判决生效后，能否免除违约金

[律师回复] 需要根据具体案情及证据确定，一般投诉是没有多大用途，我是江苏专业律师，处理过你咨询的问题，需要进一步帮忙和我电话联系（壹叁壹伍壹壹叁肆玖壹叁）

[律师回复] 您好，请问要咨询律师吗？问什么问题

[律师回复] 根据您描述的情况，您不必一直被动等待。商铺未达到竣工验收合格就出租，这本身可能构成出租方（房东）的违约或合同履行瑕疵。根据《民法典》第708条，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，而一个未竣工验收合格的商铺，通常无法正常使用，甚至可能涉及违法建筑问题，这直接影响了您合同目的的实现。您提前一个多月通知解约，并将商铺腾空拍照，这些行为对您是有利的，能证明您已主动履行了腾退义务，也表明您已明确表达了解除合同的意思。但房东一直拖着不来，其意图很可能是让您承担空置期损失，这在法律上对您不利，因为空置期通常由违约方承担。您现在可以这样处理：第一，正式书面通知房东解除合同。建议您用挂号信或快递邮寄一份解约函，写明因商铺未竣工验收合格，导致您无法正常使用，依据《民法典》第563条（因不可抗力或一方违约导致合同目的无法实现）或第711条（租赁物不符合约定用途），您决定解除合同，并要求对方在合理期限内（比如7天）前来办理交接。保留好邮寄凭证和签收记录。第二，如果房东在合理期限内仍不配合，您可以向法院或仲裁机构（看合同是否约定争议解决方式）提起确认解除合同之诉。您已经腾空商铺并提供照片，这可以作为您已履行腾退义务的证据，法院大概率会支持您解除合同，并判决房东返还押金或租金，同时驳回了房东要求您承担空置期损失的主张，因为空置期是因房东自身过错（未竣工验收）导致的。第三，建议您不要继续等待，因为时间越长，租期内的租金和您可能产生的违约金（如果合同有约定）会继续累积。您目前最稳妥的做法是立即启动上述法律程序，不要再私下协商，以免对方继续拖延。最后，提醒您保留好所有证据：合同、付款凭证、与房东沟通的记录（社交软件、短信、电话录音等）、您腾空商铺的照片、邮寄解约函的凭证。如果条件允许，可以咨询当地律师，根据合同具体条款和您所在地的司法实践，采取最合适的诉讼策略。