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1、已经办理的不动产他项权利证的情况下，在借款人到期不归还欠款时，债权人可以直接申请法院拍卖、变卖该财产，以获得优先受偿。　　
2、办理不动产他项权利证，证明债权人在该不动产上享有抵押权。抵押权设立的意义在于担保债务的履行。如债务人未按期履行债务，债权人即可以申请法院强制执行该财产，并以该财产的拍卖、变卖款获得优先清偿。　　《物权法》　　第一百九十五条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。　　抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。