共有房产该如何执行

您好，关于共有房产该如何执行这个问题，我的解答如下, 《物权法》第一百条之规定：共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。由此，法律对共有房产的处置确立了两种方式:整体处置和分割处置。对于分割处置，前提必须是标的物在物理上和效用上具有可区分性，此乃最基本的生活常识，就司法实践中较为常见的普通商品房而言，即便是最简单的等份额的共同共有，无论是两人共有抑或是多人共有，在物理上都难以清楚划分界限，即使物理上人为划分了界限，但在效用上却无法划分，也便无法进行拍卖变卖，换言之，除了整体处置，别无他法(当事人之间协商处理的除外)。等份额的共同共有尚且如此，更不用说按份共有的房产了。有观点认为，可以对被执行人的份额进行分割处置。笔者认为，正如上文所言，对份额处置的前提是份额所指向的房屋实体部分确定明确，至少在物理上“四至”可以明确界定且分割行为不影响使用价值，否则，如何进行测量评估处置之后如何现实交付，如果不能现实交付，执行行为就没有完成，所以说对份额处置根本上不具备可能性与现实性。所谓对份额的处置，也只能是在整体上房屋拍卖变卖即整体处置之后将份额所对应的价款进行分割。所以笔者认为，除了部分商业地产、农村住房外，绝大多数的共有房产应当以整体处置为原则，即对整体房产进行拍卖、变卖。有人认为，在未经其他共有产权人同意的情况下对共有房产进行整体处置损害了其他共有产权人的合法权益，构成侵权。笔者认为，司法上整体处置共有房产具有法律依据，侵权一说并不成立。《物权法》第九十九条之规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。被执行人与他人共有的房产被人民法院强制执行当然属于需要分割的重大理由。因此，在实物难以分割的前提下执行对共有房产进行整体处置于法有据，侵权一说不能成立。