解析:
一、关于房产产权的明确性问题,某些房产会涉及到多个共享所有者,例如有继承者共同拥有的,有家庭共同所有的以及夫妻共同所有的等等。
在这种情况下,买方需要与所有的共享所有者签订房产购买协议。
若只是部分共享所有者擅自处理共享财产,那么买方与之签订的购买协议在未经其他共享所有者同意的条件下,通常都是无效的。
二、在购买二手房过程中,买方必须考量土地的使用性质如何,譬如是划拨用地还是出让用地。
注意!划拨用地往往是免费使用的,政府有权随时无偿收回;而出让用地则表示房主已经支付了土地出让费用,因此买方能够享受到相对较为完整的房产权益。
另外,买方还需考虑土地的使用年限。
假如某处房产的土地使用权仅能持续40年,但房主却已经使用了十来年,那么买方在衡量是否应以同地段土地使用权为70年的商品房的价格作为参照因素时,就需要仔细权衡一番了。
三、关于正在租赁中的房产,部分二手房在进行转让时,可能存在类似于“物上负担”的情况,也就是说,该房产仍处在他人租赁之中。
若买方只关注房产证和过户手续,而忽略了可能存在的租赁问题,便很容易购入一间并无法即时入住或者使用的房产。
事实上,我国及其他大多數国家都认同"买卖不破租赁"的原则,简单说就是房产买卖协议不得对抗在先成立的租赁协议。
然而,在实际操作中,这个原则常常被众多买方和中介公司所忽视,同时也被许多卖方所利用,导致了大量纷争的产生。
法律依据:
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。