用什么方法界定房产的所有权归属

[律师回复] 1、专用部分由业主自己享有权利，承担义务，所以当下水支管道返水造成相关损失的，物业公司不承担责任。2、共用部分的下水主管道，属于物业管理的范围，物业未履行疏通义务导致堵塞，造成管道返水，物业应当承担相应责任。3、异物堆积导致堵塞，造成管道返水，如能明确责任主体，应由责任方承担；不能明确主体的，由楼上业主共同承担责任，业主有证据证明不可能丢弃的除外。存在多种缘由的，应按过错承担相应的赔偿责任。

[律师回复] ?结论：可以改成一个人的名字，但产权性质分两种，差别很大夫妻婚内更名（减名），免征契税、增值税、个税，只收不动产登记工本费（几十元）情形1：只去不动产中心做减名登记，不写单独所有约定-证上只有1个人名字，但仍然是夫妻共同财产-产权没有实质改变，只是登记簿名字简化-??风险：登记一方如果私自卖给善意第三方，对方可以善意取得，房子会被过户；另一方只能事后起诉配偶赔钱，很难追回房屋情形2：双方签《夫妻财产约定协议》，明确约定房屋归登记方个人单独所有，再去不动产登记办理变更-变更完成后：这套房变成登记方的个人财产，不再属于夫妻共同财产-产权发生根本性变化：离婚时，另一方无权再分这套房产??这份财产协议建议书面签署，最好公证，再同步办理不动产登记，只签协议不去过户，物权不生效??如果房子还有银行按揭贷款需要先征得银行同意，或者还清贷款解押之后，才能办理婚内减名；银行一般会审查，不一定同意直接变更抵押人。离婚状态的更名（离婚析产）凭离婚协议/法院判决书+离婚证办理，同样免征契税；办完登记，房屋归属按文书确定，属于个人财产。关键提醒（实务高频坑）1.?登记名字≠产权性质。证上单人名字，不等于一定是个人财产，看有没有书面财产约定。2.?债务风险：如果是婚内共同债务，哪怕约定归一方单独所有，不能对抗外部债权人，债权人仍然可以查封这套房。3.?后续出售：婚内变更的房产，购房年限延续原来的时间，不重新起算，不影响满二、满五唯一判断。办理材料（上海）结婚证、双方身份证、不动产权证、夫妻财产约定协议（要约定单独所有才会变为个人财产），夫妻二人共同到场不动产登记中心申请。你可以告诉我两点，我帮你判断方案：1）房子有无按揭抵押？2）你是想只是证上简化名字，财产继续共有，还是想彻底约定归一方个人所有？

[律师回复] 结论先说：房产证记载面积比实际小十五平方，要分清是“证载面积”和“实际usable面积”的统计口径不同，还是真少登了，处理路径不一样。先说口径：房产证面积是建筑面积，含公摊，你量的可能是套内或使用面积，两者本就不同，先核对图纸和测绘报告，别急着认定误差。如果确属登记错误（测绘漏算、登记笔误），处理是：带房产证、购房合同、实测图纸和测绘报告，到不动产登记中心申请更正登记，查实后会补正面积，一般不收费或只收工本费。若是开发商交付面积缩水，按合同“面积误差处理”条款找开发商补差价或退房。提醒：涉及拆迁补偿、买卖计价时面积差很关键，尽早更正；别自行改建“补面积”，违建反而麻烦，走正规更正登记最稳妥。