买卖按揭房产应注意什么问题

[律师回复] 1、看收入是否达标
为了防止不良贷款,银行会对借款人收入的下限做出明确要求。
2、看时间是否合规
银行流水一定会用最近3或6个月。
3、看流水是否造假
由于不能提供银行要求的银行流水,很多人递交假银行流水。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 按揭买二手房的注意事项 第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的); 第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载; 第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租; 第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。 第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷; 第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。 第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。 第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。 按揭买二手房的流程 第一步，找好意欲购买的二手房，该二手房必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。 第二步，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构，并在该机构完成二手房房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步，借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交所需材料; 第四步，由银行指定的律师事务所进行资信审查，并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据; 第五步，借款人与贷款银行签订借款合同; 第六步，办理抵押、保险等有关担保手续; 第七步，借款合同生效，资金划入借款人指定帐户。

[律师回复] 贷款买房还需要注意以下问题：
1、银行贷款一般规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。因此，借款一年内不要提前还款。
2、还清贷款后，一定要拿着贷款结清证明和抵押房产的权利证明前往房管部门撤销抵押。
3、借款期内如果出现还贷困难，一定要向银行求助，向银行提出延长借款期限，如果之前记录良好，银行通常会受理延长借款期限。
4、公积金贷款是以公积金账户的余额确定额度，如果公积金账户余额为零，那么是申请不到公积金贷款的，所以贷款买房前不要随便提取住房公积金。
5、贷款后出租住房要告知承租人。
6、不要遗失借款合同和借据。
7、提前还贷不要忘记要回保险费。

[律师回复] 贷款买房还需要注意以下问题：
1、银行贷款一般规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。因此，借款一年内不要提前还款。
2、还清贷款后，一定要拿着贷款结清证明和抵押房产的权利证明前往房管部门撤销抵押。
3、借款期内如果出现还贷困难，一定要向银行求助，向银行提出延长借款期限，如果之前记录良好，银行通常会受理延长借款期限。
4、公积金贷款是以公积金账户的余额确定额度，如果公积金账户余额为零，那么是申请不到公积金贷款的，所以贷款买房前不要随便提取住房公积金。
5、贷款后出租住房要告知承租人。
6、不要遗失借款合同和借据。
7、提前还贷不要忘记要回保险费。

[律师回复] 你好，请问房子是婚后还是婚前买的

[律师回复] 1．二手房买卖按揭，确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2．查询公积金（如需公积金贷款）与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3．签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4．准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。
5．签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6．办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7．办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8．银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
通过上面文章的详细介绍，主要了解了一下二手房买卖注意事项有什么，在购买这种房子的时候，一定要查验房产证和产权人的身份证，确认无误之后，再看一下房屋小区周围的状况怎么样，这几方面都确认好之后就要进行交易了，在签合同上面也要注意一下，同时，知道了二手房买卖按揭的一些知识。

[律师回复]
一、检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。
二、房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
三、约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。
四、交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。
五、明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
六、房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。
以上是对房屋按揭买卖合同的注意事项的解答

[律师回复] 首先要注意二手房有无合法的产权和土地使用权证明，也就是房屋所有权证和土地使用权证。其次，购房者需要对售房者有准确的了解。购房者应当查看房产证所有人的身份证件。此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封。如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，还应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权等。

[律师回复] 按揭贷款买房需要注意的问题：
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了购房合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
【法律依据】《民法典》第六百七十八条，借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期;贷款人同意的，可以展期。

[律师回复] 按揭贷款买房需要注意的问题：
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了购房合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
【法律依据】《民法典》第六百七十八条，借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期;贷款人同意的，可以展期。

[律师回复] （一）审查欲购楼盘是否符合贷款条件，提醒购房者首先要了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约属于可以预售的期房范围。
（二）与发展商签订购房协议，交付定金，这里提醒大家为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等将如何处理，不要出现贷款批不下来，购房不成反要赔偿定金的情况。
（三）待贷款获批准后才与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》，并跟踪交易见证办理情况，凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。

[律师回复] （一）审查欲购楼盘是否符合贷款条件，提醒购房者首先要了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约属于可以预售的期房范围。
（二）与发展商签订购房协议，交付定金，这里提醒大家为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等将如何处理，不要出现贷款批不下来，购房不成反要赔偿定金的情况。
（三）待贷款获批准后才与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》，并跟踪交易见证办理情况，凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。

[律师回复] 如何办理“转按揭”手续在二手房交易过程中,一些人通过贷款购买了房屋后,在没有还清原来房屋贷款的情况下,就想将原来的房屋出售,而买方也没有能力一次性付清房款,这时买卖双方就需要办理“转按揭”手续。由于“转按揭”手续比较繁琐,许多人对“转按揭”手续并不十分了解,到底如何操作还存在哪些风险都是业主十分关心的问题。款。然后,业主张女士前往按揭银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由王先生向银行申请办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由银行提前放贷,支付18万元用于张女士提前还贷解除抵押。其后业主张女士办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予王先生,并将王先生向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张女士。至此,交易完成。转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放
第二笔贷款,用于还清业主的
第一笔贷款,取得房产证明,才能进行房屋产权过户。三、办理转按揭的基本操作流程
第一步:买卖双方签订买卖合同即《房屋买卖合同》。买方所需提交资料:身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件);卖方所需提交资料:购房合同,借款合同,购房发票、契税发票,银行对账单及借款凭证;身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件;
第二步:评估所交易的房屋进行评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件;
第三步:买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户;
第四步:卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项;
第五步:卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户;
第六步:买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款;
第七步:买方产权证下发后,办理抵押登记:
第八步:他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。四、在转按揭过程中容易出现以下几种风险:转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更,对买方来说,其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些,并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款,因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况,涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作,由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。此外,转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于:普通的二手房按揭贷款,银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于卖方的房屋仍处在抵押期间,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清卖方的第一笔贷款,解除抵押、取得房产证明后,才能进行房屋产权过户。转按揭涉及的法律关系非常复杂,对买卖双方来说,主要存在以下几点风险。
(1)卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后,过户无常进行。
(2)买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求,从而导致操作受阻。
(3)由于买方或提供担保的中介资信不够,银行拒绝提前放贷,导致转按揭无法进行。
(4)交易完成后买方无法顺利拿到房产证。
(5)交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。

[律师回复] 按揭房能不能卖取决于按揭买房的人是否已经取得了产权，目前我国法律政策明确规定房屋必须在取得产权证后能才进行交易。如果购房者的按揭房还没有取得房产证，是不能正常上市交易的。
按揭房买卖涉及转按揭的问题，所谓“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。
首先按揭购房的人需要在开发商的同意下才能做转按揭，还需要由开发商出面与银行协调办理相关手续。买卖双方必须到贷款银行进行询问，确定贷款银行是否同意办理转按揭。
其次,对符合交易条件的买卖双方按贷款银行的要求办理转按揭手续。 目前我国银行不存在转按揭手续，而是采用原房主提前还贷，解除抵押拿回房产证后，新购房者再办理贷款的方式进行。目前二手房按揭贷款不针对个人，需要委托中介办理按揭。
二、如何买卖按揭房
(一)办理转按揭需要的材料：
1、普通房贷的所有资料。
2、转按揭申请书。
3、有效的身份证原件和复印件。
4、《借款抵押合同》原件和《提前还款申请书》。
5、转让合同、协议或意向书。
(二)办理转按揭的程序有：
1、新购房者向银行提出转按揭申请，同时提交相关材料，例如《商品房买卖合同》原件，新购房者的个人资料。
2、新购房者支付不低于30%的首付款并取得收据。
3、银行审核通过后，与新购房者签订新的借款合同。
4、原房主办理贷款抵押登记注销，新购房者办理房屋买卖合同登记和贷款抵押登记。
5、原房主办理退保手续，新购房者办理保险手续。

[律师回复] 按揭贷款买房需要注意的问题：
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了购房合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
【法律依据】《民法典》第六百七十八条，借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期;贷款人同意的，可以展期。

[律师回复]
1、注意有的房产不能用来抵押贷款
目前常见的不具有抵押贷款申请资质的房产有以下的五类：小产权房、老旧小的二手房、已购公房和在按揭房及未到5年的经济适用房。
2、房产价值的评估标准
银行对于房产的价值，并不是以房产的市值为准，而是通过指定的评估公司实地看房，按房产的面积、装修、朝向、交通状况等综合考评后给出的评估值为准的。
3、银行贷款的发放
银行并不是完全将贷款资金发放到申请人的账户，而是根据借款人所提供的资金用途，将资金下放到相应的收款处。
4、房产抵押不登记，抵押权不成立
抵押合同本身不需要办理登记，但抵押合同签订后，抵押人必须依约办理抵押登记，办理完抵押登记手续后，不动产即房产的抵押才成立，债权人才对该不动产即房产享有优先受偿权。

[律师回复] 按揭贷款买房需要注意的问题：
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了购房合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
【法律依据】《民法典》第六百七十八条，借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期;贷款人同意的，可以展期。

[律师回复] （一）审查欲购楼盘是否符合贷款条件，提醒购房者首先要了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约属于可以预售的期房范围。
（二）与发展商签订购房协议，交付定金，这里提醒大家为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等将如何处理，不要出现贷款批不下来，购房不成反要赔偿定金的情况。
（三）待贷款获批准后才与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》，并跟踪交易见证办理情况，凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。

[律师回复] 你好，具体什么情况 合约怎么约定

[律师回复] 依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：
一、当事人的名称或姓名、住所
二手房买卖合同
二手房买卖合同
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产。
二、标的
同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款　
及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。