土地使用权抵押贷款有什么风险

最新修订 | 2024-02-26
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专家导读 1、土地使用权对房屋所有权的限制。2、超期未开发建设收回风险。3、抵押登记不规范风险。目前,有的地区采用房地统一抵押登记制度,有的采用分开抵押登记制度。4、使用权不明或争议瑕疵风险。
土地使用权抵押贷款有什么风险

土地使用权抵押贷款,顾名思义就是将土地使用权当做抵押物来向银行等金融机构贷款。土地使用权抵押贷款是一种向银行借钱的途径,但在抵押贷款的过程中也是存在相应的法律风险的。究竟土地使用权抵押贷款有什么风险呢?小编马上为大家介绍。

(一)选择贷款抵押类型风险

普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押,风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性,决定了其风险比普通抵押贷款高。

单一抵押与重复抵押的选择风险,风险比单一抵押要高很多,由于先设定抵押权的债权优先,后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。

房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言,如果无地上定着物,则国有土地使用权可以单独设定抵押;如果存在地上定着物,则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押,都必须坚持“房地一致”的原则,以土地使用权抵押的,房产同时抵押;以房产抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因,借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押,不能或不愿同时提供二者合一的抵押,使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言,登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记,实现抵押权时,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债,经登记的土地使用权抵押不受法律保护。

反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现,很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中,反担保抵押比普通抵押登记手续复杂,费用高、周期长,不利于运作,只是降低了抵押人的风险,但增加了银行的金融风险。

(二)选择抵押期限的风险

抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。抵押权的诉讼时效为三年。在抵押期限选择风险方面,主要有下列两种情况;一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”,没有注意土地使用权的期限,例如:合同一年到期,而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现,主债权没有到期而担保物权先到期,失去了抵押物权的设立意义。

(三)抵押人或抵押权人的主体适格性风险

企业名称变更。在抵押登记实践过程中,很多企业因为企业改制等原因,常常发生企业名称或字号已经变更,而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。这种风险称为主体适格性风险。同时,这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。

国有或集体企业土地使用权抵押登记时,没有征得职工代表大会或上级主管部门同意;公司制企业土地使用权抵押登记时,没有征得董事会同意。

以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。没有征得授权的分支机构,在发生赔偿时,由分支机构承担。

抵押权人为非金融机构的风险。抵押权为非金融机构的,其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续,提交批准文件。但实践中,从事贷款的机构已经突破了这一政策规定,很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务,抵押登记机关由于政府压力等各种原因,也进行了登记。

(四)土地使用权价值变化风险

土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效,而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上; 假如借款人到期不能还款,在拍卖被抵押的国有土地使用权时,存在土地评估结果已经过期的情形。

市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动,土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间,而且抵押时间越长,价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据,变现的过程难免有土地价格的波动。虽然土地是一种不能再生的资源,如果没有较大的经济波动,其稀缺性决定长期增值的较大可能性,但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性,给融资带来一定的开发风险。

(五)抵押物瑕疵

1.权利性瑕疵。主要包括以下内容:

国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权,因该管委会不属于法定的土地管理部门,无权处分(转让)国有土地使用权。以该土地使用权抵押的,抵押无效。二是抵押土地是储备土地。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押,用途界定存在难度,很多地方在土地用途栏填写“储备土地”,违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定,而评估时多以规划用途为准,这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题,影响了土地抵押权的实现。

权利限定性瑕疵。一是土地没有达到开发强度。以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押,主要是指以出让方式取得国有土地使用权的,转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发,其中属于房屋建设工程的,出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上,其土地使用权出让合同无效,以该国有土地使用权抵押的,抵押无效。二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的,该抵押无效。三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权,因其权利已经或暂时丧失了完整性,可能影响后续抵押权的行使,故不能作为抵押物。四是划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。五是土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁,如果处分抵押土地财产时,土地权利上存在土地租赁权利,土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣,损害抵押权人利益。

使用权不明或存在争议瑕疵。所有权、使用权不明或有争议财产的财产,如果土地权利不明确,将其抵押,不仅会损害土地权利人利益,也造成社会的不稳定。

2.其它瑕疵。例如,土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。原收购的地块本身是劣质土地,地块的转让或出让都比较困难,有可能长期无法变现,这会给土地储备机构造成还贷压力,给银行带来风险。

(六)登记不规范风险

抵押登记内容不合法、不规范。实践中土地证的填写和登记资料的准备上,有的地方随意性强、填写不规范,给抵押权的设立和实现带来了风险。

(七)抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力

抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。因此,企业的生存发展影响还贷的能力。受金融危机影响,我国出口外向型经济企业受到冲击,东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重,有的企业面临破产。当前形势下,还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。

(八)授信风险

商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。企业有自主经营的权利,银行不可能对企业运行的各种财务进行评价,有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式,许多要素无法定量分析和测算,使得授信控制量缺乏真实可信的依据。

土地使用权抵押贷款的过程中主要存在以上八大风险,通过小编的详细介绍与分析,相信大家已经清楚了这些内容。小编在此提醒各位,如果决定要将土地使用权进行抵押贷款,一定要先了解其中存在的风险,然后再决定自己是否进行抵押贷款。这样的话能够为自己减少许多不必要的风险。

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6、抵押物处置风险。
  一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题,对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债,造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定,当借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,必须先与抵押人协商一致,倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产,抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人,耗时又费财力,常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况,往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则,若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”,贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议,借款人即便不能按期归还贷款,由于租赁仍然有效,也很难处置抵押房地产。同时,当贷款人拍卖抵押房地产时,按照《合同法》的规定,承租人基于租赁合同,具有优先购买权,将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
  
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土地使用权二次抵押的问题,土地使用权二次抵押
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地使用权二次抵押如何进行 (一)具体来说是由各地国土资源局的具体规定而定了,一般来说可按如下操作流程进行: 1、首先一般需取得 第一抵押权人同意该 第二次抵押事宜的证明材料原件; 2、要弄清楚需办理二次土地抵押的土地上是否有建筑物、其他附着物、或是有在建工程的等,如有地上建筑物、其他负责无的,应准备好其合法产权证明材料,如有房产或在建工程的,需先办理房产或在建工程的抵押登记; 3、抵押双方协商委托具有相关评估资格的评估公司对需抵押的土地出具土地估价报告(提醒一下有房产或在建工程的一般亦需评估); 4、抵押双方签订好抵押合同、借款合同、抵押物清单等,如果土地、房产共同抵押或多宗土地抵押的,须明确土地(各宗)抵押贷款额; 5、如涉及土地分割、分摊的一般需要提供土地分割评估、抵押范围图原件,分割、分摊土地抵押一般须经抵押双方盖章确认后再到当地国土资源信息中心办理; 6、抵押权人出具的地价确认证明原件; 7、准备好抵押双方的资格确认材料,企业一般提供营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证等,个人一般提供个人户籍证明或身份证等; 8、如是委托办理的,准备好经办委托书原件别忘了提供受委托的经办人身份证复印件; 9、准备好土地登记申请书原件,并按填好申请书各项内容,加盖双方公章,可到当地国土资源局受理点领取或在网上下载); 10、最后带上原来的《国有土地使用证》原件到当地国土资源局受理点办理即可; 土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押,它有以下特点: (1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 (2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移,即土地使用权抵押后,土地使用者可继续对土地进行占有、收益,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权,此时土地使用权才发生转移。 (3)土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押,也就是说,土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。 (4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。 (5)土地使用权人将土地抵押后,并不丧失转让权,但在转让土地使用权时,应告知抵押权人。
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在建工程抵押是否包含土地,在建工程抵押的风险
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着在建工程抵押是否包含土地,在建工程抵押的风险问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
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债权债务
抵押房屋贷款的风险
[律师回复] 您好,针对您的抵押房屋贷款的风险问题解答如下,
1、评估风险。
随着经济的发展,当前可充当抵押物的资产越来越多,并且行业跨度大,因此,对于抵押物的评估,各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下,有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。
2、租赁权对抗风险。
一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,信用社也很难处理抵押房产。
二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。
3、登记风险。
一是虚假登记,抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件,但当前却存在重复登记,以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题,造成贷款出现纠纷时,信用社无法对抗第三人,权益得不到保护。
二是“一物多押”的风险。我国《担保法》规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。
4、优先受偿风险。
我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后,可以优先受偿。但这也存在例外情况,一是建设工程价款优先权。最高人民“法释〔2020〕16号,明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定:第“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。”该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于担保物权这种私权力。
5、抵押物价值风险。
由于市场经济的发展,商品价格波动频繁,特别是近年来房产价格急剧上升,而目前楼市又不景气,因此房产价值较难以把握,存在较大的市场风险。当前的次贷危机就是一个很好的例证。
6、变现风险。
一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过、评估、拍卖等几个环节,每一个环节的费用都要信用社先行垫付,加之本金、利息,往往存在资不抵债的问题。
二是变现能力难度大,尤其是以乡镇房产为抵押物的,由于受乡情、亲情等观念的限制,当抵押物拍卖时,常出现想买却不敢买的局面。
三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄,当其经营出现风险时,则开始偷偷低价变卖抵押房产,而一些人由于贪图便宜,便私下签订买卖协议后便实际占有,这种情况虽然不受法律保护,但信用社申请执行时却效果不大,往往发生赢了官司输了钱的情况。
此外,最高人民在2020年底出台的《关于人民在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》中规定:对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封,不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房,即使有多余的房屋也同生活用房难以分割。因此,很多信用社在贷款时没有考虑到这一点,最后往往造成抵押物无法处置。
房屋抵押贷款的风险
[律师回复] 您好,针对您的房屋抵押贷款的风险问题解答如下,
1、评估风险。
随着经济的发展,当前可充当抵押物的资产越来越多,并且行业跨度大,因此,对于抵押物的评估,各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下,有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。
2、租赁权对抗风险。
一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,信用社也很难处理抵押房产。
二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。
3、登记风险。
一是虚假登记,抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件,但当前却存在重复登记,以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题,造成贷款出现纠纷时,信用社无法对抗第三人,权益得不到保护。
二是“一物多押”的风险。我国《担保法》规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。
4、优先受偿风险。
我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后,可以优先受偿。
买抵押车有什么风险
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 买抵押车有什么风险
通俗的说,就是A的机动车,抵押给B,作为担保的一种方式。当机动车作为抵押物时,就称之为抵押车。合法的抵押车双方或者三方应当到机动车的登记机关(即当地的车管所)办理抵押登记。登记的记录可以在《机动车登记证》内显示(该证中有专门的一页是抵押登记记录,其中有抵押的时间和时效以及变更、注销的记录)。一般在抵押期间,或者债务未履行完毕时,不要买抵押车,否则会有风险。买抵押车时一定要看该《机动车登记证》中关于抵押登记的内容,如果最后一次抵押登记已经办理注销,说明该车的担保债务已经履行完毕,已经不是抵押车了,就可以购买了。 如果没有办理注销抵押登记,车管所也不会给你办理过户手续的。购买已经办理注销抵押登记的机动车时,应尽快到车管所办理过户手续,只有这样才能避免买回来之后被原车主回着担保公司银行之类的收回或者盗回。
一、购买抵押车风险
购买抵押车风险还是很多的,主要有以下几点:
1、抵押车来源
其实很多抵押车交易平台都不能保证抵押车的来源是否正规,若是抵押车的来源不正规或是盗抢车辆。那么后期将会遇到非常大的麻烦,不仅车辆会被没收,可能还要承担一定的刑事责任。
2、事故
虽然抵押车可以正常的年检以及购买保险,但是购买者始终不具有汽车的所有权,只拥有汽车的使用权,因此一旦发生事故等,也将会是非常麻烦的。
3、不拥有所有权
不拥有所有权在本质上不能说明这个车是你的,本质上属于车主,因此不能收到法律的保护,就算后期被盗或是遇见其他的情况,很可能不会受到法律的保护,这也是非常麻烦的事情。
二、如何防范
1、解除抵押是最为关键的,这里需要车主的配合,解除抵押之后可以办理过户手续。不过这就需要购买者支付全部的抵押费用,会大大增加购车成本。
2、查封原因就是车主有债务被查封,还有就是银行按揭被抵押的,这个情况只要不被知道车子在哪里就没有事情的,一般跨地区没有关系还不肯来执行呢。所以也不要过分担心会由于追查车主的债务,而影响自己对汽车的使用。
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抵押车的风险有哪些
风险有以下两点:1、抵押车在法律角度,无法对抗银行追讨收回。即使在2016年3月1日之后出台了物权法司法解释。最高法发布《物权法》司法解释·机动车转让取得占有的买受人权利优先。2、抵押车容易变成查封车,不能年检,则不能上路。查封车属于抵押车的一种。
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债权债务
什么是土地使用权抵押?土地使用权抵押有哪些法律规定
[律师回复] 土地使用权抵押,是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。当其不能履行债务时,债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据我国法律规定,土地使用人在符合一定的条件的前提下,有权以土地使用权进行抵押。这些条件主要是:  
1、抵押人是该幅土地的使用权人。亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权,不享有土地使用权的人,不能对土地使用权进行抵押。  
2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。经划拨取得土地使用权的,如符合下列条件,并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的,其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押:  
(1)土地使用者为、企业、其他经济组织和个人;  
(2)领有国有土地使用证;  
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;  
(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。  
3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。  
4、抵押人必须未丧失土地使用权。土地使用权若因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的,不得抵押。  
5、土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押。  
6、土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同,并应当依照规定办理抵押登记。  土地使用权抵押合同双方当事人的权利和义务  土地使用权抵押合同订立以后,即在双方当事人之间产生一定的权利、义务关系。  抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有:  
1、以土地使用权作为抵押物的抵押人,不转移抵押物,抵押人仍然按土地使用权出让合同的规定占有、使用土地,并依法享有在抵押期间土地的孳息。但因债务人不履行债务后抵押物所产生的孳息除外,该孳息应属于抵押权的范围。  
2、抵押人有权处理土地使用权。土地使用权抵押后,抵押人有权转让土地的使用权。但转让土地使用权时,为了保证抵押权人的利益应征得抵押权人的同意。否则,抵押人的转让行为无效。  
3、抵押人对土地使用权抵押价值的剩余部分有权再设立债务担保。一般地说,土地使用权抵押人不得就同一土地使用权的价值进行重复抵押。但是,这并不排除抵押人可以就同一土地使用权设定数个抵押权。  抵押人应当履行的义务就是保证抵押土地使用权的效力。抵押人应当按照土地使用权出让合同的规定积极地开发、利用土地,保持土地利用的实用价值,不被他人所破坏。如果有第三人追索土地使用权的,抵押人应当及时通知抵押权人,以便保证抵押权人从抵押财产中享有优先受偿的权利。  抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有:  
1、抵押权人对抵押物享有优先足额受偿的权利。也就是说,如果债务人不履行债务,抵押权人即可以抵押物折价,变卖抵押物,取得优先受偿的权利。如果其他人侵害土地使用权,抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。  
2、抵押权人享有代位请求赔偿或补偿的权利。如果抵押物受到他人侵害时,抵押权人可以根据抵押人的让与享有物上代位权。即可以直接向侵权人或保险请求赔偿损失,取得赔偿金或保险金。  
3、抵押权人可以让与抵押权。当抵押权人也欠他人债务时,为了履行偿还债务之义务,可以把抵押权转让给他的债权人。但转让抵押权时应将债务一起让与。  抵押权人应当履行的义务主要在于按债务关系的数额取得偿还的数额,即在折价或变卖抵押物时,应将多余其债务的价款返还给抵押人。  有关土地使用权抵押的其他法律规定  在实践中,当事人进行土地使用权抵押及解决当事人对土地使用权抵押时,除应当遵守上述法律规定外,还应遵守以下的法律法规的规定。  
1、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)中有关土地使用权抵押的规定。  第三十四条规定,抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物和抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。  第三十六条规定,以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。抵押人应当履行的义务就是保证抵押土地使用权的效力。抵押人应当按照土地使用权出让合同的规定积极地开发、利用土地,保持土地利用的实用价值,不被他人所破坏。如果有第三人追索土地使用权的,抵押人应当及时通知抵押权人,以便保证抵押权人从抵押财产中享有优先受偿的权利。抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有:  
1、抵押权人对抵押物享有优先足额受偿的权利。也就是说,如果债务人不履行债务,抵押权人即可以抵押物折价,变卖抵押物,取得优先受偿的权利。如果其他人侵害土地使用权,抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。  
2、抵押权人享有代位请求赔偿或补偿的权利。如果抵押物受到他人侵害时,抵押权人可以根据抵押人的让与享有物上代位权。即可以直接向侵权人或保险请求赔偿损失,取得赔偿金或保险金。  
3、抵押权人可以让与抵押权。当抵押权人也欠他人债务时,为了履行偿还债务之义务,可以把抵押权转让给他的债权人。但转让抵押权时应将债务一起让与。  抵押权人应当履行的义务主要在于按债务关系的数额取得偿还的数额,即在折价或变卖抵押物时,应将多余其债务的价款返还给抵押人。
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