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特殊买卖中承租人能否行使优先购买权

2021-04-25 15:44:21 732 房产纠纷, 房屋买卖

00:00

1′24″

音频内容:

(一)对何为出租人“出卖”行为的判断标准

承租人优先购买权,自租赁合同生效时同时成立。但是,按照前述法律和司法解释的规定,承租人的优先购买权只能在出租人出卖房屋时才能行使。那么,如何界定“出卖”的含义,就成为可否行使优先购买权的前提之一。

1.“出卖”范围的判断标准

所谓“出卖”,其本身的含意是相对清晰的,即所有权人以转让所有权为目的,有偿的将物之所有权移转于他人的行为。那么,赠与、遗赠、继承等无偿转让所有权的情形,因不符合买卖的特征,所以,承租人不得主张行使优先购买权。同样,在因公共利益或其他原因而导致的房屋被征收、征用等情况下,由于房屋的转让与否,所有权人完全不能决定,因此,也不存在承租人行使优先购买权的问题。

2.一些特殊的买卖中承租人能否行使优先购买权的判断标准

(1)互易

互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的,所以,互易的情况下,承租人往往是不能提供互易的对价物的,从而在事实上不具备优先购买的同等条件而无法行使优先购买权;

法律依据:《房屋登记办法》

第八十六条

房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料: 

(一)登记申请书; 

(二)申请人的身份证明; 

(三)房屋所有权证书; 

 (四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; 

(五)证明房屋所有权发生转移的材料; 

(六)其他必要材料。 申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。


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股东如何行使优先购买权
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于股东如何行使优先购买权的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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股东如何行使优先购买权
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对股东如何行使优先购买权进行了解答,希望能解答您的问题。
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什么叫优先购买权,如何行使优先购买权
[律师回复] 一、优先购买权
1、优先于其他人购买某项财产(证券、土地等)的权利。如,由于某些法令的规定而不得不把土地出售给国家的卖主,在国家认为这种强行征购的土地已不再需要时,原卖主享有优先于其他人购买该块土地的权利;
2、政府为了公众利益而优于其他任何人购买某项财产的权利。如,海关为了避免进口报价偏低的商品干扰国内市场,可以不予课税,而直接按申报价格强制收买该项产品。
二、如何行使优先购买权
1、根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第54条规定:“对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权,人民法院可以依照《中华人民共和国公司法》第35条、第36条的规定,征得全体股东过半数的同意后,予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东,应当购买该转让的投资权益或股权,不购买的,视为同意转让,不影响执行。”这一规定承认有限责任公司股权转让时股东的优先购买权,但由于规定的程序不够明确,造成实践中产生了一个矛盾。
2、根据我国《公司法》第35条规定:“经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。”但是,股东优先购买权的行使,又可能与现行的拍卖程序相冲突。拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖形式。
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股东怎么行使优先购买权
我们的工作、学习甚至平常生活过程中,相信会遇到很多法律方面的问题,本篇文章对我们可能遇到的法律问题作出了具体的法律知识解答,希望可以通过这篇文章帮助您了解更多与股东怎么行使优先购买权相关的法律方面知识。
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什么叫优先购买权,如何行使优先购买权
[律师回复] 一、优先购买权
1、优先于其他人购买某项财产(证券、土地等)的权利。如,由于某些法令的规定而不得不把土地出售给国家的卖主,在国家认为这种强行征购的土地已不再需要时,原卖主享有优先于其他人购买该块土地的权利;
2、政府为了公众利益而优于其他任何人购买某项财产的权利。如,海关为了避免进口报价偏低的商品干扰国内市场,可以不予课税,而直接按申报价格强制收买该项产品。
二、如何行使优先购买权
1、根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第54条规定:“对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权,人民法院可以依照《中华人民共和国公司法》第35条、第36条的规定,征得全体股东过半数的同意后,予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东,应当购买该转让的投资权益或股权,不购买的,视为同意转让,不影响执行。”这一规定承认有限责任公司股权转让时股东的优先购买权,但由于规定的程序不够明确,造成实践中产生了一个矛盾。
2、根据我国《公司法》第35条规定:“经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。”但是,股东优先购买权的行使,又可能与现行的拍卖程序相冲突。拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖形式。
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股东如何去行使优先购买权
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对股东如何去行使优先购买权进行了解答,希望能解答您的问题。
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法定优先购买权的行使
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
(一)行使时间
有观点认为,提前的“三个月”、“合理期限”是优先购买权的行使期间。这个观点不妥当。优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利,出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款,则不存在同等条件,优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生,只有自此时起权利人才能行使权利,本案也采这种观点。出卖人与第三人成立买卖合同,是优先购买权行使的条件之一。
(二)权利及具体化
据以研究的案例中,原告向被告主张优先购买权,是行使权利的行为,向,是要求以国家强制力保障其权利实现。但从审判、执行情况看,原告这一愿望并未能实现。原告诉讼请求既有事实根据又有法律依据,事实上也以判决支持了原告的请求,为什么原告优先购买权还不能实现呢?首先因为对优先购买权法律性质和效力的理解问题,己如上述,第二个重要原因就是原告的诉讼请求和的判决都未能将“优先购买权”具体化。
(三)诉讼请求
原告可以向要求被告履行依优先购买权形成的合同,要求被告按合同转移标的物的所有权。对这项诉讼请求,应当首先作出确认之诉的处理,确认原告与被告间己形成买卖合同关系,并确定合同的具体条款,在此基础上,依合同法规定,确定是否可以强制被告履行转移标的物所有权的合同义务。如果被告主张不安抗辩权得到支持而原告不提供担保,或被告主张同时履行抗辩权得到支持而原告不履行付款义务的,应当驳回原告的诉讼请求。这种情况原告败诉不是因为其优先购买权存在瑕疵,而是因为被告合同履行抗辩权的有效行使。否则,应当作出强制被告履行合同义务的判决。
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优先认购权的行使期限
[律师回复] 股东优先购买权的行使期限,应从转让出资股东公开表达转让意图并正式通知转让条件时起算。其他股东在得知转让条件后,经过合理期限不主张购买,应认定其放弃优先购买权。
行使期间的起算是相对于既定条件而言的。每当转让出资股东确定一个更为优惠的转让条件,股东优先购买权行使期就应当重新计算。也就是说,如果转让出资股东事后与第三人的转让条件较之事先通知其他股东的转让条件更为优惠,则其他股东原先作出的不购买表示,对其优先购买权不发生法律效力,其仍可在知道或应当知道出资转让条件后的合理期间内享有优先购买权。
法律规定:
《中华人民共和国公司法》第七十一条
有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。
经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
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优先购买权行使期限是多少
优先购买权的行使期限通常为15日。出租方出售房屋时,应提前通知租客,租客在接到通知后15日内未表示购买意愿,将失去优先购买权。出租方可自由出售房屋,租客按原租赁协议继续享有使用权。
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行使优先购买权告知函
[律师回复] 导读:正文: _______破产清算组关于________行使优先购买权的函 _________拍卖行: 你行接受本组委托,拍卖位于_____地点的房产(写明规格、数量),经破产清算组清算查明,该房产原承租人___________(写明单位或个人)依法享
正文: _______破产清算组关于________行使优先购买权的函 _________拍卖行: 你行接受本组委托,拍卖位于_____地点的房产(写明规格、数量),经破产清算组清算查明,该房产原承租人___________(写明单位或个人)依法享有优先购买的权利,清算组已请示__________人民法院
正文:
_______破产清算组关于________行使优先购买权的函
_________拍卖行:
你行接受本组委托,拍卖位于_____地点的房产(写明规格、数量),经破产清算组清算查明,该房产原承租人___________(写明单位或个人)依法享有优先购买的权利,清算组已请示__________人民法院批准同意,并通知原承租人____________(写明享有优先购买权的单位或个人)届时参加拍卖会,要求其按拍卖规则及要求行使优先购买权。你行在拍卖前将享有优先购买权人的竞投牌号及行使优先购买权的规则应当在拍卖前如实向所有参加竞买的人予以说明。
特此函告
(清算组印)
组长:____________
____年____月____日
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优先认购权的行使期限
[律师回复] 股东优先购买权的行使期限,应从转让出资股东公开表达转让意图并正式通知转让条件时起算。其他股东在得知转让条件后,经过合理期限不主张购买,应认定其放弃优先购买权。
行使期间的起算是相对于既定条件而言的。每当转让出资股东确定一个更为优惠的转让条件,股东优先购买权行使期就应当重新计算。也就是说,如果转让出资股东事后与第三人的转让条件较之事先通知其他股东的转让条件更为优惠,则其他股东原先作出的不购买表示,对其优先购买权不发生法律效力,其仍可在知道或应当知道出资转让条件后的合理期间内享有优先购买权。
法律规定:
《中华人民共和国公司法》第七十一条
有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。
经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
股东如何行使优先购买权
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《公司法》则做如下规定:
第七十二条:有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部股权或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权,不购买的,视为同意转让。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
第七十三条:人民依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。
股东自愿转让其出资情况下, 出资转让的限制及优先购买权
对于有限责任公司股东对外转让其出资,通常有两个方面的限制,一是其他股东同意;二是其他股东在同等条件下享有优先购买权。在这两方面,新修订的《公司法》就股东转让股权的限制作出了以下两个方面的修订:
1.如何取得股东过半数的同意,作出了更为灵活的规定。是否同意股东对外转让股权属于股东会的职权,原《公司法》第三十五条关于股东股权转让和优先购买权的规定过于简略,存在许多不足。按照该规定,要求转让股权的股东非常被动,如果公司不召开股东会对其转让股权的请求作出决议,要求转让股权的股东就无法知道其他股东到底同意还是不同意,他也就无法要求那些不同意的股东购买其要转让的出资。股东要转让股权的请求只要没提到股东会的议事日程,股东就永远不能够转让其股权。
修订后的《公司法》对此作出了灵活的规定,可以避免这种情况发生。按照现行的规定,股东可以主动将其转让股权的事项通过其他股东,如果他们在规定期限内不答复的,就视为同意。这样股东就可变被动为主动,积极行使其权利,维护其合法权益。
2.对两个或两个以上股东之间发生优先认购权争夺如何处理作出了明确的规定。原《公司法》第三十五条完全忽视了这种情况,在实践中,却经常可能遇到数个股东都同时对转让股权主张优先购买权的情况。新修订的《公司法》填补了这一不足,本着公平、平等原则,明确规定,如果两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
3.公司章程可以对股东转让出资作出不同的规定。新修订的《公司法》第七十二条第3款明确规定,对于股东转让其出资是否必须经过股东过半数同意,是否给予其他股东优先购买权,如何在股东之间分配优先购买权,公司章程可以作出与前两款不同。
对股东股权强制执行时股东的优先购买权
对于股东优先购买权,新《公司法》增加了一条,专门对强制执行中的股东股权对外出售时,公司股东优先购买权作出了明确的规定。
1.明确规定了强制执行的股东股权进行出售时,必须通知公司全体股东,在同等条件下,股东享有优先购买权。
2.股东在接到通知20天内不行使的,视为放弃优先购买权。
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