你好，我是某房地产开发企业的拓展运营部的员工，正在整理研究有关土地融资方式的内容。想请问一下，现在土地融资方式有哪几种？谢谢

你好，现在土地融资方式一般有以下四种模式：
总的来说，开发商土地融资有四种方式，分别是股权融资、债权融资、明股实债和股债融合。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，通过委托贷款的方式当前已有所收紧；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债。股债融合本质则和明股实债相似。
分项来看，股权直投的一般交易结构为：管理人（基金子公司、券商资管或信托，下同）成立专项资产管理计划或信托计划，入股为开发项目成立的项目公司。这种情况下，资管计划管理人一般会直接或者间接参与房地产企业项目经营，建成后双方按照股权比例分享投资收益。
但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。
债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，不能直接投资一笔债权，所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款），或者通过银行发放委托贷款。
不过严格来讲，委托贷款也要参照银行表内贷款的要求，不能用于开发商竞买土地。因此这种方式基本上已经很难操作。
于是，就出现了被热议“明股实债”模式。
表面上，资管或信托计划参股了项目公司，但约定期满后，项目公司要无条件回购股份，支付的价格就是债性融资的本息。这么做，一是规避了“委托贷款”的合规风险，另外，还能不提高房企的负债率。“房地产公司的负债率对他们申请银行授信很重要，如果是股权的话，就不会算在负债里面。”有基金子公司人士告诉21世纪经济报道记者。
最后一种，股债混合（小股大债）。事前明确股债的比例，用股权来对债权进行风险补足。也就是说，如果一切顺利，项目公司可以回购资管计划持有的股权，如果出现问题，那么项目公司的部分股权就让渡给资管计划管理人。