夫妻有共同贷款房子离婚步骤如何

1、优先由双方自主沟通敲定处置方案，商量清楚房子最终归谁、没还完的贷款接下来谁来缴，以及拿房子的一方要给对方补多少钱的所有细节。要是约定好房产归其中一方，剩下没还的贷款就和另一方再无关联，全部由拿房的人独自偿还，同时拿房的人要把两人婚内一起还的房贷总额，加上这部分还款对应的房产增值收益，折算成现金补出一半给对方。具体折算的金额计算可以参考这个方式，把两人婚内共同还掉的房贷总额，除以这套房子当初买入的全部总成本，得出的比例再乘以两人办理离婚时这套房子的市场估值，最后得出的结果对半拆分就是要支付的补偿数额。如果这套房子是两人一起用公积金申请的共同贷款，相关的后续还贷、权益划转内容，也要白纸黑字落在离婚约定文书里，避免后续出纠纷。
2、要是双方坐下来沟通后完全没法达成共识，就需要走司法途径交由法院裁判，法院处理这类纠纷会按照现行婚姻家庭相关法律的对应细则推进。要是这套房子目前还没办下完整的产权证明，没法直接判定所有权归属，法院一般不会直接拍板房子归谁，只会结合两人的实际居住需求、还贷情况等，先确定房子暂时由哪一方使用，等后续房子办下完整的产权证明后，双方可以再就所有权分割另行提起主张。这类裁判逻辑也能给后续行业内的类案处置提供更清晰的实操参照，减少同案不同判的偏差。
3、等两人敲定的离婚约定文书生效，或是拿到法院出具的最终生效裁判文书之后，双方先带好相关材料去对应的贷款银行，申请把原来的共同还贷主体调整成后续单独还贷的那一方，全部流程走完之后，再去不动产登记部门办理房产的过户划转。如果提出变更申请之后银行没有同意调整还贷主体，也可以先筹措资金把剩下的所有房贷全部结清，解除房产上的抵押限制之后，直接去办房产过户就可以。

离婚分割仍有未还清贷款的共同房产，所有操作要紧扣两项核心原则，先厘清权责再推进后续流程。
双方优先通过协商敲定全部细节，直接约定房产归属，后续未还清的贷款由拿到房产的一方独自承担，拿房一方要向对方支付婚内共同还贷部分，以及对应房产增值部分的一半折价款。计算这笔补偿款的方式为，婚内夫妻共同还贷的总额，除以购房时的全部成本，再乘以离婚时房产的当前市场估值，最终取计算结果的一半。如果这套房用了夫妻双方的公积金共同申请贷款，必须在离婚协议里单独写明后续的处理方案，避免后续出现提取、抵扣方面的纠纷。
协商无法达成一致的，只能走诉讼途径，法院不会直接判定未拿到完整产权房产的归属，只会结合实际情况判决暂由某一方使用，等正式拿到不动产权证之后，双方再就所有权分割另行提起诉讼。
拿到生效的离婚协议或者法院分割判决后，先前往贷款银行申请变更还贷主体，银行确认通过之后，再到不动产登记部门完成过户。如果银行不同意直接变更贷款主体，可以先行筹措资金结清全部剩余贷款，解除房产抵押之后直接办理过户登记。

离婚时处理有共同贷款的房产，按以下规则执行。
协商阶段，双方可自行约定房屋归属、剩余贷款清偿主体、折价补偿方案。房屋归某一方所有的，剩余贷款由取得房产的一方自行承担，取得房产的一方需向另一方支付婚内共同还贷及对应增值部分的一半补偿款，补偿款计算方式为夫妻共同还贷额除以房屋总成本，乘以离婚时房屋市场价值，所得结果再除以二。使用双方公积金共同贷款购房的，相关处置方案需在离婚协议中明确载明。
双方协商不成的，走诉讼分割流程。法院裁判依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条。房屋尚未取得完全所有权的，法院不会直接判决房屋所有权归属，会结合实际情况判决由特定当事人使用，待当事人取得完整房产证后，可另行提起诉讼主张分割所有权。
完成协商或拿到生效裁判文书后，按流程办后续变更手续。先共同前往贷款银行申请办理贷款主体变更，再到不动产登记中心申请办理房产过户。银行审核后不同意变更贷款主体的，当事人可自筹资金结清剩余全部贷款，解除房屋抵押登记后，再正常办理房产过户手续。

离婚时要处理还在还贷款的共有房产，不用上来就闹到法院，完全可以先坐下来协商出双方都能接受的方案，这里面要把房屋最终归谁、剩下没还的贷款谁来扛、拿到房产的一方要给另一方补多少钱这些细节全说清楚，落到书面上。
很多人容易在这里踩坑，以为拿了房的人只要接着还贷款就行，忘了给另一方对应的补偿。按照法律规则，拿到房产的一方要给对方补婚内两人一起还的贷款，以及这部分还款对应的房产增值收益的一半。具体算的时候，拿夫妻共同还掉的总金额除以这套房子的全部购置总成本，再乘以离婚时这套房的当前市场价值，最后除以二就能得出补偿数额。如果这套房用的是两人的公积金共同贷款，也一定要在离婚协议里把后续还款的拆分、公积金账户的解绑方式写得明明白白，免得后续申请提取、抵扣的时候出麻烦。
要是两人实在谈不拢闹到法院，法院也不会硬拍板所有房子的归属。要是这套房还没办下来完整的房产证，也就是没取得完全所有权，法院一般不会直接判房子归谁，只会结合实际情况先定下来这段时间房子由谁使用，等之后房产证办下来了，双方要是还有争议，再另行起诉分割产权。
等你们要么签好了明确房产分割内容的离婚协议，要么拿到了法院的生效裁判文书，别急着直接跑不动产中心过户，得先带着材料去贷款银行办贷款主体的变更手续，把原本两个人的还贷义务转到实际拿房的那一方名下，银行确认完没问题之后，再去不动产登记中心办过户。要是银行出于风控考虑不同意变更贷款主体，也可以先凑钱把剩下的贷款全部结清，解除房产上的抵押之后，直接办理过户手续，省得后续还有连带还贷的纠纷。