我想要买房子，现在好像限购了，对我们现在有影响吗？限购政策对于购房合同履行的影响有什么呢？是什么样的？

一、争议焦点
　　房地产限购政策对房屋购买人的资格做出限制，其限制的不是合同权利义务的履行方式，而是直接针对房屋买卖法律关系的主体。由于此类政策造成的合同履行障碍应当如何定性，是不可抗力，还是情势变更，或者是其他。在具体定性时，还须审慎，就案论案，具体问题具体分析。
　　
二、观点透析
　　
（一）情势变更与不可抗力之辨析
　　《合同法司法解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如法条所述，在情势变更审查要件中，《合同法司法解释（二）》特别提到了“非不可抗力”的排除性认定标准。因此，在司法实践中，有必要将两者之间的关系梳理清楚。关于情势变更与不可抗力之间的区别问题，受到许多学者的关注。归纳起来，主要有如下区分角度：一是表示形式不同，情势变更主要表现为履行合同的社会经济形势和环境发生变化；不可抗力一般表现为影响合同履行的自然灾害。二是结果不同，不可抗力是已经造成他人人身和财产的损害，或合同的不能履行；而情势变更一般只是造成合同履行的显失公平。三是程序不同，出现不可抗力，依法取得了确切证据，履行了如通知义务、防止损害扩大的法定义务，则可免责任；主张适用情势变更原则，必须请求裁判机构作出裁判。
　　情势变更与不可抗力两者之间的区分问题讨论甚多，但亦很难为二者在概念上划清界限。因为两者之间存在千丝万缕的联系，亦存在互相交叉的灰色地带。从实践情况来看，一方面，不可抗力概念中的不可预见、不可避免、不可克服，情势变更事由亦似乎具备；另一方面，情势变更的事由亦系不可预见的客观情况发生于合同签订后，其结果若为合同不可履行亦与不可抗力存在交叉，其结果若为权利义务丧失公平，亦与不可抗力免责同理。通过实践观察，在司法实践中对两者区分，最有意义的角度有三个。
　　1?后果视角：主观履行不能与客观履行不能
　　区分两者的后果，即两者对合同法律关系的影响程度与方式。情势变更对合同法律关系的影响主要表现在使合同履行出现一定程度的障碍，双方权利义务关系出现失衡，需要对权利义务进行相应变更以达到新的情势下新的平衡，无法达到新的变更的只能解除合同。而不可抗力系导致合同无法履行的事由，在这种情况下，无法按原合同来履行合同义务。对此前行为，得以之作为违约之抗辩；对此后行为，得以之作为免除此后合同义务而解除合同之事由。“限贷”政策的影响是，买受人无法按原合同履行付款义务，系由于政策变化导致其付款能力受到影响，政策实施引起的是其自身履行能力的降低；而本案的情况是“限购”政策引起的，买受人由于政策实施，即使其自身有足够的履行能力，客观上亦根本无法履行买卖合同。
　　特别强调的是，对于两者均可能出现的解除合同的后果，其意义有根本区别。从解除的方式来看，情势变更之解除合同是对权利义务失衡的一种调整方式，以重新达到公平的状态，因此需要人民法院作为居中裁判者作出裁决；不可抗力之解除合同系对于不履行合同免责的延伸，不仅对过去免责，亦对将来免责。从解除的事由来看，两者皆因履行不能，但性质完全不同。情势变更属于主观履行不能，系因当事人的履行能力不适应变化的情势；不可抗力系客观履行不能，与当事人的履行能力无关。
　　2?语境视角：消极抗辩与积极衡平
　　区分两者的语境，即两者存在的不同的法律关系，或曰两者存在的不同的请求权与抗辩权基础。不可抗力主要用于违约责任的抗辩，进而在不履行合同义务之合法抗辩之上要求解除合同。其请求权基础在于因不可抗力而承担违约责任，有失公平，是在公平原则之下请求得以免责的事由；由于对不履行合同的免责，进而得以请求此后亦不再履行，即解除合同。情势变更主要用于对权利义务失去平衡后申请进行变更或者解除。在司法实践中的表现形式，前者重于消极抗辩，后者重于积极衡平。此外，对于要求解除合同的请求，系基于不可抗力或是情势变更，若该事由处于两者的交叉地带，则应当参照相关学理分析具体判断。
　　3?价值视角：豁免义务与利益和谐
　　区分两者的价值取向，即两者在审判实践适用之思维方式。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第4条规定：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”该条规定指明了两者在司法裁判中如何适用的价值取向问题。不可抗力在于豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而情势变更则是充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。
　　（二）“限购”政策的法律性质
　　“限购”政策的核心问题是对房屋购买人的资格做出限制，其限制的不是合同权利义务的履行方式，而是直接针对房屋买卖法律关系的主体。对于政策实施前签订的房屋买卖合同，如果买受方不符合新政规定的购买人身份条件或者买受人名下房产已经超额，亦会因“限购”政策出现履行障碍。与“限贷”政策类似，这种履行障碍仍然是当事人不可预见的客观情况，但其性质与“限贷”政策根本不同。因“限购”政策产生的履行障碍并非是对合同当事人履行能力的影响，而是合同当事人不具备从事交易的身份而不能进行交易。这种情况下，合同无法继续履行是一种必然性，而非或然性。“限购”政策使买受人无法履行房屋买卖合同，其可以作为不履行付款义务的合法抗辩事由，亦可以成为要求解除合同的法定事由，这种事由是典型的不可抗力。
　　另须明确的是，虽然有人说，政策不同于法律，政策的实施时间不会长久，待政策解除后，合同仍然能够履行，但是应该看到，房屋买卖合同的各项权利义务均有履行期，在可预见的时间范围内，政策不会在履行期届满前解除。因此，在较多的案件中，政策的影响属于不可预见、不可避免的因素。同时，在具体案件审理中，应当对不可抗力要件进行严格审查。合同严守原则系合同法的根本原则，不可抗力作为这一根本原则的例外与补充，须谨慎处理，不得滥用。在一些不宜认定为不可抗力但合同履行确实受到政策影响的案件，可以依据公平原则进行妥善处理。