店铺转让纠纷的案由

[律师回复] 您好，关于转让店铺纠纷起诉时效是多长时间这个问题，我的解答如下, 转让店铺纠纷时效是多长时间
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护;有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 转让店铺纠纷打官司时效是多长时间
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护;有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、店铺租赁合同纠纷应该谁
店铺租赁合同纠纷一般的是店铺租赁的出租方或承租方。
二、商铺租赁合同纠纷诉讼需要准备的材料
１、原、被告的诉讼主体资格的证明材料，有身份证、常口信息、企业营业执照、组织机构代码证等；
２、原、被告租赁合同关系的证明材料：租赁合同，中介签订的居间合同等；
３、租赁房屋系合法出租的材料：房产证、土地使用权证、公房租赁证等；
４、原告按约履行义务的证明材料：比方租金收条、打款记录等；
５、被告未按约履行义务的证明材料：催其履行的通知函、律师函等。
三、商铺租赁合同纠纷打官司的注意事项
１、打官司最主要的还是靠证据，所以租赁合同签订前必须了解清楚自己的房屋是否可以出租，出租后是否受法律保护。
２、签订租赁合同时，对于租赁合同拟定条款一定要把握“约定清楚原则”，我最近一个案子因对于缴纳房租的时间约定不明，就导致了损失租金１个月。
３、租房后，要保存好双方履约的凭证，什么时候交房的，什么时候缴纳房租的，什么时候对方开始拖欠租金的，什么时候对方开始违约的，最好都留有书面的凭证。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、有效房屋租赁合同纠纷的处理
(一)合同不解除，出租人仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算；若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。
(二)合同解除时有关问题的实体处理
1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：
(1)承租人欠租超过合同约定期限；
(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上；
(3)承租人未经出租人同意擅自转租的；
(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。
出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：
①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的；
②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的；
③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的；
④租赁物危及承租人的安全或健康的。
此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，亦可以解除合同。
二、无效房屋租赁合同纠纷的处理
(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：
1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库；
2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。
(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶；其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

[律师回复] 对于店铺租赁合同纠纷需要起诉谁这个问题，解答如下,
一、店铺租赁合同纠纷应该谁
店铺租赁合同纠纷一般的是店铺租赁的出租方或承租方。
二、商铺租赁合同纠纷诉讼需要准备的材料
１、原、被告的诉讼主体资格的证明材料，有身份证、常口信息、企业营业执照、组织机构代码证等；
２、原、被告租赁合同关系的证明材料：租赁合同，中介签订的居间合同等；
３、租赁房屋系合法出租的材料：房产证、土地使用权证、公房租赁证等；
４、原告按约履行义务的证明材料：比方租金收条、打款记录等；
５、被告未按约履行义务的证明材料：催其履行的通知函、律师函等。
三、商铺租赁合同纠纷打官司的注意事项
１、打官司最主要的还是靠证据，所以租赁合同签订前必须了解清楚自己的房屋是否可以出租，出租后是否受法律保护。
２、签订租赁合同时，对于租赁合同拟定条款一定要把握“约定清楚原则”，我最近一个案子因对于缴纳房租的时间约定不明，就导致了损失租金１个月。
３、租房后，要保存好双方履约的凭证，什么时候交房的，什么时候缴纳房租的，什么时候对方开始拖欠租金的，什么时候对方开始违约的，最好都留有书面的凭证。

[律师回复] 　　店铺转让合同　　转让方(甲方)：身份证号码：　　转让方(乙方)：身份证号码：　　甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：　　
一、甲方将×××××××的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。　　
二、店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。　　
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方。　　
四、乙方在20××年××月××日前一次性向甲方支付转让费共计人民币×××××，(大写：××××元整)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。　　
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。　　
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。　　
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。　　
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。　　甲方签字：日期：　　乙方签字：日期：

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 店铺租赁合同纠纷是属于民事纠纷，而警察是不处理民事纠纷的，当事人可以向仲裁机构或者申请解决纠纷。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三条　人民受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
第三十四条　合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 门店转让一般系指门店转租，因而门店转让纠纷实质是房屋租赁合同纠纷。门店转让纠纷中常见的问题及一般处理的结果为：
1、门店转租人不具有转租权而对外转租的、门店房东有权主张解除租赁合同或认定转租合同无效，门店受让人受到的损失可向门店转租人主张；
2、门店租赁协议约定租赁期限超出法律规定，法律规定租赁合同期限不得超过20年，超过部分期限无效；
3、门店租赁合同期满后对装饰装修物的处理，首先根据门店租赁协议的约定进行处理；若协议未约定的，由当事人双方进行协商，若无法协商的，将根据具体情况来判断：如承租人未经出租人同意进行装饰装修或扩建发生的费用，有承租人承担，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。

[律师回复] 您好，关于淘宝的个人店铺可以转成企业店铺吗这个问题，我的解答如下, 可以转成企业店铺进入卖家中心后台，可以在左侧发现“客户服务”的栏目，该栏目下就有一个店铺升级的跳转链接。如图，这里就是淘宝个人店铺升级企业店铺的入口了。卖家中心进入升级店铺页面，会自动检测条件是否符合，如图，不符合的红×提示，并有完善操作提示。第三步选择关系类型。有两种：申请人可以是企业的法人或者是股东。第四步，准备申请资料提交，按照自己选择的类型准备资料。申请人为现在淘宝店铺持有人，接收人是企业。第五步是缴纳费用。条件审核通过后，需要提交升级费用需要准备一个已认证的企业支付宝，本身个人店铺绑定的是个人支付宝，升级企业店铺需要绑定企业支付宝。企业支付宝如何申请注册审核资料时间48小时，公示时间一个月。公示后，本来的个人淘宝店就会变成企业店铺，店铺展示“企”字。

[律师回复] 您好，针对您的债权转让纠纷案由如何确定问题解答如下, 有的在审理这样案件中，认为债权转让纠纷案件是一种具有金钱给付内容的债权转让，所以统统地就把这样案件案由定为欠款纠纷。在审判实践中，债权转让通常要涉及到三方当事人，转让人(债权人)、受让人和债务人。也就会涉及到不同的法律关系，即转让人与债务人之间的法律关系；另一个是转让人与受让人之间的法律关系；转让人与受让人签订债权转让协议后，受让人成为新的债权人，与债务人之间又形成新的法律关系。因此，在债权转让过程中，转让人、受让人及债务人之间会产生一系列的法律关系。

[律师回复] 您好，针对您的店铺转让合同如何订问题解答如下, 【法律意见】
店铺转让协议书范本：
转让方（甲方）：身份证号码：
顶让方（乙方）：身份证号码：
房东（丙方）：身份证号码：
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于街（路）号的店铺(原为：)转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到年月日止，年租金为元人民币（大写：），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币元，（大写：），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10作为违约金。
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
丙方签字：
日期：

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 店面转让合同甲方：乙方：丙方： 甲乙双方经好友协商，就店面转让达成以下协议：并共同遵守：
第一条 甲方于____年____月____日前将位于____店铺(面积____平方米)转让给乙方使用。
第二条 该店铺所有权证号码为____，产权为丙，丙与甲签订了租凭合同，合同到期____月租为____人民币，店面交给乙方使用后，乙同意代替甲向丙厉行租凭合同，每月交纳该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有，
第三条 该店铺现有装修，装饰，工具，设备(包括____)全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归丙所有，动产无偿归乙方。
第四条 乙方在____前一次性向甲方支付顶手费人民币大写________元整{小写：____元}，上述费用包括甲方交给乙方再转付给丙方的押金，第三条所述相关费用，甲方不得向乙方索取任何其他费用。
第五条 该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为____，租用期内继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手经营前该店铺的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关，
第六条 乙方逾期交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方每日向甲方交付转让费的____的违约金，逾期30天的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的____向甲方支付违约金，甲方应保证丙的同意转让店铺，如由甲方原因导至丙或甲方自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任，
第七条 遇国家征用店铺，有关赔偿归乙方。
第八条 如果合同签订前政府下令撤迁店铺，甲方退还全部转让费，赔偿装修费损失____元，并支付乙方转让费的____元的违约金，如果合同签订后国家命令撤除店铺，使乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，押金仍归乙方，(前述顺延除外)，甲方在每年营业执照有效期盖满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修，添置设备损失____元，并支付转让费的____的违约金。
第九条 合同一式两份，自签字之日起生效。 甲方： __ (签字)____年____月____日 乙方： __ (签字)____年____月____日 丙方： __ (签字)____年____月____日

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 店面转让合同甲方：乙方：丙方： 甲乙双方经好友协商，就店面转让达成以下协议：并共同遵守：
第一条 甲方于____年____月____日前将位于____店铺(面积____平方米)转让给乙方使用。
第二条 该店铺所有权证号码为____，产权为丙，丙与甲签订了租凭合同，合同到期____月租为____人民币，店面交给乙方使用后，乙同意代替甲向丙厉行租凭合同，每月交纳该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有，
第三条 该店铺现有装修，装饰，工具，设备(包括____)全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归丙所有，动产无偿归乙方。
第四条 乙方在____前一次性向甲方支付顶手费人民币大写________元整{小写：____元}，上述费用包括甲方交给乙方再转付给丙方的押金，第三条所述相关费用，甲方不得向乙方索取任何其他费用。
第五条 该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为____，租用期内继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手经营前该店铺的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关，
第六条 乙方逾期交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方每日向甲方交付转让费的____的违约金，逾期30天的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的____向甲方支付违约金，甲方应保证丙的同意转让店铺，如由甲方原因导至丙或甲方自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任，
第七条 遇国家征用店铺，有关赔偿归乙方。
第八条 如果合同签订前政府下令撤迁店铺，甲方退还全部转让费，赔偿装修费损失____元，并支付乙方转让费的____元的违约金，如果合同签订后国家命令撤除店铺，使乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，押金仍归乙方，(前述顺延除外)，甲方在每年营业执照有效期盖满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修，添置设备损失____元，并支付转让费的____的违约金。
第九条 合同一式两份，自签字之日起生效。 甲方： __ (签字)____年____月____日 乙方： __ (签字)____年____月____日 丙方： __ (签字)____年____月____日

[律师回复] 店铺转让合同范本　　转让方（甲方）：____　　身份证号码：____　　受让方（乙方）：____　　身份证号码：____　　房东（丙方）：______　　身份证号码：____　　甲、乙、丙三方经友好协商，就门面转让事宜达成以下协议：　　
一、丙方同意甲方将自己位于____街（路）____号的门面转让给乙方使用，建筑面积为____平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。　　
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到___年___月___日止，月租金为___元人民币，甲方剩余租期为___月，剩余租金___元由乙方支付给甲方。　　
三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期后乙方享有优先承租权，租金不得高于同地段同类门面租金，第一年乙方不得转让该门面，一年后乙方有权将门面转让给第三方。　　
四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。　　
五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币___元，（大写：___），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。　　
六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。　　
七、违约责任：　　（
1）甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按的标准向乙方支付违约金，超过天乙方有权解除合同；　　（
2）乙方应该按时接收门面，逾期一天按的标准向甲方支付违约金，超过天甲方有权解除合同；　　（
3）丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失。　　
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，丙方按照转让费用标准补偿乙方。　　
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。　　甲方：乙方：丙方：　　年月日

[律师回复] 您好，关于店铺转让合同应该怎么样写这个问题，我的解答如下, 转让方（甲方）：_____ 身份证号码：_____顶让方（乙方）：_____ 身份证号码：_____甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于__________街（路）_____号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为_____平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。
四、乙方在___年___月___日前分两次向甲方支付转让费共计人民币_____元，（大写：_____），
第一年付款_____%,
第二年付清余下____%费用。
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方签字： 乙方签字：日期： 日期：

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权;鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。(即产权人、经营者、接手者)
因为一般情况下转让之前，转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金，如果这里不注意很容易被骗。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
八、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
九、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。

[律师回复] 可以，需要可以来我单位面谈或者加我微信细聊

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、承租租赁房屋产权不明或瑕疵的房屋，承租人的权益将无法得到很好保障。因此，律师建议：
第
一，承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方主体资格的审查，可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查，还可以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。
第
二，关于租赁房屋设立抵押的问题。《物权法》
第一百九十条规定：“订立抵押协议前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面告知承租人，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。
2、在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。对此，律师建议：
第
一、关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
第
二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
第
三、协议期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。
3、商户租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无形的损失。为此，大多数承租人希望能享受该商铺的优先承租权，但是全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，面对如何要保障自己的优先承租权，律师建议承租人可以协议中约定。
第
一，明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。这样可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻断“继续出租”的情形。
第
二，约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租，这样可以防止侵害优先承租权的情形出现。
4、租赁协议的解除也涉及到多方原因，将其分别在协议中加以明确可以更好地保护当事人的权利。
第
一，约定出租方的义务及其违约导致协议解除的责任承担方式。例如，明确出租方对于相关手续的协助办理义务，如果相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人有权解约退租并获得损失赔偿。
第
二，约定由于
第三方原因使协议无法继续履行时的协议解除条款。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。对此，可以在协议里约定在双方都没有过失的情况下，须解除协议的，承租方应得到一定的补偿。
第
三，约定承租方在欠租达到一定金额和时间时，出租方享有协议解除权。在满足协议解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。但是律师建议：开发企业不能以商户欠租为由而随意侵犯商户财产的所有权，双方当事人可以事先在租赁协议中作出约定：例如租赁协议到期或提前解除协议的，租赁人遗留在商铺内的物品应当在3日内处理完毕，否则，该物品视为弃置物，由出租方任意处理。
租赁协议到期或提前解除协议的，应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由承租方承担。如未将该商铺恢复原状的，出租方可代为进行，费用由承租方承担。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 转让方(甲方)：身份证号码：
顶让方(乙方)：身份证号码：
房东(丙方)：身份证号码：
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于文化西路29号的店铺(原为：发财楼农家菜馆)转让给乙方使用，建筑面积为平方米并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到年月日止，年租金为元人民币(大写：)，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每半年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币元，(大写：)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
日期：
日期：。

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顶让方(乙方)：身份证号码：
房东(丙方)：身份证号码：
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于文化西路29号的店铺(原为：发财楼农家菜馆)转让给乙方使用，建筑面积为平方米并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到年月日止，年租金为元人民币(大写：)，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每半年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币元，(大写：)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
日期：
日期：。