前些年我们家一直顺风顺水，真的感觉老天对我们不错，没想到这两年做生意失败，赔光了家底，现在要靠贷款度日，我想请问一下房屋担保抵押贷款怎样进行的呐？谁能帮忙解答一下，拜托了！

房屋担保抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
一、房屋要求
（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；
（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；
（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；
二、贷款人要求
在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。
1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；
2、没有违法行为和不良信用记录；
3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；
4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；
5、银行规定的其他条件。
流程
1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;
3、银行对贷款申请进行调查、审批;
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
7、银行向售房人账户发放贷款;
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

一、房屋抵押银行贷款担保所需材料：  
（1）个人身份证件、户口本、居住地址证明、婚姻状况证明；
（2）个人收入证明或资产状况证明；
（3）抵押房屋的产权证明；  
（4）若申请人以他人房产作抵押，还需提供房产权属人（含共有人）身份证、婚姻状况证明、同意抵押的书面证明等；  
（5）若指定银行，还需要满足该银行要求的其它证件。
二、房屋担保抵押贷款流程：  
（1）客户名下的房产首先是可以办理房产抵押登记的大产权房屋；
（2）找到抵押贷款担保经办部门办理抵押贷款申请；  
（3）为客户选出最优银行和最优房产评估机构对客户提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告。  
（4）部门协助客户办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额度最高可达评估价值的80%。  
（5）手续部门协助客户持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续。  
（6）抵押登记办妥后，银行方可发放贷款。