商品房预售合同与实际不符怎么办

（一）差异较小不影响合同主要目的实现，与开发商协商，让其采取修复、更换等补救措施。

（二）差异较大构成根本违约，购房者可解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，承担违约责任。

（三）合同有误差处理约定，按约定执行，如面积误差比绝对值超出3%，买受人可退房；买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

1.若预售合同与实际差异小，不影响主要目的，可和开发商协商补救，像修复、更换等。

2.若差异大构成根本违约，购房者能解除合同，让开发商返还房款、利息，承担违约责任。

3.合同有误差处理约定的按约定执行。比如面积误差比绝对值超3%，买受人可退房；不退房的，产权登记面积大于约定面积，3%内房价款买受人补足，超出部分出卖人承担，产权归买受人。

结论：
商品房预售合同与实际不符，差异小不影响主合同目的可协商补救；差异大构成根本违约可解除合同退款并追责；合同有误差处理约定按约定执行，如面积误差比绝对值超3%，买受人可退房，不退房则按相应规则处理。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，当事人应按约定全面履行自己的义务。商品房预售合同作为合同的一种，开发商有义务按合同约定交付房屋。若与实际差异小，不影响合同主要目的实现，购房者可依据公平和诚信原则与开发商协商补救。若差异大构成根本违约，开发商未履行主要义务，购房者有权解除合同，要求返还已付购房款及利息并承担违约责任。当合同中有误差处理约定时，从约定能保障双方按照事先的预期行事。比如面积误差比绝对值超出3%的情况，规定了买受人的权利及相应的价款处理方式。若遇到商品房预售合同与实际情况不符的复杂问题，建议及时向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

1.当商品房预售合同与实际不符时，需依据差异程度和合同约定处理。若差异小不影响合同主要目的，可和开发商协商补救，如修复、更换。
2.若差异大构成根本违约，购房者可解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，并承担违约责任。
3.若合同有误差处理约定，则按约定执行。比如面积误差比绝对值超出3%，买受人可退房；买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。

建议购房者在签订预售合同前仔细审查合同条款，明确误差处理方式；遇到问题及时与开发商沟通，保留好相关证据，必要时通过法律途径维护权益。