如何解决房屋抵押权与租赁权之冲突

对于如何解决房屋抵押权与租赁权之冲突这个问题，解答如下, 根据物权法的一般原理，房屋抵押权的设立不以房屋的占有为要件，而房屋所有权人为实现物尽其用的目的，往往会在设立抵押权的同时设立房屋租赁权，租赁人基于租赁合同享有要求出租人交付房屋并占有使用房屋的权利。两种权利平时相安无事，但是债务人不能清偿到期债务，房屋抵押权人要求实现抵押权时，必然涉及对涉租抵押物的处分、占有、使用，此时租赁权和抵押权势必产生冲突。此时我们不能简单基于以“物权优于债权”的原则来处理，因为租赁权作为一种“物化”的债权承载着法律保护弱者权利的理念，但是如果完全照搬“买卖不破租赁”原则，那将会造成对抵押权的侵犯。通过对我国相关法律规定的归纳总结，解决房屋租赁权与抵押权冲突问题应该遵循以下两项原则。
(一)设立优先原则
《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其它有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖。”以上条款确立解决租赁权与抵押权冲突的基本原则，何种权利设立优先即具有优先性，即设立优先原则。应该注意的是设立优先原则只是确立了“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，租赁权和抵押权都是同时成立的，两者所确定的出租人与承租人、抵押权人与抵押人的权利义务关系并不受此影响。
(二)利益平衡原则
法律的目的在于通过规范权利的边界，实现社会各方利益的平衡。在处理涉租房屋租赁权与抵押权冲突问题时应坚持利益平衡原则，充分考虑承租人与抵押权人的利益，并协调双方的冲突因素，使得双方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。具体而言，就是在处理权利冲突时，在租赁权不影响抵押权实现时，可以考虑带租拍卖或者支持承租人的优先购买权。
对于在后成立的租赁权，执行中可以去除后拍卖，但现实中并非所有的租赁权都会影响抵押权的实现，对于租期较短且不影响抵押权实现的可以带租拍卖或者通过承租人的协助实现抵押权。
对于在先成立的租赁权，法律通过确立“买卖不破租赁”原来保护居于弱势地位的承租人，避免其处于不安的状态，以维护社会的稳定。同时法律赋予承租人“优先购买权”也是解决这一权利冲突的路径，优先购买权也有利于减少房屋上权利人的数量，利于产权的明晰。