合同事务语音解答

1.出租方拒不交付符合约定用途的租赁房屋

《合同法》（自2021年1月1日起废止）出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2.租赁房屋危及承租人安全或者健康的

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

3.租赁房屋权属有争议导致承租人无法使用的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款租赁房屋权属有争议的。

4.司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人无法使用的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。

5.租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

6.一房多租无法实际履行的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

7.不可抗力

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第九十四条第一款因不可抗力致使不能实现合同目的。

8.不定期租赁

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《民法典》第七百三十条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

首先，起诉合同有效能否一并请求履行合同这是可以的。法院在处理合同纠纷案当中，会主动审查合同的效力问题，对合同是否成立、是否生效作出审查。合同是对双方当事人权利义务的限制，合同生效以后，双方当事人都是需要受到合同的约束的。如果一方当事人有违约行为的，是需要承担相应的违约责任的。在实践中，签订买卖合同后，会出现一方不履行合同的情况，这时守约方想继续履行合同的，就只能催促对方履行合同，或通过法律途径去要求对方继续履行合同了。

《合同法》（自2021年1月1日起废止）规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因而，买卖合同一方违约的，守约方可以收集证据资料到法院起诉，要求继续履行合同。

但是需要的注意的是，在起诉书中，不能仅仅诉求：“请求判令被告继续履行合同”之类的内容，这样是有可能会被法院驳回诉求从而败诉的。

首先，继续履行合同是相对于解除合同而言，被告没有解除合同，也没有提出解除合同，提出继续履行合同无事实根据。

《民法典》第五百八十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

合同的变更是指合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充。合同是双方当事人通过要约、承诺的方式，经协商一致达成的。合同成立后，当事人应当按照合同的约定履行合同。任何一方未经对方同意，都不得改变合同的内容。但是，当事人在订立合同时，有时不可能对涉及合同的所有问题都做出明确的规定;合同签订后，当事人在合同履行前或者履行过程中也会出现一些新的情况，需要对双方的权利义务关系重新进行调整和规定。

因此，需要当事人对合同内容重新修改或者补充。由于合同是当事人协商一致的产物，所以，当事人在变更合同内容时，也应当本着协商的原则进行。当事人可以依据要约、承诺等有关合同成立的规定，确定是否就变更事项达成协议。如果双方当事人就变更事项达成了一致意见，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同。一方当事人未经对方当事人同意任意改变合同的内容，变更后的内容不仅对另一方没有约束力，而且这种擅自改变合同的做法也是一种违约行为，当事人应当承担违约责任。

根据我国《合同法》第94条的规定，在下列法定条件下，当事人可以行使解除权以解除合同：

1.不可抗力：因不可抗力致使不能实现合同目的。

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不可克服的现象，包括某些自然现象，如地震、台风等;也包括某些社会现象，如战争等。

2.拒绝履行(预期违约)：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人得取得法定解除权。

3.迟延履行：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

4.根本违约：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

所谓根本违约，是指因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之违约形态。履行期限届至后，由于可归责于债务人的事由致使债务人违约，导致合同目的不能实现，对方当事人取得法定解除权。

需要注意的是，合同当事人如果违法解除合同，需要承担相应的赔偿责任。

当事人可以向法院提出确认合同解除的确认之诉，也可以请求法院判令解除合同，理由如下：

法律并未禁止法院判决解除合同，从《合同法》(自2021年1月1日起废止)分则及其他司法解释来看，当事人可以请求解除法院解除合同，比如：《合同法司法解释二》(自2021年1月1日起废止)第二十六条即规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《民法典》第八条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。