律图审稿专业委员会3轮严审

我发小买到一个商品房,现在根本就还不起这套房子,甚至外债累累的,就打算把商品房给卖掉,甚至对方给定金,想要走解除流程的,商品房买卖合同解除的流程有哪些?

帮助10人 10w+浏览 匿名 2019-08-01 黑龙江鸡西
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律师解答 共3条
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    1、因为相关原因必须悔约时,首先必须要与对方进行协商,而且要得到对方的同意,之后要去承担合同中的违约责任。解除合同过程中非常重要的一点就是要及时签订书面协议来解除合同,购房者如果是通过中介办理,那么必须三方同时到场,共同在书面解除合同协议中签字后才能生效。
    2、签订书面协议来解除合同,协议中必须确定合同失效时间、合同名称、合同编号。双方或三方签字后才能生效。
    3、当某一方身在外地等特殊原因,无法到场来签订协议,在征得对方同意后,可以通过出具书面委托书来委托他人代为办理,但另一方一定要注意核实委托书的真伪,防止受骗。
    4、为了能更好保护自己的权益,适当采取录音、保留传真件等手段,来预防日后产生纠纷,保护自己利益不受损害。
    解除购房合同的流程
    解除购房合同会涉及到两个合同、三方当事人,在不可能全部同步进行,时间先后不同,方案不同。目前就主流来说的有以下几种:
    1、与开发商解除合约关系,之后从开发商手中拿回首付款,再与银行解除之前签订的借款合同,由开发商归还银行贷款,合同此时终止。
    2、之后与银行解除之前签订的借款合同,从开发商手中拿回首付款,由开发商归还银行贷款,合同此时终止。
    3、开发商先归还银行贷款,然后与银行解除之前签订的借款合同,从开发商手中拿回首付款。
    在能让购房者规避风险,同时开发商也不会破产的前提下,认为在实际操作时可以按以下流程:
    1、找到开发商与其签订一个补充协议,这个补充协议是一个关于解除买卖合同的协议。
    2、去银行与其签订另一个补充协议,这个补充协议是关于解除借款合同的协议。
    3、开发商归还了银行贷款之后,购房者与银行签订的协议生效,购房者与银行的借款合同此时解除。
    4、开发商归还购房者的首付款,并协助其办理退房的各种相关手续。
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    8 2019-08-01
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    1、开发商擅自变更规划设计:
    指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
    2、商品房面积误差过大:
    指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
    3、商品房套型误差:
    指按套(单元)计价的商品房,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
    4、贷款申请未获批准:指商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,
    因一方原因未能订立担保贷款合同,导致合同不能履行,另一方可请求解除合同和赔偿损失,因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行,当事人可以请求解除合同,卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
    5、开发商迟延交楼:指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
    购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行,一方可解除合同,但约定优先。没有约定,经催告,解除权行使合理期限:三个月。解除权消灭期限:没有催告的,解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的,解除权消灭,包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
    构成根本违约的迟延履行:
    1.约定不接受迟延履行。
    2.履行期限构成合同的必要因素,超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
    3.继续履行不能得到合同利益。
    6、商品房质量问题:
    指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
    7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救,或补救成本过高。(“解释”第十三条)
    8、欺诈性质:
    (1)出卖人订立商品房买卖合同时,具有商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人,或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(“解释”第九条)
    (2)出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖),导致购房者无法取得房屋,购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(“解释”第十条)
    9、延迟办理房产证:
    指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
    10、其他情况:
    主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
    1
    1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,开发商可以解除合同。有约定的从约定。
    提示:
    解除权行使期间:《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
    解除权行使的期限,适用法定期限和约定期限,性质属于除斥期间,即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不,除斥期间的效果是权利不能行使,诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断,除斥期间仅为权利的法定存续期间,不能中断。
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    8 2019-08-01
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    可以,实践中,有买卖双方串通等几种情形可被法院认定合同无效或可以撤销。买卖双方串通损害卖方配偶利益  依据《婚姻法》规定,婚姻关系存续期间取得的登记于一方名下的房屋属于夫妻共有财产。又依据《物权法》规定,房屋产权证所载明的权属人,即为该房登记意义上的所有权人,有权独立对该房进行转让处分。离婚纠纷中,有的人为剥夺配偶的房屋分割权利,离婚前将登记在其名下的房屋以不合理低价或不支付对价形式偷偷转让到其亲属好友名下,这种情形下权利受侵害的配偶可以向法院主张该房屋买卖合同无效。  限制行为能力人签订的买卖合同  限制行为能力人签订的房屋买卖合同属于可撤销的情形。实践中,涉及房屋买卖合同的限制行为能力人主要表现为精神类病人,比如癫痫症、抑郁症等病人未发病期间行为表现与正常人无异,也能够独立进行房屋买卖民事活动。但相关症状发病时间难以界定,若交易结果明显不利于这一类限制行为能力人时,其法定代理人可以起诉要求撤销该类房屋买卖合同。
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    6 2020-09-15 19:41:00
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卖家被中介忽悠签了阴阳合同该如何处理
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您完全有权向税务机构进行投诉。有关中介签署“阴阳合同”这一不当行为,这显然属于违法范畴,因为此举乃是通过签订“阴阳合同”来逃避应缴税费的不道德行为。一经税务部门察觉,他们将依据《税收征收管理法》的相关条款,对涉及到的双方当事人的逃税行为实施行政处罚。若交易双方的行为严重违反了《刑法》的规定,那么他们就有可能构成偷税罪,并按照《刑法》的规定,面临着可能被处以拘役乃至有期徒刑等严厉的刑事惩罚。
法律依据:
《刑法》第二百零一条
纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
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怎么解除商品房买卖合同?
因一方原因未能订立担保贷款合同,导致合同不能履行,另一方可请求解除合同和赔偿损失,因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行,当事人可以请求解除合同,卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。
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福州取保候审多久解除拘留
[律师回复] 解析:
根据相关法规,当办案机关接收到取保候审申请时,他们必须于三个工作日内做出批准或拒绝的决策。若获批,警方将立即着手办理各项所需的手续。
然而,检察机关以及公安机关对犯罪嫌疑人、被告人实施取保候审的最长期限为十二个月,而监视居住的最长期限则为六个月。在此期间,对案件的调查、审理工作不得间断。如发现不应追究刑事责任或者取保候审、监视居住期限已满的情况,应及时解除相应的强制措施。解除取保候审、监视居住的决定,应及时通知被取保候审、监视居住者及相关单位。犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人、近亲属或辩护人有权提出变更强制措施的申请。人民法院、人民检察院和公安机关收到申请后,应在三个工作日内做出决定;若不同意变更强制措施,应向申请人解释原因,并告知其具体的理由。人民法院、人民检察院和公安机关对犯罪嫌疑人、被告人实施取保候审的最长期限为十二个月,监视居住的最长期限为六个月。
法律依据:
《刑事诉讼法》第九十五条
犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人、近亲属或者辩护人有权申请变更强制措施。
人民、人民检察院和公安机关收到申请后,应当在三日以内作出决定;
不同意变更强制措施的,应当告知申请人,并说明不同意的理由。
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商品房买卖合同怎样解除
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