预售商品房抵押的效力怎么样

结论：
预售商品房抵押符合相关条件有效，但抵押预告登记与正式抵押登记不同，未完成相关登记前抵押权人仅享有特定请求权和对抗效力，抵押人破产等情形下一般不能优先受偿，符合条件时除外，且须有合法有效的预售合同。
法律解析：
依据相关法律规定，当事人签订抵押合同并办理抵押预告登记，预售商品房抵押行为通常受保护。不过，抵押预告登记和正式抵押登记存在本质区别，前者不产生抵押权设立的法律效果。在未办理房屋所有权首次登记及正式抵押权登记前，抵押权人仅能对抵押房屋有办理正式抵押登记的请求权，还能对抗第三人。若抵押人破产或者房屋被强制执行，抵押权人通常不能就抵押房屋优先受偿，不过符合一定条件时可主张优先受偿。同时，预售商品房抵押的前提是存在合法有效的预售合同，若预售合同不合法，抵押可能无效。如果您在预售商品房抵押方面有任何疑问，欢迎向我或者专业法律人士咨询，我们可以为您提供详细的法律建议。

1.预售商品房抵押符合条件有效，签订抵押合同并办理抵押预告登记后，抵押行为受法律保护，但抵押预告登记与正式抵押登记不同，不产生抵押权设立效果。在未完成房屋所有权首次登记和正式抵押权登记前，抵押权人仅有办理正式抵押登记请求权和对抗第三人效力。
2.当抵押人破产或房屋被强制执行，一般情况下抵押权人不能就抵押房屋优先受偿，不过符合特定条件可主张优先受偿。
3.预售商品房抵押的前提是预售合同合法有效，否则抵押可能无效。

解决措施和建议：
1.抵押权人应及时督促办理房屋所有权首次登记和正式抵押权登记，保障自身权益。
2.签订抵押合同前，仔细审查预售合同的合法性和有效性。
3.密切关注抵押人情况和房屋状态，出现风险及时采取法律措施。

法律分析：
（1）预售商品房抵押若符合条件是有效的。当当事人签订抵押合同并办理抵押预告登记，该抵押行为一般会受法律保护。
（2）抵押预告登记和正式抵押登记存在差异，它不会产生抵押权设立的法律效果。在未完成房屋所有权首次登记与正式抵押权登记前，抵押权人仅拥有对抵押房屋办理正式抵押登记的请求权以及对抗第三人的效力。
（3）若抵押人破产或者房屋被强制执行，通常情况下抵押权人不能就抵押房屋优先受偿，不过符合特定条件时可主张就抵押财产优先受偿。
（4）预售商品房抵押要求预售合同合法有效，若预售合同不合法，抵押可能无效。

提醒：进行预售商品房抵押时，要确保预售合同合法有效，关注抵押登记进展，遇到抵押人破产等情况及时咨询，以保障自身权益。

（一）签订抵押合同并办理抵押预告登记，保障抵押行为受法律保护。
（二）在未办理房屋所有权首次登记及正式抵押权登记前，抵押权人要明确自身仅享有办理正式抵押登记请求权及对抗第三人效力。
（三）确保预售商品房的预售合同合法有效，避免抵押无效。
（四）当抵押人破产或房屋被强制执行时，符合一定条件可主张就抵押财产优先受偿，提前了解相关条件并留存好相关证据。

法律依据：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。