人们，请求依法行使审判权以解决纠纷。 3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

[律师回复] 解答如下, 建立固定资产保管使用责任制面实行设备定号、保管定、管理定户建立保管折管理条行效经验设备定号按照固定资产目录每台设备按类、项统编号使每台设备都编号保管定根据谁用、谁管、谁负责原则设备保管责任落实管理定户班组设备管理基层单位管理户并班组单位建立固定资产保管折调入、调等按户口管理办进行。固定资产管理办法
第一章总则
第一条加强固定资产管理提高使用效益保护公财产安全促进管理工作业务展根据家关财务制度规定制定本办
第二条本办适用于总公司各专业公司（包括事管理权专业公司同）其所属企业参照执行或另行制订管理办并报总公司财务本部备案
第二章固定资产及其类
第三条固定资产指使用期限、使用程保持原物质形态房屋建筑物、机器设备、运输设备及其与产经营关设备、器具、工具等；属于产经营设备物品单位价值2000元、使用期限超两应作固定资产总公司财务本部根据实际情况制定固定资产目录
第四条固定资产类按家相关行业财务制度规定执行
第三章固定资产计价
第五条固定资产计价原则：
（一）购固定资产其购价加由公司负担运输、装卸、安装调试、运输途保险费及其附加费用计价外购应包括进口税金；
（二）自制、自建固定资产按建造程实际支计价；
（三）原固定资产基础进行改建、扩建按固定资产原值加改建扩建发实际支计价
（四）投资者投入固定资产按评估确认或按合同、协议约定价格计价
（五）接受捐赠、境外调或引进固定资产所附单据确定金额加由公司负担运输费、保险费、安装调试费、缴纳税金等计价；所附单据按照同类固定资产现行市场价格计算；
（六）盘盈固定资产按照同类固定资产重置完全价值计价；公司购建固定资产交纳固定资产投资向调节税、耕占用税计固定资产价值公司依固定资产进行偿转让、租、变卖、抵押借款、外投资企业兼并、投资、变卖、租赁、清算应依固定资产进行评估
第四章固定资产析旧
第六条公司固定资产提取折旧范围折旧限按家规定范围执行
第七条公司计算提取固定资产折旧采用平均限（称直线）净残值率按3％计算月增加固定资产月提折旧月减少固定资产月照提折旧
第八条直线折旧额按列公式计算：
（一）固定资产折旧额=（固定资产原值-净残值）/预计使用限
（二）固定资产折旧率=固定资产折旧额/固定资产原值
（三）固定资产月折旧额-（固定资产值×固定资产折旧率）/12
第五章固定资产购置、报废与管理
第九条总公司各部门各专业公司度预算应包括固定资产购置计划预算购置固定资产应填写《固定资产购置申请表）（式附）报总公司财务本部办公室并按列程序核准：
1）预算内购置固定资产5000元（含）由财务本部办公室共同审批；5000元30000元（含）由主管副总经理或助理总经理审批三万元由总公司总经理审批
2）凡预算外购置固定资产律由总公司总经理批准
第十条亏损企业扭亏期间购置固定资产特殊情况必须购置律按程序报总公司总经理批准购置
第十条经批准购置固定资产由办公室负责购置或经办公室指定规格、型号由申请部门自行购置第十二条总公司各部门各专业公司报废固定资产应向总公司办公室报送《固定资产报废申请表》（调式附）经总公司办公室组织关部门员鉴定并签署意见按购置固定资产审批程序转呈关领导批准报废第十三条原则维修费用于净值固定资产予报废第十四条总公司办公室统负责固定资产实物管理应所固定资产进行类设置固定资产卡片并详细登记内同财务本部进行固定资产盘点第十五条总公司财务本部负责固定资产价值管理应根据固定资产实物增减（购置、报废、盘盈、盘亏、毁损等）及按关规定进行帐务处理第十六条固定资产维护、保养及修理由各位用部门负责各部门固定资产维护管理应建立岗位责任制度落实
第六章财产清查第十七条总公司办公室财务本部固定资产进行定期或定期清查（至少终清查）固定资产清查主要通固定资产实物盘点进行帐物核便真实反映其实数量布情况盘盈盘亏应查明原第十八条固定资产清查程序：固定资产全面清查由办公室财务本部组清查组编制固定资产盘点表经查核确定固定资产盘盈盘亏数额根据固定资产盘点表填制固定资产盘盈表固定资产盘亏表经关员签字或盖章财务本部据进行关帐务处理第十九条财产清查发现盘盈帐外固定资产应按重置完全价值作原值按新旧程度估计确定折旧额并按重置完全价值减累计折旧额作净值第二十条固定资产偿转让收入或清理报废变价收入扣除清理费净收入与其帐面净值（固定资产原值减累计折旧）差额及固定资产盘盈、盘亏、毁损、报废净收益或净损失计营业外收入或营业外支毁损、报废损失较期摊销摊销期限超2年。
第七章附则第二十条本规定由财务本部负责解释修订

[律师回复] 物业管理企业常称为物业管理公司，是指受物业所有人的委托，依据物业管理合同委托，对物业的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。2007年修订的《物业管理条例》将物业管理公司更改为物业服务公司。
以上是对于物业管理企业管理的回答

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 物业管理活动的企业具有的法人资格即可。 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。 建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务： (1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督; (2)房屋设备、设施的管理; (3)环境卫生的管理; (4)绿化管理; (5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作; (6)车辆秩序管理; (7)公众代办性质的服务; (8)物业档案资料的管理

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 物业管理的标准是怎样的 一级 (一)基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、设有服务接待核心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根 据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (三)共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的设施设备有咀显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四)协助维护公共秩序 1、小区主出入口24小时站岗值勤。 2、对核心区域、核心部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五)保洁服务 1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 (六)绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效 果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 二级 (一)基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场， 发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。 (三)共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四)协助维护公共秩序 1、小区主出入口24小时值勤。 2、对核心区域、核心部位每2小时至少巡查1次。 3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委 员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五)保洁服务 1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 (六)绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、适时喷洒药物，预防病虫害。 (一)基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于 小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场， 发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。 (三)共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。 8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四)协助维护公共秩序 1、小区24小时值勤。 2、对核心区域、核心部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五)保洁服务 1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。 (六)绿化养护管理 1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2、定期清除绿地杂草、杂物。 3、预防花草、树木病虫害。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 物业管理纠纷调解怎么做 第一步，申请，即纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区(村)人民调解组织申请调解;或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。 第二步，受理，即社区(村)人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理;认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道(乡镇)或区(市)县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区(村)人民调解组织应当受理。 第三步，调解，物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案;疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书;未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民提讼，并出具相关证明。 第四步，履行，即调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除;一方不履行的，另一方可以向人民提讼。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 物业纠纷管道井漏水怎么解决? 分清责任，找责任者解决。如属于物业公司免费维修管道井是公共区域,是物业的维修范围物业费也包括了这笔费用。如果是物业维修范围之内的，那么可以到房管部门进行投诉。 物业负责日常维护、维修。处理这样的问题，建议先跟物业投诉，提醒该服务项目是《物业服务协议内容》，如果拒不处理，可协商费用从管理费中扣除，由业主们自行维修。 如果是暖气管的话，应该由供暖单位负责，因为暖气费中含有管道维护费(均含室外管网维护费1元、楼口到散热片维护费1元。)，另外供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。 建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任。第二十二条供热单位应当保证管理范围内供热设施在规定的使用期限内完好，并按照规定计提供热设施折旧费，按期对供热设施进行更新改造。其他省市也都有相关的规定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 企业破产重组管理人员的如何确定 可以由企业决定，也可以是指定。所谓破产重组，是指当企业资不抵债时，管理层可以向申请破产重组。一旦申请获得批准，则债权人就不能向破产企业催逼债务。法律允许由同一个企业的管理层向债权人提出一个重组方案，延期归还债务，停止发放股息，暂停支付债务本钱，只支付利息，削减无担保的债权。 通常，债权人们不得不同意经理们的重组方案。因为，一旦立刻让企业破产，实施财产清算，企业的财产可能所剩无几，而经过重组以后，企业有可能度过萧条期，产生出丰厚的利润。面对这两种选择，债权人很难不让步。 破产重组，最广义的涵义包括企业倒闭和清算。清算是公司依法被宣布完全，资产全部变卖，进行偿债。因而会产生一种企业淘汰方式的资产重组。 破产不只是企业倒闭、清算，而且包括依法重组和调整。狭义的破产重组使企业依法进行财务整顿后存活下来。调整是在法庭之外，由债权人以债务人进行的和解存活。可见，重组和调整均是资不抵债而需要破产的企业，经过财务整顿，实现资本结构重组，以及经过领导班子的调整，生产、经营计划的转变，而获得重生。这种破产重组与调整作用是： 一是有利于债权人避免在破产清算中因资不抵债而受损; 二是有利于职工防止企业解散引起的大量失业及其带来的社会震荡; 三是有利于企业避免因破产而信誉受损。尽管如此，破产的清算形式仍是破产的主要形式，它促进了资产的流动、再配置和再组合，起着结构调整和扶优汰劣的作用。在西方发达的国家，破产是市场经济中一种正常现象，每年破产倒闭的企业动辄数十万家。但是，在中国市场经济不发达，破产机制不完善，破产立法不健全的进行条件下，企业破产的难度相当大，甚至比企业兼并实施难度还要大的多。正因为如此，国家政策鼓励“多兼并，少破产。”

[律师回复] 是的，业主可以监督物业服务企业履行物业合同。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

[律师回复] 关于物业管理企业定义如下：
物业管理企业常称为物业管理公司，是指受物业所有人的委托，依据物业管理合同委托，对物业的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。2007年修订的《物业管理条例》将物业管理公司更改为物业服务公司。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业管理纠纷调解怎么做 第一步，申请，即纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区(村)人民调解组织申请调解;或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。 第二步，受理，即社区(村)人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理;认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道(乡镇)或区(市)县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区(村)人民调解组织应当受理。 第三步，调解，物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案;疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书;未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民提讼，并出具相关证明。 第四步，履行，即调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除;一方不履行的，另一方可以向人民提讼。

[律师回复] 您好，关于物业管理纠纷调解该怎样做这个问题，我的解答如下, 物业管理纠纷调解怎么做
第一步，申请，即纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区(村)人民调解组织申请调解;或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。
第二步，受理，即社区(村)人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理;认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道(乡镇)或区(市)县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区(村)人民调解组织应当受理。
第三步，调解，物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案;疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书;未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民提讼，并出具相关证明。
第四步，履行，即调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除;一方不履行的，另一方可以向人民提讼。