徐XX与李XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）李XX。

委托代理人吴继成，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）徐XX。

委托代理人贺XX，江苏XX律师。

上诉人李XX因与被上诉人徐XX租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2013）武民初字第1701号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告徐XX诉称，位于原武进XX公司厂区中的3889.89平方米厂房，经原中国XX委托常州市XX拍卖，由常州市XX公司拍得，2007年1月11日徐XX作为受让方受让，该厂区其余厂房抵偿给了中国XX公司，此前已由该公司员工李XX承包经营。徐XX进场后，发现李XX在其场地上新建了房屋，遂持一份由时任中国XX公司资产负责人金X和常州市XX公司吴XX签字的航拍宗地图找到李XX，指出李XX搭建的厂房占用了徐XX的场地。李XX对此不持异议，要求与徐XX协商处理。2007年4月6日，徐XX与李XX签订协议一份，载明李XX租用徐XX场地1400平方米，租期自2007年1月1日至同年7月31日，由李XX支付给徐XX场地租金38000元；到期后，双方又续订了租用协议。2011年1月1日，双方再次订立协议，约定李XX此前在租用徐XX的场地上所建造的两处房屋（北面372平方米，南面185平方米）归徐XX所有，如政府拆迁该房屋，徐XX拥有南80%、北70%；场地租金调整为每月4500元。自2012年1月1日起，李XX拒付租金。另外，2010年11月24日，武进区政府颁发2010-164号文件，要求征收每平方米5元的土地年租金，徐XX已代李XX支付。徐XX多次催促李XX支付场地租金和土地年租金，但李XX避而不见。徐XX认为，双方签订租赁协议后，徐XX已按协议约定履行义务，但李XX却不履行自己的义务，李XX的违约行为已损害到了徐XX的合法权益，徐XX无奈，只能起诉至法院，请求法院判令李XX立即支付场地租用费用99000元（22个月）及徐XX代付的土地年租金15333元，合计114333元，本案诉讼费用由李XX承担。

一审被告李XX辩称，李XX是中国XX公司的员工，自2002年8月1日起承包经营原中国XX抵给中国XX公司的位于原武进XX公司新厂房中的部分厂区、厂房及设施，且自负盈亏。之后，李XX就在该厂区内经营管理，并自行在厂区搭建了部分厂房。2007年1月11日，徐XX及案外人徐X两人作为受让方受让了由常州市XX公司从中国XX委托的常州市XX处拍得的、位于原武进XX公司厂区中3889.89平方米的厂房（该厂房与李XX承包经营管理的厂房相邻）。2007年4月初，徐XX持一份由时任中国XX公司资产负责人金X和常州市XX公司人员吴XX签字的航拍宗地图找到李XX，称李XX搭建的厂房占用了徐XX的场地。李XX对徐XX所称及地图深信不疑，为不影响经营，遂与徐XX协商处理。2007年4月6日，徐XX与李XX签订协议一份，载明：李XX租用徐XX的场地1400平方米，租期自2007年1月1日至同年7月31日，由李XX支付徐XX场地租金38000元；到期后，双方又续订了租用协议。2011年1月1日，双方再次订立协议，约定李XX此前在租用徐XX的场地上所建造的两处房屋（北面372平方米，南面185平方米）归徐XX所有，如政府拆迁该房屋，徐XX拥有南80%、北70%；所租用的场地租金调整为每月4500元。2011年底，李XX得知场地本就属于中国XX公司，李XX使用该场地不应该支付租金。于是，李XX自2012年1月1日起即拒付所谓的场地租金，并要求徐XX返还之前所收取的租金（已另案起诉）。由于徐XX未向李XX履行交付场地的义务，故李XX不需要向徐XX支付租金；徐XX不是场地的合法所有人，也无法向李XX收取相应的租金；李XX的土地年租金一直由李XX支付，并没委托徐XX代付，李XX尚欠着2012年到2013年的土地年租金；即使李XX欠租金也有部分租金超过了诉讼时效，请求驳回徐XX的诉讼请求。

一审法院经审理查明，1994年5月，原常州市XX公司向常州市武进区XX（原武进县XX协议租用了43.54亩土地建造厂房。后该公司因涉嫌单位诈骗，其房产被依法处理，其中东南角3889.89平方米厂房抵给了中国XX（后为天宁XX），其余房产及厂区内道路、电力设施等均抵给了中国XX公司，厂区内的道路、电力设施由两家公用。2004年1月14日，中国农业银行常州市天宁XX与常州市武进区XX杨区村民委员会签订了土地租用补充协议，约定中国农业银行常州市天宁XX的土地使用面积为厂区的四分之一，土地租金也按该比例支付。李XX系中国XX公司的员工。2002年6月5日，李XX与中国XX公司签订了经营管理承包合同书，载明中国XX公司取得的位于原武进XX公司新厂房中的部分厂区、厂房及设施交由李XX承包经营，由李XX对承包范围内的资产进行经营管理（开办经济实体或出租等），承包金总量包干。承包期限自2002年8月1日起至2007年7月31日止；承包金额第一年为10万元，第二年起为16.5万元，承包金每年分二次上缴，分别为每年的6月和12月各交50%。承包期间的土地使用费、水电费及农业税、卫生费、联防费、防洪费等按实际发生额由李XX承担。李XX自办或联办经济实体，其营业执照等手续由其自己办理。李XX在承包期间，须确保厂内承包资产的安全、完整，并有义务协助中国农业银行常州市天宁XX做好在该厂内资产的安全保卫工作，厂内承包资产如有短少损失，其损失部分由李XX赔偿。李XX新建、扩建及拆建固定资产也须征得中国XX公司的同意，投资费用由李XX承担，合同解除时，该新建资产中国XX公司可拆除或保留，拆除费用由李XX承担，保留资产中国XX公司不承担任何投资费用；现有水电设施由李XX和中国农业银行常州市天宁XX共同使用，新增水电设施及维修费用由李XX承担。合同到期后，中国XX公司决定由李XX继续承包。合同订立后，李XX即对所承包的资产进行经营，还在靠近中国农业银行常州市天宁XX房产的北侧和东侧场地上分别搭建了两处房屋进行出租。中国农业银行常州市天宁XX所有的、位于原武进XX公司内的3889.89平方米厂房，经该行委托常州市XX拍卖，由常州市XX公司买得，该公司又于2007年1月11日将其拍卖所得的3889.89平方米厂房以118万元的价格转让给了徐XX和案外人徐X，且该受让厂房所需用电均沿用原电力设备，即由李XX方提供，并由李XX按其分电表显示的峰、平、谷电度数，按常州供电公司的峰、平、谷电的单价加上基本电价分摊的单价为计算单价开具电费房租（缴款）通知单给徐XX并结算电费。此后，徐XX以其个人名义向厂房所在地的村委租用了包括厂房所占土地在内的9.14亩土地，相应的租金也由徐XX向村经济合作社（后改为村股份合作社）交纳到2012年度。徐XX进场后，持一份由时任中国XX公司资产负责人金X和资产转让方常州市XX公司人员吴XX（在转让协议上代表常州市XX公司签字者）签字的航拍宗地图找到李XX，称李XX搭建的厂房占用了其场地。李XX对徐XX所述及其提供的航拍宗地图深信不疑，要求与徐XX协商处理。2007年4月6日，徐XX与李XX签订一份协议，载明：李XX租用徐XX场地1400平方米，租期自2007年1月1日起至同年7月31日止，由李XX支付徐XX场地租金38000元；李XX按该租赁协议，支付给了徐XX场地租金38000元；2007年8月31日，原、李XX又续订一份租赁协议，载明：李XX租用徐XX场地1428平方米，每月应付租用费7600元，由李XX于每月月底付清。2011年1月1日，原、李XX再次签订一份协议，约定：李XX此前在租用徐XX的场地上所建造的两处房屋（北面372平方米，南面185平方米）归徐XX所有，如政府拆迁该房屋，徐XX拥有南80%、北70%的拆迁补偿款；场地租金调整为每月4500元。此后，徐XX即对该两处厂房进行修整、出租。因徐XX需向李XX支付电费，故李XX在按月向徐XX结算和收取电费时，都先扣除了其应支付给徐XX的场地租金，其余电费款才由徐XX支付给李XX，双方沿袭该结算方式至2011年12月底，均未有纠纷和异议。2011年12月底，李XX称其所租用的场地均不是徐XX的，认为其不应向徐XX支付场地租金，遂于2012年1月起，拒绝按照租赁协议向徐XX支付租金；于此同时，徐XX也拒绝支付电费。2013年9月，李XX所承包经营的厂区以及徐XX和徐X受让的厂房所在的地块上的房屋被拆迁，李XX所建造的两处房屋的拆迁补偿款也已按照双方于2011年1月1日所签订的协议约定分配完毕，签订拆迁协议的时间为2013年9月29日。2013年9月26日，李XX代理常州XX厂（李XX女儿李XX为该厂投资人）起诉，要求徐XX支付电费，该案已审理终结，本院对该案作出的（2013）武商初字第875号民事判决已发生法律效力。徐XX接到该案应诉通知书后，于2013年10月12日起诉，要求判如所请。诉讼中，案外人徐X称其也有权利与徐XX一起主张李XX的场地租赁费，但其放弃这份权利，不与徐XX一起主张权利；即使徐XX向李XX要到了这笔场地租赁费，徐X也表示放弃。

以上事实有徐XX提供的租赁协议原件一份、复印件二份、宗地图复印件一份、房屋转让协议一份、拍卖成效确认书、土地租用补充协议复印件、农村经济组织内部结算凭证、村股份合作社出具的使用土地证明、李XX提供的“非法集资清算表”、“固定资产评估明细表”等书证以及双方当事人的陈述等在卷佐证。

一审法院认为，徐XX与李XX订立的三份租赁合同，均无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的、认定合同无效的情形，故该三份合同首先是不能被判定为无效；李XX称其不知道徐XX没有场地出租权而与之订立合同，应属认识上的重大误解，根据《中华人民共和国合同法》规定，因重大误解订立的合同，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，李XX自2011年12月底即已知道其所称的“重大误解”的事由，但至今未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该三份租赁合同，已超过了一年的除斥期间，其所拥有的撤销权已消灭，故徐XX与李XX签订的三份租赁合同应为有效，徐XX有权根据其与李XX于2011年1月1日所签订有效合同要求李XX支付租金；但是，按照法律规定，索要租金的诉讼时效为一年。本案中，双方按月结算给付租金，该地块上的所有厂房已于2013年9月29日被拆迁，故徐XX要求李XX支付起诉日前一年之外的租金，不予保护。徐XX要求李XX支付土地年租金，因没有合同约定，也没有法律规定，不予支持。综上，虽一审法院对双方做调解息诉工作，终因双方意见不统一而未果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付给徐XX租金54000元。二、驳回徐XX的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2587元，由徐XX负担1365元，李XX负担1222元。李XX应负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内支付给徐XX。

上诉人李XX上诉称，一、一审事实不清。三份租赁协议无关联性，被上诉人未向上诉人交付场地，故上诉人未付租金。二、一审适用法律错误。2011年1月1日的协议违背了上诉人的真实意思，属无效协议，一审法院错误理解《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。请求二审改判。

被上诉人徐XX未作书面答辩，其二审中当庭发表意见认为，关于三份协议关联性的问题，双方于2007年4月6日，8月31日，2011年1月1日签订三份协议，从时间先后来看是对场地租赁的延续，内容也是针对同一块场地进行租赁，前两份协议对场地面积及租金等均进行明确的约定。由于被上诉人需要向上诉人支付电费，因此每次结算都是以电费与租金进行冲抵的形式，且沿袭该结算方式到2011年12月底双方均无异议。关于协议效力问题，上诉人系完全民事行为能力人，其行为符合民事法律行为应当具备的实质要件，况且上诉人作为承包人进行经营性运作，比一般人更具有社会能力，对己方的民事行为应承担法律责任，我方认为均成立、生效，并且履行达五年之久。请求维持原判。

本院二审中查明的案件事实与一审一致。

本院认为，民事诉讼应当遵循“谁主张谁举证”的原则。徐XX为证明其向李XX索要租金的诉讼请求，提供了其与李XX的租赁协议，并以宗地图、房屋转让协议、拍卖成交确认书、土地租用补充协议、农村经济组织内部结算凭证及村股份合作社使用土地证明等予以佐证，而李XX仅提供非法集资清算表及固定资产评估明细表等书证，对徐XX的证据尚未达到足以推翻的程度，不足以证明其认为涉案租赁土地的使用权益属中国XX公司而非徐XX所有的主张。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、一百三十六条对一般诉讼时效为二年、租金诉讼时效为一年有明确规定；《中华人民共和国合同法》第五十二、五十五条则规定了合同无效的情形及一年内未行使则撤销权消灭。对照上述法律规定，一审法院以李XX2011年12月底即已知道其所称的“重大误解”的事由而一年内未行使致撤销权消灭，认定徐XX与李XX签订的三份租赁合同有效，定性准确。据此，一审法院判令李XX向徐XX支付2011年1月1日合同约定的、以一年诉讼时效为限的租金，并无不当。上诉人上诉请求依据不足，本院不予采纳。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2587元，由上诉人李XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　谢XX

审　判　员　　许XX

代理审判员　　金XX

书　记　员　　包XX