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土地使用权

2021-09-13已帮助399388人
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
01

土地使用权的使用期限届满后的处理

续期

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期

(1)续期申请的提出

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提出续期申请,这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

(2)续期申请的审批

土地使用者提出续期申请后,土地管理部门应在合理期限内,尽快作出答复,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,均应予以批准。

(3)续期的性质

土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质,也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于,对于土地使用权的续期申请,出让人根据社会公共利益需要收回外,应予以批准,但对于土地使用权出让申请,出让人并无此等义务。

收回

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回《城市房地产管理法》第21条第2款规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期,以及根据社会公共利益的需要,国家未批准其续期申请,土地使用权由国家无偿收回。

……


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02

土地使用权年限

一、土地使用年限的法律规定

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

居住用地70年;

工业用地50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地40年;

仓储用地50年;


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03

土地使用权抵押贷款的风险

(一)选择贷款抵押类型风险

普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押,风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性,决定了其风险比普通抵押贷款高。

(二)选择抵押期限的风险

抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。抵押权的诉讼时效为三年。在抵押期限选择风险方面,主要有下列两种情况;一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”,没有注意土地使用权的期限,例如:合同一年到期,而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现,主债权没有到期而担保物权先到期,失去了抵押物权的设立意义。

(三)抵押人或抵押权人的主体适格性风险

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04

办理土地使用权抵押贷款的流程

1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;

2、对抵押的土地使用权进行地价评估;

3、确认土地估价结果;

4、抵押双方签订抵押合同;

5、申请抵押登记;

6、审核、登记;

7、核发抵押证明书。


05

土地使用权转让时交纳的税费

一、出让方

1.城市维护建设税和教育费附加

2.土地增值税

法定的扣除额

(一)取得土地使用权所支付的金额

“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税,教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

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