出租人以断电等手段能构成先履行抗辩吗

在房屋租赁合同中，承租方不支付租金，出租方断电、断气、断水的，是否构成先履行抗辩呢?我们知道，在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金的。因此，是否构成先履行抗辩，须结合具体案件具体判断。而且，出租方断电、断气、断水的行为在不同的情况下，也可能包含不同的意思，如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的，就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的，则构成对欠租部分的相应抗辩。

至于出租方采取前述行为后，承租方应否支付相应期间租金的问题，也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的，如以居住为目的的租赁合同，承租人在没有电的情况下，如果只是使用起来不方便，但仍然能够实现居住目的的，则继续使用房屋的承租方仅可请求相应减少租金，而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的，出租方采取前述行为，必将使承租方不能实现合同目的，此时，承租方就有权拒绝支付该期间的租金。