40年房产租赁合同有效吗？

　同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。　　房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力：
①在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权
②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权
③房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应继续履行原租赁合同
④房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，第三人应继续履行原租赁合同。