朋友之前在开发区承包了块土地办了工厂，现在打算停工了，所以想知道如何办理改制企业土地出让手续

你好，国有土地使用权出让方式的政策要求及适用范围
〔一 ) 国有土地使用权出让的概念及特点
1、概念
国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一 定年限内出让给改制企业,改制企业向国家支付土地使用权 出让金,取得出让土地使用权的行为。
2、出让的特点
土地使用权出让具有两个基本特点:
(1)出让土地年期的有限性。 企业取得的是有限年期的土 地使用权,而不能无限期使用。法律法规规定,根据不同用 途,出让土地使用权的最高年期也不同。土地使用权期满, 使用者需申请续期,并支付出让金,才能继续使用。
(2)出让土地使用权的可流动性。 企业取得出让土地使用 权后,土地就成为企业的法人财产,在法定的土地使用年期 内和不改变用途的条件下,可以转让、出租、抵押,具有最
完整的权能。
(二)出让政策的演变
1、 1990年, 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》确立了城镇国有土地使用权实行出让、转让制度。此后 不久,明确了国有土地实行出让和划拨土地使用权办理出让 手续政策规定和实际操作办法。
国有企业改制时,将改制企业使用的划拨土地使用权 以出让方式进行处置,既不存在法律上的障碍,也不存在技 术操作上的困难。因此,实行出让政策,变划拨土地为出让 上地,成为改制国有企业和政府处置土地资产的当然选择。
2、 20世纪 90年代初, 《股份制试点企业土地资产管理 暂行规定》 , 《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管 理若干问题的通知》 , 《股份有限公司土地使用权管理暂行规 定》等政策文件中,均明确了国有企业改制时,可以采取出 让方式处置其使用的划拨土地使用权,在签订土地使用权出 让合同,缴纳土地使用权出让金后,企业以出让方式取得的 土地使用权,可以转让,出租或作价人股。
3、 1998年, 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂 行规定》全面系统地整合了企业改制土地资产处置政策,明 确了国有企业改制土地政策适用的范围及基本政策导向,即 国有企业改制涉及的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有 偿使用制度。
4、 1999年,在《关于加强土地资产管理促进国有企业 改革和发展的若干意见》中,进一步明确提出,对于一般竞
争性行业.应坚持以出让、租赁等方式配置土地。
5、 2001年, 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处 置审批办法的通知》中提出,企业改制涉及的划拨土地需要 转为出让 (租赁 ) 土地的,直接办理变更登记或有偿用地手 续.不再进行处置审批,取消了此前一直实行近十年的土地 出让 (租赁 ) 审批制, 使出让 (租赁 ) 政策在国有企业改制中变得 更加灵活和便捷。
之后, 针对纺织企业限产压锭、 企 ! 比债权转股权、 国有 大中型企业主辅分离辅业改制等改革,土地出让政策在技术 操作层面也相应进行了细化。经过十多年的发展,出让政策 日臻完善,已经成为国有企业改制中应用最广泛的土地资产 处置政策。
(三 ) 出让政策的适用范围
在企业土地资产处置政策中,出让政策的适用范围最广 泛括为,凡属于以下情况的改制行为.所涉及的划拨土地位 用权采取出让方式处置。
1 国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公 司及组建企业集团的。
2.国有企业改组为股份合作制企业的。
3.国有企业租赁经营的。
4.非国有企业兼并国有企业的。
5.国有企业破产或出售的情形。
因此,无论是国有企业还是非国有企业,无论企业实行 改制还是不实行改制,其使用的划拨土地都可以申请以出让
方式处宜。也就是说.国有土地出让政策不再局限于企业改 制,已成为任何企业、单位处置划拨土地资产和取得建设用 地的最重要政策。
二、国有土地租赁方式的政策要求及适用范围
(一 ) 国有土地租赁的概念及特点
国有土地租赁,是指国家将国有土地出租给改制企业, 改制企业与县政府土地管理部门签订一走年期的土地租赁 合同,并支付租金的行为。
通过国有土地租赁方式处置改制企业的土地资产.企业 取得的国有土地使用权为租赁土地使用权。改制企业承租人 在按规定支付土地租金,依法领取国有土地使用证,并按约 定完成开发建设后,经土地管理部门同意或根据租赁合同约 定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。也就是说,与 出让土地使用权—样,租赁土地使用权也是企业的法定财 产,企业对承租土地具有占有、使用、收益和处分的权利。