杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会与杭州市西湖区康乐玻璃经营部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会，住所地：杭州市西湖区西斗门路湖畔莲花XX中XX。

负责人：马XX，主任。

委托代理人：鄢XX，浙江XX律师。

委托代理人：杜XX，系业委会委员。

被告：杭州市西湖区康乐玻璃经营部，住所地：杭州市西湖区丰潭路湖畔莲花XX、58号商铺。

经营者：吕XX。

委托代理人：徐XX、徐涛，浙江XX律师。

原告杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会诉被告吕XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员陈晶独任审判，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鄢XX、杜XX，被告的委托代理人徐XX到庭参加诉讼。后原告申请变更被告吕XX为杭州市西湖区康乐玻璃经营部，本院经审查后予以准许。本案现已审理终结。

原告起诉称：2009年1月1日，杭州XX公司（下称XX公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定XX公司将位于杭州市西湖区湖畔莲花XX57、58、59号商铺（下称案涉商铺）出租给被告使用。2010年9月，XX公司将案涉商铺移交给原告管理。2011年12月4日，原、被告又签订《房屋租赁补充合同》一份，约定案涉商铺为湖畔莲花XX经营性用房，原告将案涉商铺出租给被告，租赁期限为2009年1月1日至2014年12月31日，租金先付后用，每半年一付，租金在每半年计租日前十五天内交付，并对每年的租金等内容进行了约定。后被告未按约定向原告支付2014年下半年租金，遂原告于2014年6月17日、2014年8月5日先后两次向被告发出《租金催告函》。另外，被告还将案涉商铺擅自转租，其行为已构成违约。2014年11月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的房屋租赁合同。故诉请判令：1、被告向原告支付2014年7月1日至2014年11月5日的租金59722元。2、被告赔偿原告经济损失86000元。3、本案诉讼费用由被告承担。

被告答辩称：一、原告提供的物业管理商业用房登记表显示案涉商铺的权利主体并非原告，原告未提供证据证明其享有案涉商铺的所有权或者使用权。二、原告未提供证据证明其实际损失。三、因原告无法证明其对案涉商铺享有物权，故其主张物权收益缺乏依据。

原告为证明其主张，提供了下列证据：

1、房屋租赁合同。

2、房屋租赁补充合同。

证据1、2，证明原、被告存在房屋租赁关系，双方就租赁期限、租金达成合意的事实。

3、租金催告函及快递回执。证明原告催告被告交纳租金，经原告多次催告，被告仍拒绝支付租金的事实。

4、解除合同通知书及快递回执。证明原告根据合同约定，在被告拒绝支付租金后，通知被告解除合同的事实。

5、物业管理商业用房登记表。证明案涉商铺位于西湖区，虽登记在物管公司名下，但使用权由原告享有的事实。

6、杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书。

7、情况说明。

证据7、8，证明原告有权出租案涉商铺的事实。

8、快递回执。证明解除合同通知书送达被告的日期。

被告未提供证据。

上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，虽合同中对于损失金额作出约定，但原告应举证证明其存在需另行招租而产生的损失。对证据3无异议。证据4，合同于2014年11月1日解除，不应以送达之日作为解除之日。对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，案涉商铺登记在浙江XX公司，与原告无关。对证据6的真实性、合法性无异议，但不能证明原告对物业办公用房与物业经营用房享有物权。对证据7有异议，杭州近湖物业管理有限公司湖畔莲花港服务中心无权出具案涉商铺归全体业主所有的证明，该情况说明与物权法的规定相悖。对证据8无异议。

本院对上述原告提供的证据认证如下：对证据1、2的真实性予以认定。证据3，可以证明原告向被告催收租金的事实，予以认定。证据4、8，可以证明原告向被告发出的《解除合同通知书》于2014年11月5日送达被告的事实，予以认定。证据5-7，对案涉商铺属于湖畔莲花XX物业经营用房的事实予以认定。

本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

2009年1月1日，XX公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：XX公司将案涉商铺（建筑面积460平方米）出租给被告，租赁期自2009年1月1日起至2014年12月31日止，并对租金具体数额、违约责任等内容作出约定。合同签订后，XX公司将案涉商铺交由被告使用。

2011年12月4日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：原告将案涉商铺（不包括59号北边位于西北方向的一间房屋，建筑面积约为100平方米，为小区变电房和原保安宿舍）出租给被告，建筑面积为365.36平方米；被告确认案涉商铺已于2004年4月向其交付，并已现场查勘过案涉商铺，同意按案涉商铺现状承租；原告已告知被告案涉商铺为小区经营用房，属湖畔莲花港全体业主所有，业主委员合法拥有租赁房屋的出租权；租赁期为六年，自2009年1月1日起至2014年12月31日止；租金自2009年1月1日起算，2009年的年租金141342元，2010年的年租金为154286元，2011年的年租金为154286元，2012年的年租金为161229元，2013年的年租金为166000元，2014年的年租金为172000元，上述租金不含税费，税费由被告承担；租金按先付后用的原则，每半年支付一次，各期限的租金在每半年计租日前十五天内交付；被告逾期不支付租金及其他费用，经原告催告后15日内仍未支付的，原告可书面通知被告解除合同，并有权要求被告按照年租金的10%支付违约金，并赔偿原告因房屋空置需另行招租而遭受的经济损失，该损失应按该年6个月的租金计算；被告与XX公司在2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》于本合同签订之日起终止，原、被告双方的权利义务按本合同履行。

合同签订后，被告已支付至2014年6月30日止的租金，但未支付2014年下半年的租金。经原告催讨，被告仍未支付，遂原告于2014年11月1日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁补充合同》。该通知书于2014年11月5日送达被告。现原告已收回案涉商铺并另行出租给他人。

另查明，案涉商铺系湖畔莲花XX物业经营用房。

本院认为，根据有关法律规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，案涉商铺系湖畔莲花XX物业经营用房，应属湖畔莲花XX小区全体业主共有，并且，根据原、被告签订的《房屋租赁补充协议》中记载的内容，被告已知晓原告有权代表湖畔莲花XX小区全体业主向被告出租案涉商铺的事实，故原告与被告签订的《房屋租赁补充合同》对双方均具有约束力。被告承租案涉商铺后理应按照合同约定支付租金。现被告未按约支付2014年7月1日起的租金，其行为已构成违约，原告有权根据合同约定解除双方签订的《房屋租赁补充合同》，该合同自通知到达被告时即2014年11月5日解除。因合同解除前，被告一直占有并使用案涉商铺，故原告要求被告按照合同约定的标准支付自2014年7月1日起至2014年11月5日止的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，被告XX支付的租金为60318元，以原告主张的59722元计。关于原告主张的经济损失的诉请，原告依据合同要求被告按照该年6个月租金标准赔偿其因房屋空置需另行招租而遭受的经济损失，而被告认为该数额明显过高。对此本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告未举证证明其实际损失情况，考虑到因被告违约致使合同提前解除案涉商铺空置确实会给原告造成租金收益减少的可得利益损失，鉴于原告目前已将案涉商铺另行出租，故本院根据本案实际，酌情确定被告应赔偿原告相当于3个月租金的经济损失即43000元。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、杭州市西湖区康乐玻璃经营部于本判决生效之日起十日内支付给杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会租金59722元。

二、杭州市西湖区康乐玻璃经营部于本判决生效之日起十日内赔偿给杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会损失43000元。

三、驳回杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1607元，保全申请费1258元，共计2865元，由杭州市西湖区湖畔莲花XX业主委员会负担845元，由杭州市西湖区康乐玻璃经营部负担2020元，杭州市西湖区康乐玻璃经营部负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判员　陈XX

书记员　瞿XX