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土地使用权抵押贷款有什么风险

1、土地使用权对房屋所有权的限制。2、超期未开发建设收回风险。3、抵押登记不规范风险。目前,有的地区采用房地统一抵押登记制度,有的采用分开抵押登记制度。4、使用权不明或争议瑕疵风险。

土地使用权抵押贷款,顾名思义就是将土地使用权当做抵押物来向银行等金融机构贷款。土地使用权抵押贷款是一种向银行借钱的途径,但在抵押贷款的过程中也是存在相应的法律风险的。究竟土地使用权抵押贷款有什么风险呢?小编马上为大家介绍。

(一)选择贷款抵押类型风险

普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押,风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性,决定了其风险比普通抵押贷款高。

单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施,土地使用权重复抵押现象普遍增多,其风险比单一抵押要高很多,由于先设定抵押权的债权优先,后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。

房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言,如果无地上定着物,则国有土地使用权可以单独设定抵押;如果存在地上定着物,则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押,都必须坚持“房地一致”的原则,以土地使用权抵押的,房产同时抵押;以房产抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因,借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押,不能或不愿同时提供二者合一的抵押,使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言,登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记,实现抵押权时,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债,经登记的土地使用权抵押不受法律保护。

反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现,很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中,反担保抵押比普通抵押登记手续复杂,费用高、周期长,不利于运作,只是降低了抵押人的风险,但增加了银行的金融风险。

(二)选择抵押期限的风险

《物权法》第202条规定,“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》,抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面,主要有下列两种情况;一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”,没有注意土地使用权的期限,例如:合同一年到期,而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现,主债权没有到期而担保物权先到期,失去了抵押物权的设立意义。

(三)抵押人或抵押权人的主体适格性风险

企业名称变更。在抵押登记实践过程中,很多企业因为企业改制等原因,常常发生企业名称或字号已经变更,而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。这种风险称为主体适格性风险。同时,这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。例如,A公司2008年1月2日办理了以A 公司为抵押权人抵押登记,而在2008年7月A公司因企业改制发生了企业名称变更,变更为B公司。这种企业名称变更带来的风险很大。

国有或集体企业土地使用权抵押登记时,没有征得职工代表大会或上级主管部门同意;公司制企业土地使用权抵押登记时,没有征得董事会同意。

以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。没有征得授权的分支机构,在发生赔偿时,由分支机构承担。

抵押权人为非金融机构的风险。抵押权为非金融机构的,其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续,提交批准文件。但实践中,从事贷款的机构已经突破了这一政策规定,很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务,抵押登记机关由于政府压力等各种原因,也进行了登记。

(四)土地使用权价值变化风险

土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效,而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上; 假如借款人到期不能还款,在拍卖被抵押的国有土地使用权时,存在土地评估结果已经过期的情形。

市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动,土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间,而且抵押时间越长,价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据,变现的过程难免有土地价格的波动。虽然土地是一种不能再生的资源,如果没有较大的经济波动,其稀缺性决定长期增值的较大可能性,但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性,给融资带来一定的开发风险。

(五)抵押物瑕疵

1.权利性瑕疵。主要包括以下内容:

国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权,因该管委会不属于法定的土地管理部门,无权处分(转让)国有土地使用权。以该土地使用权抵押的,抵押无效。二是抵押土地是储备土地。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押,用途界定存在难度,很多地方在土地用途栏填写“储备土地”,违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定,而评估时多以规划用途为准,这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题,影响了土地抵押权的实现。

权利限定性瑕疵。一是土地没有达到开发强度。以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押,主要是指以出让方式取得国有土地使用权的,转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发,其中属于房屋建设工程的,出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上,其土地使用权出让合同无效,以该国有土地使用权抵押的,抵押无效。二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的,该抵押无效。三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权,因其权利已经或暂时丧失了完整性,可能影响后续抵押权的行使,故不能作为抵押物。四是划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。五是土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁,如果处分抵押土地财产时,土地权利上存在土地租赁权利,土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣,损害抵押权人利益。

使用权不明或存在争议瑕疵。《物权法》第184条规定,“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”,如果土地权利不明确,将其抵押,不仅会损害土地权利人利益,也造成社会的不稳定。

2.其它瑕疵。例如,土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。原收购的地块本身是劣质土地,地块的转让或出让都比较困难,有可能长期无法变现,这会给土地储备机构造成还贷压力,给银行带来风险。

(六)登记不规范风险

抵押登记内容不合法、不规范。尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据,对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求,但目前在土地证的填写和登记资料的准备上,有的地方随意性强、填写不规范,给抵押权的设立和实现带来了风险。

登记人员或地籍调查人员不是法定人员。《土地调查条例》第三章第十四条规定,土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。实际操作过程中,由于人员的调整和变动,从事土地权属审核和登记审查的人员,特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员,从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。

(七)抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力

抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。因此,企业的生存发展影响还贷的能力。受金融危机影响,我国出口外向型经济企业受到冲击,东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重,有的企业面临破产。当前形势下,还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。

(八)授信风险

商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。企业有自主经营的权利,银行不可能对企业运行的各种财务进行评价,有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式,许多要素无法定量分析和测算,使得授信控制量缺乏真实可信的依据。

防范土地使用权抵押贷款风险的策略

对土地抵押贷款中可能存在的风险,相关部门特别是政府部门、商业银行要及时制定对策,以保证贷款安全,促进房地产市场和金融市场的稳定发展。

银行要及时掌握政策变动情况,做好经济形势的预报和分析。银行应及时了解国家出台的宏观经济政策,同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析,加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究,全面把握宏观经济形势,了解禁止供地和限制供地政策,尽可能地防范抵押的各种风险。

国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息,规范土地抵押贷款登记行为。国土资源管理部门要做好信息预测和发布工作,对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。同时,国土资源管理部门要结合《土地登记办法》和《物权法》,完善土地登记制度,进一步规范土地登记行为。

银行要对抵押地块搞好调查研究,合理确定抵押贷款类型和期限。银行应了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。在具体地块抵押贷款时,必须充分了解具体地块的有关情况,特别是土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款等,要通过了解城市规划等有关信息,确定抵押地块的未来价值,选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。对拟提供贷款的地块,贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力;要定期反馈抵押宗地的现状信息。在搞好调查研究的基础上,要针对不同的企业和宗地信息,确定抵押贷款类型和期限。

土地使用权抵押贷款的过程中主要存在以上八大风险,通过小编的详细介绍与分析,相信大家已经清楚了这些内容。小编在此提醒各位,如果决定要将土地使用权进行抵押贷款,一定要先了解其中存在的风险,然后再决定自己是否进行抵押贷款。这样的话能够为自己减少许多不必要的风险。

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土地使用权抵押风险有哪些?
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土地使用权抵押贷款有哪些风险
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, (一)土地使用权抵押过程中出现的问题 某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。 此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。 (二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项 导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。 涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项: 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。 2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。 3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。 4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。 6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。 7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。 9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。 10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 1 1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。 1 2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
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划拨土地使用权抵押评估有什么风险
[律师回复] 一、什么是划拨土地使用权划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权有两种基本形式: (一)经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征: 1、土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准。 2、土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。 (二)经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征: 1、土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准。 2、土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。 二、划拨土地使用权抵押评估时应注意什么划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限,且土地使用证登记面积一般较大,部分土地由于城市开发和建设,规划用途和实际用途都发生了变化,加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件,使该类型用地的评估比较复杂,测算难度也较大。那么,划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢 (一)遵守土地估价的一般原则土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 (二)充分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人,或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据,所以,评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值,又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理,所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
农村承包土地经营权抵押风险是什么风险
[律师回复] 一是土地承包经营权抵押贷款缺乏法律和政策支持。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转,但对于其抵押问题,《担保法》和《物权法》都是明令禁止的。《担保法》规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。
  二是土地经营权价值评估机制不完善。农村土地承包经营权价值是金融机构授信贷款额度的基础。而目前,开远市虽成立了农村土地流转评估中心,但无专业的土地承包经营权价值评估机构和具有专业资质的评估人员,缺乏评估流转土地承包经营权价值的相应标准和操作程序,土地价值难以准确界定。
  三是农业经营风险较高,容易导致贷款出现风险。由于农业是弱质产业,抗御自然灾害的能力较差,具有高风险特征,在农业生产和经营的过程中,容易受资源条件、自然环境、市场因素等不利因素影响。由于现阶段农业保险业务尚未全面展开,目前尚未形成农村风险补偿机制,缺乏农业产业风险准备金、救灾补助等政策扶持,如遇到较大的自然灾害或市场因素影响,将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险。
  四是土地承包经营权价值变现困难。开远市虽然成立了市、乡两级土地流转服务平台,但农村土地承包经营权确权、登记、颁证等工作尚未完成,土地承包经营权不明晰,农村承包土地经营权抵押风险一旦发生土地纠纷,很难处置。对于金融机构而言,一旦经营户出现贷款违约时,银行难以处置抵押的土地经营权,土地经营权难以变现,这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。
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土地使用证如何抵押贷款?
土地使用证抵押贷款设定房地产抵押未办理登记的处理 抵押合同以设立抵押权为目的。未能办理抵押物登记,则抵押权不能成立,抵押合同的目的不能实现,但合同目的是否实现并不影响合同本身的效力。抵押权虽未成立,抵押合同仍对当事人有拘束力,有过错的一方应当承担违约责任。
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农村土地使用证抵押贷款吗?
1.前往担保公司询问相关事宜;2.前往银行询问相关事宜;3.将土地使用证质押在担保公司;4.与担保公司签订《担保与反担保合同》;5.与银行签订《借款合同》;6.即可贷款。
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土地使用权二次抵押的问题,土地使用权二次抵押
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地使用权二次抵押如何进行 (一)具体来说是由各地国土资源局的具体规定而定了,一般来说可按如下操作流程进行: 1、首先一般需取得 第一抵押权人同意该 第二次抵押事宜的证明材料原件; 2、要弄清楚需办理二次土地抵押的土地上是否有建筑物、其他附着物、或是有在建工程的等,如有地上建筑物、其他负责无的,应准备好其合法产权证明材料,如有房产或在建工程的,需先办理房产或在建工程的抵押登记; 3、抵押双方协商委托具有相关评估资格的评估公司对需抵押的土地出具土地估价报告(提醒一下有房产或在建工程的一般亦需评估); 4、抵押双方签订好抵押合同、借款合同、抵押物清单等,如果土地、房产共同抵押或多宗土地抵押的,须明确土地(各宗)抵押贷款额; 5、如涉及土地分割、分摊的一般需要提供土地分割评估、抵押范围图原件,分割、分摊土地抵押一般须经抵押双方盖章确认后再到当地国土资源信息中心办理; 6、抵押权人出具的地价确认证明原件; 7、准备好抵押双方的资格确认材料,企业一般提供营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证等,个人一般提供个人户籍证明或身份证等; 8、如是委托办理的,准备好经办委托书原件别忘了提供受委托的经办人身份证复印件; 9、准备好土地登记申请书原件,并按填好申请书各项内容,加盖双方公章,可到当地国土资源局受理点领取或在网上下载); 10、最后带上原来的《国有土地使用证》原件到当地国土资源局受理点办理即可; 土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押,它有以下特点: (1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 (2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移,即土地使用权抵押后,土地使用者可继续对土地进行占有、收益,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权,此时土地使用权才发生转移。 (3)土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押,也就是说,土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。 (4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。 (5)土地使用权人将土地抵押后,并不丧失转让权,但在转让土地使用权时,应告知抵押权人。
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什么是土地使用权抵押贷款
土地使用权抵押贷款的意思就是把土地使用权抵押给贷款机构,以此来获得贷款资金,就类似于我们把房产抵押给银行,然后获取银行放贷的道理是一样的。法律制度上是允许土地使用权人以土地使用权做抵押贷款的,但需要满足一定的条件。
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土地抵押贷款八种风险是什么呢?谢谢
[律师回复]
1、内部操作风险。
  一是信贷人员风险意识不够强,总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多,有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说,抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式,当借款人不能按规定履行还款义务时,银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点,易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够,不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度,忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全,若抵押的设定存在不符合法律规定的因素,将会影响其法律效力和实现,并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务,如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素,往往导致贷款决策失误,准入不严谨,贷后管理失效。
  
2、抵押物权利瑕疵风险。
  一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时,若只办理了房产抵押登记,而未办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押,若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发,政府会无偿收回土地使用权,所抵押的土地使用权就将面临政策障碍,即使能够处置,也要付出非常高昂的成本。
  
3、无效抵押行为风险。
  一是按照《担保法》规定,学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押,否则属无效抵押行为,可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺,但按照“法律大于地方性法规的效力”原则,抵押行为仍然无效,且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,将会使贷款人行使抵押权利无效。
  
4、抵押物价值下跌风险。
  一是随着经济环境、市场状况不景气影响,抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水,若借款人不还款,银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范,抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险,在借款人申请贷款时,评估机构存在任意性,为满足借款人申请贷款额度的需要,故意抬高房产评估价格,当房地产抵押物评估值高于实际价值,在处置抵押物还贷时,就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作,向借款人超规定抵押率发放贷款,增大了信贷资产损失风险。
  
5、抵押登记不完备风险。
  一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空,抵押权力无效,在发生贷款损失需处置抵押品时,银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询,或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询,就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”,更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款,存在较大的操作风险和道德风险。
  
6、抵押物处置风险。
  一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题,对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债,造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定,当借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,必须先与抵押人协商一致,倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产,抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人,耗时又费财力,常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况,往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则,若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”,贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议,借款人即便不能按期归还贷款,由于租赁仍然有效,也很难处置抵押房地产。同时,当贷款人拍卖抵押房地产时,按照《合同法》的规定,承租人基于租赁合同,具有优先购买权,将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
  
7、抵押物灭失风险。
  若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话,一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故,将造成抵押物的价值灭失,导致贷款人对抵押物的完全失控,存在抵押物灭失的损失风险。
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国有土地使用证能抵押贷款吗?
国有土地使用证可以进行抵押贷款;《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。房屋和土地是不可分割的整体,只有进行发证登记并且两者权利主体一致,房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
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抵押贷款有风险吗?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是:用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式,房产作为不动产具有良好的稳定性,其用作抵押也不会影响房产的使用价值。 但任何经济行为都具有一定的风险性,作为房子的所有人,抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。 银行作为债权人,在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权,而作为债务人来讲,这时可能面临自己及家人无家可归的风险。 因此,律师在这里提醒大家,用房产抵押贷款时,首先要选择正规的金融机构,一些民间的贷款公司虽然放款比较快,但是利息相对较高,而且在催讨债务时手段相对粗暴,程序也不符合规定。 其次,要合理评估贷款用途及资金风险,尤其是用唯一的住房抵押贷款,如果资金用途风险很大,很容易出现无法偿还贷款的情况,这样会产生较高的逾期费用;最后,抵押房产进行拍卖时,其价格相对较低,会产生资产缩水的风险。法律依据: 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条,房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。如果以上内容没有解决您的问题,欢迎到律图网咨询,为您提供专业的律师服务。
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股权抵押有风险吗?
[律师回复] 您好,针对您提出的“股权抵押有风险吗?”问题解答如下股权质押贷款担保有以下风险:1、出质股权所在公司的经营情况对股权质押的有效性有决定意义。2、非上市公司的股权价值难以计量。非上市公司股权价格一般采用净资产法计算。净资产法计算股权价值的准确性和及时性在很大程度上依赖于企业财务报表编制的准确性和及时性,但非上市公司财务报表并不向社会公众披露,报表编制时适用会计准则的准确性也相对较弱。3、股权质押价值波动警戒机制缺失。4、非上市公司股权实现质权的途径较少。根据《民法典》第四百二十五条规定:为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。由于股权的价值依赖于公司的价值,股权价值的保值需要银行对公司进行持续评估,而企业的价值也需要企业持续的经营,从而带来一定的经营风险。这部分对于银行来说就给金融质押的机构带来了评估的难度,也对质押人对企业未来经营的判断带来难度。通常情况下,类似的情况都是通过减少股权质押比例来平滑这部分风险。在股权质押融资中,如果企业无法正常归还融资款项,银行就会卖出这部分股权,在二级市场上,如果大股东无力偿还股权质押贷款,企业的股价也会大幅度下跌,导致银行无法卖出手上的这部分股权,而银行如果此时处置这部分股权,就会对股价造成进一步的伤害,导致银行损失加大。如果需要法律方面的帮助,可以咨询向律图网专业律师,解决您的法律问题。
股权抵押担保有风险吗?有风险吗?
[律师回复] 股权质押贷款担保有以下风险:1、出质股权所在公司的经营情况对股权质押的有效性有决定意义。2、非上市公司的股权价值难以计量。非上市公司股权价格一般采用净资产法计算。净资产法计算股权价值的准确性和及时性在很大程度上依赖于企业财务报表编制的准确性和及时性,但非上市公司财务报表并不向社会公众披露,报表编制时适用会计准则的准确性也相对较弱。3、股权质押价值波动警戒机制缺失。4、非上市公司股权实现质权的途径较少。根据《民法典》第四百二十五条规定:为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。由于股权的价值依赖于公司的价值,股权价值的保值需要银行对公司进行持续评估,而企业的价值也需要企业持续的经营,从而带来一定的经营风险。这部分对于银行来说就给金融质押的机构带来了评估的难度,也对质押人对企业未来经营的判断带来难度。通常情况下,类似的情况都是通过减少股权质押比例来平滑这部分风险。在股权质押融资中,如果企业无法正常归还融资款项,银行就会卖出这部分股权,在二级市场上,如果大股东无力偿还股权质押贷款,企业的股价也会大幅度下跌,导致银行无法卖出手上的这部分股权,而银行如果此时处置这部分股权,就会对股价造成进一步的伤害,导致银行损失加大。
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