农村土地流转是否合法

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 农村土地流转费用如何计算 农村土地承包经营权流转费用由土地流转的双方当事人根据土地年平均纯收入等综合性地协商处理的，并且根据流转类型的不同会有不同费用的产生，因此并没有一个统一的标准。 农村土地承包经营权流转，是指在农村土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为 。 流转的类型有哪些 1、农村土地承包经营权转让 2、农村土地承包经营权转包 3、农村土地承包经营权出租 4、农村土地承包经营权互换 5、农村土地承包经营权入股 6、农村土地承包经营权继承

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村集体土地流转程序是怎样的 一、协商 承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。 二、审查 流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。 对受让方审查的内容应包括： 1、资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等； 2、项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。 三、订立合同 经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。 除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。 农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容： 1、双方当事人的姓名、住所； 2、流转土地的座落、四至、面积、质量等级； 3、流转的期限和起止日期； 4、流转方式； 5、流转土地的用途； 6、双方当事人的权利和义务； 7、流转价款及支付方式； 8、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理； 9、违约责任。 四、备案 流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。 五、归档 乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于农村土地流转政策的总体要求： (一)指导思想 (二)基本原则 稳定完善农村土地承包关系： (一)健全土地承包经营权登记制度。 (二)推进土地承包经营权确权登记颁证工作。 规范引导农村土地经营权有序流转： (一)鼓励创新土地流转形式。 (二)严格规范土地流转行为。 (三)加强土地流转管理和服务。 (四)合理确定土地经营规模。 (五)扶持粮食规模化生产。 (六)加强土地流转用途管制。 加快培育新型农业经营主体： (一)发挥家庭经营的基础作用。 (二)探索新的集体经营方式。 (三)加快发展农户间的合作经营。 (四)鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。 (五)加大对新型农业经营主体的扶持力度。 (六)加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。 建立健全农业社会化服务体系： (一)培育多元社会化服务组织。 (二)开展新型职业农民教育培训。 (三)发挥供销合作社的优势和作用。 农村土地使用权流转改革方案： (一)国有化方案 (二)私有化方案 (三)多种所有权并存的方案 (四)回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路 农村土地使用权流转流转模式： 1.互换 2.交租 3.入股 4.宅基地换住房，承包地换社保 5.股份+合作

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村土地流转费用如何计算 农村土地承包经营权流转费用由土地流转的双方当事人根据土地年平均纯收入等综合性地协商处理的，并且根据流转类型的不同会有不同费用的产生，因此并没有一个统一的标准。 农村土地承包经营权流转，是指在农村土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为 。 流转的类型有哪些 1、农村土地承包经营权转让 2、农村土地承包经营权转包 3、农村土地承包经营权出租 4、农村土地承包经营权互换 5、农村土地承包经营权入股 6、农村土地承包经营权继承

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转规模要科学考虑新型城镇化进程，科学考虑劳动力转移规模，科学考虑农业科学技术进步水平，科学考虑农民管理水平，科学考虑农民接受程度，切不可人为设置经营规模指标，片面求快、求大，从而从源头上减少土地流转的社会风险，促进农村社会稳定。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十三条第三款规定：流转的期限不得超过承包期的剩余期限。可见农村土地流转的期限为土地的承包期限，目前来说二轮延包的时间就是流转的最长期限。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期限，经林业行政主管部门批准可以延长。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 第一，增加农民收入 农民的土地可以变成资本，无力耕种或离开农村进城务工经商的农民可以通过流转土地获得补偿，直接增加收入。 第二，提高土地利用率 解决“有田无人种”的土地抛荒问题，整合闲置的土地资源，实现土地规模化、集约化经营，提高土地资源的利用率。 第三，转移农村富余劳动力 有利于部分农村劳动力从土地上分离出来，从事其他行业，解决了农村闲置劳力就业又推进城镇化进城。 第四，推进了农业产业化进程 吸引更多元主体的资本进入农村，按照市场需求合理进行产业布局，同时有利于农村基础设施改善，为农业产业化创造条件。 土地运用权流转是指具有土地承包运营权的农户经过转让、互换、转包、出租和土地入股等方式将土地运营权(运用权)转让给其他农户或经济组织，即保存承包权，转让运用权。 从广阔乡村的现状来看，乡村土地的自在流转能够对乡村农业消费现状提供较多协助。 首先经过大范围收买或租用土地，停止农业现代化和产业化，有利于进步农业消费效率，允许土地流转是开展现代农业的需求，包产到户政策施行后，的确大大调动了农民消费的积极性。 其次乡村土地自在流转能够使农民的土地能够变成资本，这使得分开乡村去城镇务工或经商的农民经过转让土地取得补偿，有利于他们在城市安家立业，关于继续留在乡村的农民，他们能够经过土地承包权入股农业企业，获得土地租金与分红收入。再次乡村土地自在流转有利于乡村宅基地改造为耕地、扩展耕空中积，随着农民转移到城市，他们的宅基地能够改造为耕地，这会缓解我国耕地资源慌张的状况。 当然土地流转也在诸如不利于社会稳定、给城市带来压力、不利于土地投入和农业的可持续开展一定的弊端。但这些弊端是在我国相关法律和保证体系缺位的状况下呈现的。那么，经过做到脚踏实地、解放思想，让权利在阳光下运转，以法促标准、以社会保证促稳定，土地流转的不利结果是完整能够防止的。总体而言，土地流转政策是有利于民的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村的土地农民们是只有使用权而没有所有权的，农村的土地是属于集体土地。但是人们可以对农村集体土地的使用权进行流转，而且农村集体土地流转的方式有多种，可以根据自身的需求来进行选择。那么农村集体土地使用权流转模式是怎样的呢？下面就给大家介绍一下。 农村集体土地流转是什么意思 集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。就像国有土地使用权出让不同于转让，农村土地承包经营中的发包不同于转包一样，它们遵循的是不同的规则，有不同条件和要求。准确界定“流转”的含义，对于我国集体建设用地使用权流转制度的建立，对于未来国家进行土地市场的宏观调控和监管，以及对于土地资源的合理利用与保护，都具有十分重要的意义。 农村集体土地使用权流转模式 1、互换 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不 一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。 2、交租 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 3、入股 入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。 4、宅基地换住房，承包地换社保 5、股份 合作 建立起“股份 合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 解答如下, 农民家庭承包土的流转有多种方式，其中只有转让才需要发包方（村委会）同意，其他的流转都由农民自己说了算，因此，只要不是转让，农民所签订的土地流转协议是有效的。请注意，这里排除了农民家庭成员内部的争议，因为农村土地承包是以户为单位而不是以个人为单位的。看来你们这属于转包。转包合同可以约定粮食直补款的归属。你们的实际做法（不知有无约定）是直补款归转承包方（即你方），这并不违法。至于对方说要加钱或直补款不给你是否正确，取决于原来的转承包费是否显失公平，如果不是显失公平的，对方就无权要求变更。建议你尽快取证（可以录音）证明直补款是归你的，以防对方突然挂失。

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 什么是农村土地流转,农村土地流转具体工作流程是怎么样的
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转具体工作流程：
(一)提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
(二)资质审核
对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
(三)价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。
(四)信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
(五)签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
(六)鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
第一章总则
第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。
第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。
第二章流转当事人
第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。
第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。
第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。第十四条受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章流转方式第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
第四章流转合同第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村集体土地流转程序是怎样的 一、协商 承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。 二、审查 流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。 对受让方审查的内容应包括： 1、资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等； 2、项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。 三、订立合同 经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。 除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。 农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容： 1、双方当事人的姓名、住所； 2、流转土地的座落、四至、面积、质量等级； 3、流转的期限和起止日期； 4、流转方式； 5、流转土地的用途； 6、双方当事人的权利和义务； 7、流转价款及支付方式； 8、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理； 9、违约责任。 四、备案 流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。 五、归档 乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 第一，增加农民收入 农民的土地可以变成资本，无力耕种或离开农村进城务工经商的农民可以通过流转土地获得补偿，直接增加收入。 第二，提高土地利用率 解决“有田无人种”的土地抛荒问题，整合闲置的土地资源，实现土地规模化、集约化经营，提高土地资源的利用率。 第三，转移农村富余劳动力 有利于部分农村劳动力从土地上分离出来，从事其他行业，解决了农村闲置劳力就业又推进城镇化进城。 第四，推进了农业产业化进程 吸引更多元主体的资本进入农村，按照市场需求合理进行产业布局，同时有利于农村基础设施改善，为农业产业化创造条件。 土地运用权流转是指具有土地承包运营权的农户经过转让、互换、转包、出租和土地入股等方式将土地运营权(运用权)转让给其他农户或经济组织，即保存承包权，转让运用权。 从广阔乡村的现状来看，乡村土地的自在流转能够对乡村农业消费现状提供较多协助。 首先经过大范围收买或租用土地，停止农业现代化和产业化，有利于进步农业消费效率，允许土地流转是开展现代农业的需求，包产到户政策施行后，的确大大调动了农民消费的积极性。 其次乡村土地自在流转能够使农民的土地能够变成资本，这使得分开乡村去城镇务工或经商的农民经过转让土地取得补偿，有利于他们在城市安家立业，关于继续留在乡村的农民，他们能够经过土地承包权入股农业企业，获得土地租金与分红收入。再次乡村土地自在流转有利于乡村宅基地改造为耕地、扩展耕空中积，随着农民转移到城市，他们的宅基地能够改造为耕地，这会缓解我国耕地资源慌张的状况。 当然土地流转也在诸如不利于社会稳定、给城市带来压力、不利于土地投入和农业的可持续开展一定的弊端。但这些弊端是在我国相关法律和保证体系缺位的状况下呈现的。那么，经过做到脚踏实地、解放思想，让权利在阳光下运转，以法促标准、以社会保证促稳定，土地流转的不利结果是完整能够防止的。总体而言，土地流转政策是有利于民的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于农村土地流转政策的总体要求： (一)指导思想 (二)基本原则 稳定完善农村土地承包关系： (一)健全土地承包经营权登记制度。 (二)推进土地承包经营权确权登记颁证工作。 规范引导农村土地经营权有序流转： (一)鼓励创新土地流转形式。 (二)严格规范土地流转行为。 (三)加强土地流转管理和服务。 (四)合理确定土地经营规模。 (五)扶持粮食规模化生产。 (六)加强土地流转用途管制。 加快培育新型农业经营主体： (一)发挥家庭经营的基础作用。 (二)探索新的集体经营方式。 (三)加快发展农户间的合作经营。 (四)鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。 (五)加大对新型农业经营主体的扶持力度。 (六)加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。 建立健全农业社会化服务体系： (一)培育多元社会化服务组织。 (二)开展新型职业农民教育培训。 (三)发挥供销合作社的优势和作用。 农村土地使用权流转改革方案： (一)国有化方案 (二)私有化方案 (三)多种所有权并存的方案 (四)回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路 农村土地使用权流转流转模式： 1.互换 2.交租 3.入股 4.宅基地换住房，承包地换社保 5.股份+合作

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。具体选择何种方式流转土地承包经营权，作为承包方有完全的自主决定权。 土地承包经营权流转的模式有哪些 ⑴转包 转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种和经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。在通常情况下，受转包人要向转包人即土地承包经营权人支付转包费。 ⑵出租 出租是指土地承包经营权人作为出租人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同，发包方和承包方的权利义务不变。 ⑶互换 互换是指承包人之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换从表面上看是地块的交换，但从性质上看，是由交换承包土地引起的权利义务本身的交换。权利义务交换后，原有的发包人与承包人的关系，变为发包人与互换后的承包人的关系。互换后的土地承包经营权人要履行互换前原土地承包人应负担的义务。且土地承包经营权的互换只能在同一集体经济组织内部进行。 ⑷转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包人确立新的承包关系，原承包人与发包人在该土地上的承包关系即行终止。土地承包经营权受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。 ⑸抵押 ⑹入股 《农村土地承包法》规定的入股流转方式有两种： 第一种是指入股方式，即“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该入股流转方式仅指以家庭承包方式取得承包经营权的承包方之间，各自将承包经营权以相互入股的形式组织在一起，从事农业合作生产。而不是将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，或者将土地承包经营权作为投资成立新的农业经营公司。 第二种是入股流转方式，即通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地等承包经营权，承包人可以将其量化为股份，投入到从事农业生产的公司，或者作为投资成立农业生产经营公司。 ⑺继承 因继承而发生的土地承包经营权的流转仅限于两种情形：其一是林地承包经营权的继承;其二是指根据该法第50条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以继续承包，即继承人可以通过继承取得剩余承包期内的土地承包经营权。但对于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包经营权的继承问题，该法未作规定。