土地增值税清算条件有哪些？

[律师回复] 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 土地租赁收入增值税进行清算要符合一下情形之一:取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;省税务机关规定其他情况。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

[律师回复] 土地增值税清算纳税人需准备资料因纳税人不同而不同，分两类纳税人：
第一类纳税人：从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：
（一）土地增值税税款清算申请报告；
（二）土地增值税清算申请表（一）；
（三）项目竣工结算报告；
（四）房屋销售情况明细表；
（五）已预征的土地增值税完税凭证复印件
（六）税务机关要求提供的其他相关资料。
第二类纳税人：非从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：
（一）土地增值税税款清算申请报告；
（二）土地增值税清算申请表（二）；
（三）纳税人的税务登记证副本复印件或居民个人身份证（护照）复印件；
（四）购入土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；
（五）转让土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；
（六）已预征的土地增值税完税凭证复印件；
（七）税务机关要求提供的其他相关资料。

[律师回复] 扣除项目分6类，其中一类叫开发土地和新建房及配套设施的费用，简称“房地产开发费用”。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)
第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》
第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高(住宅层高
2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=
2.8÷
2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷
2.8=
1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017
5.40㎡，
②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964
8.10㎡;
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=
1.4286×12
1
9.77㎡=174
2.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=
1.4286×5
5.40㎡=7
9.14㎡。
已售总层高系数面积=964
8.10㎡+163
3.68㎡+7
9.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)
第三条第
(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;
即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”
即开发费用=(购地款+开发成本)×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)
第七条第
(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
第八步：计算不同类型房屋的增值额
①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额
③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额
第九步：计算不同类型房屋的增值率
①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额
③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超过50%的部分30%0
超过50%至100%的部分40%5%
超过100%至200%的部分50%15%
超过200%的部分60%35%
根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
第十一步：计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地增值税清算流程
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)
第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》
第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高(住宅层高
2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=
2.8÷
2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷
2.8=
1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017
5.40㎡，
②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964
8.10㎡;
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=
1.4286×12
1
9.77㎡=174
2.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=
1.4286×5
5.40㎡=7
9.14㎡。
已售总层高系数面积=964
8.10㎡+163
3.68㎡+7
9.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)
第三条第
(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;
即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”
即开发费用=(购地款+开发成本)×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)
第七条第
(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
第八步：计算不同类型房屋的增值额
①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额
③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额
第九步：计算不同类型房屋的增值率
①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额
③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超过50%的部分30%0
超过50%至100%的部分40%5%
超过100%至200%的部分50%15%
超过200%的部分60%35%
根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
第十一步：计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复] 您好，关于土地增值税清算手续是怎样的这个问题，我的解答如下, 土地增值税清算流程
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)
第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》
第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高(住宅层高
2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=
2.8÷
2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷
2.8=
1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017
5.40㎡，
②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964
8.10㎡;
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=
1.4286×12
1
9.77㎡=174
2.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=
1.4286×5
5.40㎡=7
9.14㎡。
已售总层高系数面积=964
8.10㎡+163
3.68㎡+7
9.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)
第三条第
(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;
即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”
即开发费用=(购地款+开发成本)×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)
第七条第
(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
第八步：计算不同类型房屋的增值额
①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额
③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额
第九步：计算不同类型房屋的增值率
①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额
③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超过50%的部分30%0
超过50%至100%的部分40%5%
超过100%至200%的部分50%15%
超过200%的部分60%35%
根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
第十一步：计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

[律师回复]
1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做一个测算。
3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

[律师回复] 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。
(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三) 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。