如何审理商品房买卖合同纠纷

[律师回复] 您好，建议到你们当地相关部门进行详细咨询，有需要也可以来电咨询。

[律师回复] 可以不用补缴的！没有停交作废一说的， 社保 系统会自动合并计算年限的。 生育 保险 要在 生育 前缴纳满一年，并且 生育 后继续缴纳

[律师回复] 支付违约金和赔偿损失，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式。《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等对如何理解损失赔偿额及当事人请求调整约定的违约金数额如何处理问题，都有较为明确的规定。《解释》正是根据立法本意，对有关问题作出详细、可操作性强的规定。 这就是我找到的关于最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷。

[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

[律师回复] 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

[律师回复] 一：向法院去起诉。
　　二；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别，法律后果需明辨
商品房预售时，房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同，商品房认购协议不同于商品房预售合同，不能当然的适用预售合同的相关法律规定，但二者之间可以存在转化，需具备以下两个条件：
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容，包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限，过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该法定期限为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利，以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋，违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户，一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时，如果数个买受人均要求履行合同的情况下，首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下，以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是，登记在先前提是善意，如果是恶意的不能支持，同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下，以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者，商品房买卖合同多为格式合同，需审慎注意合同细节，同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查，只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外，在买房之后，签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好，方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷，是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷，所涉法律、法规数量众多，主要包括民法通则、合同法、物权法等法律，以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中，如出现约定或法定的合同解除情形时，购房者需及时履行解除权，解除权的行使期限法律上称之为除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或者延长，逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕，开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定，购房者可以根据合同法第一百零七条的规定，要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下，如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下，原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权，只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别，法律后果需明辨
商品房预售时，房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同，商品房认购协议不同于商品房预售合同，不能当然的适用预售合同的相关法律规定，但二者之间可以存在转化，需具备以下两个条件：
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容，包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限，过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该法定期限为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利，以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋，违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户，一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时，如果数个买受人均要求履行合同的情况下，首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下，以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是，登记在先前提是善意，如果是恶意的不能支持，同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下，以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者，商品房买卖合同多为格式合同，需审慎注意合同细节，同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查，只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外，在买房之后，签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好，方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷，是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷，所涉法律、法规数量众多，主要包括民法通则、合同法、物权法等法律，以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中，如出现约定或法定的合同解除情形时，购房者需及时履行解除权，解除权的行使期限法律上称之为除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或者延长，逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕，开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定，购房者可以根据合同法第一百零七条的规定，要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下，如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下，原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权，只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。

[律师回复] 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

[律师回复] 《关于最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。

[律师回复] 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

[律师回复] 你好。关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释：
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。该条的“利息”一般情况下是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的。在合同中，当事人可以约定如果未签订合同，支付一定的利息作为赔偿。

[律师回复] 房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理 来源：省院《福建民事审判参考》2008年第一期 为正确理解与适用最高人民法院的相关司法解释，省法院民一庭对农村土地承包、人身损害赔偿、商品房买卖合同、建设工程施工合同纠纷等案件审理中遇到的问题进行了调研，并征求了全省各地法院的意见，在此基础上，作出了相关案件疑难问题的解答。现将四个解答意见分二期印发，供全省各级人民法院民事审判人员审理案件时参考适用。省法院民一庭 二○八年七月二十五日 29、问:房屋拆迁合同纠纷中，拆迁人逾期办证的违约责任，是否适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定？答:房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理，即由于拆迁人的原因，被拆迁人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，拆迁人应当承担违约责任：
(一)房屋拆迁合同约定的办理房屋权属登记的期限；
(二)合同签订时，产权调换的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)合同签订时，产权调换的房屋已建成的，自合同订立之日起90日。房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理
来源：省院《福建民事审判参考》2008年第一期
为正确理解与适用最高人民法院的相关司法解释，省法院民一庭对农村土地承包、人身损害赔偿、商品房买卖合同、建设工程施工合同纠纷等案件审理中遇到的问题进行了调研，并征求了全省各地法院的意见，在此基础上，作出了相关案件疑难问题的解答。现将四个解答意见分二期印发，供全省各级人民法院民事审判人员审理案件时参考适用。省法院民一庭
二○八年七月二十五日
29、问:房屋拆迁合同纠纷中，拆迁人逾期办证的违约责任，是否适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定？答:房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理，即由于拆迁人的原因，被拆迁人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，拆迁人应当承担违约责任：
(一)房屋拆迁合同约定的办理房屋权属登记的期限；
(二)合同签订时，产权调换的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)合同签订时，产权调换的房屋已建成的，自合同订立之日起90日。违约金可以按照被拆迁人已支付的房价款(包括产权调换的差价款和被拆迁，以上是对关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的相关解答，希望采纳。

[律师回复] 你好，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 你好。关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释：
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

[律师回复] 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置最高法院审理商品房买卖合同纠纷，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

[律师回复] 房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理
　来源：省院《福建民事审判参考》2008年第一期
　　为正确理解与适用最高人民法院的相关司法解释，省法院民一庭对农村土地承包、人身损害赔偿、商品房买卖合同、建设工程施工合同纠纷等案件审理中遇到的问题进行了调研，并征求了全省各地法院的意见，在此基础上，作出了相关案件疑难问题的解答。现将四个解答意见分二期印发，供全省各级人民法院民事审判人员审理案件时参考适用。