房屋租赁合同有效且承租人经出租人同意装饰情况下,租赁合同期间届满前合同被解除时装饰物如何处理,根据《解释》第十、十一条之 规定:
(一)未形成附合的装饰物,双方有约定的从约定,没有约定的,承租人可以拆除。但承租人拆除时造成租赁房屋毁损的,应当恢复原状。需要强调的是承租 人拆除时不以出租人同意为必要要件。因为,未形成附合的装饰物,其所有权仍然归承租人,承租人当然基于所有权将装饰物拆除取回。另外是否拆除取回装饰物承租人有选择权,而不是必须拆除。但如果承租人选择不拆除装饰物,也不能要求出租人折价补偿,除出租人同意补偿外。
(二)已形成附合的装饰物,双方有约定的从约定,没有约定的,按下列情形分别处理:
1、因出租人违约导致合同解除,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失。也就是说,房屋租赁合同有效但因出租人违约导致租赁合同提前解除的,承租人有权要求出租人就剩余租赁期内装饰残值损失承担损害赔偿责任。
2、因承租人违约导致合同解除,承租人不得要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失,但出租人同意利用装饰物残值的,应在利用价值范围内予以适当补偿。
3、因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。
4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰残值损失,由双方按照公平原则负担。法律另有规定的,适用其规定。