债权置换房产是解救良方，还是新的火坑

根据你的问题解答如下, 债权置换归纳起来有如下特点：
1、置换的多为五证齐全、销售不畅、开发商资金紧张、较为偏远的房产及旅游地产等，如南龙湖的房子，海南的房产等；
2、相当于团购，即组织一批有担保债权的客户集中购买，做债权置换的公司也是以自己手里有大批量购房客户，来跟开发商商讨价格的；
3、除了债权抵扣部分，实际支付价（现金支付+银行贷款）会低于售楼部销售价，差额部门可视为是团购优惠。有些房产（如海南房产）会做到理财金额冲抵首付款，其余款项全部按揭，相当于提高合同价，利用理财客户的贷款资格从银行获取更多的贷款；
4、债权置换公司拿到债权后，不一定有用，但可以向担保公司主张债权，毕竟担保公司吸储的钱也借了出去，这是或有收益。当然，它也不在乎这，因为置换资产2%左右的手续费早已稳稳赚到手里了。如果做债权置换，一定要跟开发商网签合同、要开发票、钱要转到开发商账户里，必须是事实交易。2010年前后，很多理财客户跟开发商网签购房合同（钱转入开发商指定的个人账户中），而后开发商不履行房屋回购协议（实则是归还民间借款），当理财客户（名义购房人）要求开发商履行交房手续时，以实为民间借贷不予支持。结果就是，开发商不承认是事实购房，承认是借贷，可没有钱还啊，所以就拖着呗。做债权置换时，一定要有沉没成本的意识。不管是什么原因做的担保理财，其最终结果就是投资失误/失败，这已是既成事实，不要为了挽回损失再投入新的资金，因一时冲动花钱买了个无用的资产，不仅没解脱，反而从一个坑跳入另一个坑。此外，最重要的是要看标的物的价值，它值不值那个价，资产有没有增值空间和未来收益预期如何，宁肯等待处置担保公司的债务甚至放弃债权，也不应额外花钱购入一项没有价值的资产。如果置换到合适的标的物，其交易过程要符合法律流程，确保自己的合法权益。担保公司对社会的伤害，最重要的是对社会诚信的破坏，并摧毁了一个行业，也让大家认识到部分人为达目的使尽各种手段，不惜谎言和欺骗，这也许是资本/财富原始积累期的一个特点，只是我们需要时时警惕。当然，社会诚信体系再造是一个系统工程，非一蹴而就，尚需时日。