案外人蔡XX。
委托代理人俞XX、朱XX，浙江XX律师，特别授权。
申请执行人朱XX。
委托代理人何X，浙江XX律师，特别授权。
被执行人来XX。
被执行人徐XX。
本院在执行申请执行人朱XX与被执行人来XX、徐XX民间借贷纠纷一案中，案外人蔡XX提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开开庭进行了听证，现已审查终结。
案外人蔡XX称：你院在办理申请执行人朱XX与被执行人来XX、徐XX民间借贷纠纷一案中，查封了我所有的杭州市江干区闸弄口东XX5幢3单XX、202室两套房产。我与来XX曾是夫妻，双方于2006年9月11日协议离婚，离婚协议书约定包括上述房产在内的3套房产的所有权归我所有，之后因来XX不配合而未过户。该约定属于夫妻约定财产制，符合《婚姻法》第19条的规定，对离婚协议的效力应当适用《婚姻法》，而非《物权法》或《合同法》。案外人无过错，对上述房产的合法权利应受法律保护。申请执行人朱XX的债权是普通债权，不具有善意第三人的法律资格，其对你院查封的房产不享有法定优先权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，我是无需支付任何对价而取得房屋的所有权，故你院不应查封我所有的房产。根据《物权法》第15条的规定，上述房产虽未办理物权登记，不影响合同效力。若查封、拍卖或变卖案外人房屋用于清偿来XX个人债务，显失公平，侵犯了我及儿子的合法权益。综上，你院查封案外人的房产没有事实和法律依据，请求解除对上述房产的查封。
申请执行人蔡XX认为：即使蔡XX与来XX的离婚协议书的真实的，也不能对抗物权登记的效力，根据物权法第17条规定，只有将争议房产过户到蔡XX名下，房屋的所有权才会属于蔡XX。而申请执行人属于善意第三人，案外人的异议理由不成立。请求驳回案外人的异议。
被执行人来XX同意案外人的观点。
被执行人徐XX未发表意见。
经审查查明：2006年9月11日，蔡XX与来XX在民政部门协议离婚，双方在离婚协议中约定，坐落于杭州市江干区闸弄口东XX5幢3单XX、202室两处房产归蔡XX所有，之后未办理产权过户手续，该两处房产现登记在来XX名下。本案在审理期间，根据朱XX的财产保全申请，本院于2012年2月7日查封了上述两处房产。之后本案进入执行程序，本院又于2014年1月29日对保全房产进行了继续查封。
同时查明，办案所涉债务发生在蔡XX与来XX离婚之后。蔡XX在得知上述房产被本院查封后，于2013年3月25日向本院提起上述房产所有权确认之诉，本院于2013年6月7日作出裁定驳回起诉。蔡XX不服上诉于杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院驳回其上诉、维持原裁定。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉房产系不动产，其权属认定应适用《中华人民共和国物权法》的规定。案外人与被执行人之间的离婚协议，只对协议双方具有约束力，并不能约束第三人。其关于房产所有权变更的约定，因未办理过户登记而不发生物权效力。案外人享有基于离婚协议的房产请求权，但即无不办理过户手续的正当理由，又长期不主张权利，理应承担相应的法律后果。故案外人异议理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡XX的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提出案外人异议之诉。
审 判 长 吴 辛
人民陪审员 杨晓磊
人民陪审员 施XX
书 记 员 王XX
