上海XX公司诉上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第215号

上诉人（原审被告、反诉原告）上海XX公司。

委托代理人何XX，上海XX律师。

委托代理人冯亚伟，上海XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）上海XX公司。

委托代理人范X，该公司员工。

委托代理人孙XX，上海市XX律师。

上诉人上海XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人上海XX公司（以下简称天山XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审认定，天山XX公司是系争房屋的权利人。2007年1月9日，其与XX公司就本市长宁区XX底层房屋一间，茅台路180号底层部分及茅台路全部房屋（面积约250平方米）签订了《租赁协议》，年租金人民币（下同）14万元。

2010年1月1日，双方就上址房屋再次签订《租赁协议》，甲方（天山XX公司）将其所有的系争房屋出租给乙方（XX公司）作为营业所用，租赁期自2010年1月1日至2012年12月31日止，每年租金为14万元，每个月结算一次，乙方应提前七天支付下次房租。甲乙方责任约定，在租赁期内甲方不得擅自提供租金、无故收回房屋视违约。乙方必须遵守小区的物业管理制度，爱护房屋及设施，不得擅自破坏房屋结构，房屋装修须以书面形式征得甲方同意。

上海市公房集中式管理信息系统证明，房屋茅台路180号、茅台路200弄5号1-2层、茅台路地层、203、204、205、206室，承租人登记为天山XX公司。

2012年11月2日，天山XX公司向XX公司发出《房屋租赁合同到期终止或续租租金通知》，通知XX公司系争房屋的租赁期即将期满，在2001年的年租金为16万元，2003年上半年因非典影响营业临时减免至14万元。目前天山XX公司参照周边房屋租赁的价格，并结合双方长期合作的实际情况，拟决定从2013年1月起将年租金调整为48万元。因原租赁合同届将到期，天山XX公司通知XX公司派员于2012年11月5日下午到天山XX公司物业部确定是否续租相关事宜。如XX公司届时未派员接洽，天山XX公司将视为其同意原租赁合同到期终止，届时请将房屋腾空交还天山XX公司。

2012年12月5日，天山XX公司授权委托代理人向XX公司发律师函，函告XX公司与天山XX公司在2010年1月1日签订的“租赁协议”于2012年12月31日到期终止，届时要求XX公司将系争房屋腾空交还天山XX公司。

经天山XX公司申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对上海市长宁区XX底层部分、200弄5号底层一间及底层房地产市场租金进行估价。该评估机构出具了《房地产估价报告》，结论为涉讼房屋建筑面积约300平方米，每月每平方米市场租金均价83元。

另查明，上海XX成立于1994年，系长宁区房产局天山房管所为主管部门（出资人）的集体所有制企业。2008年4月，上海XX被吊销未注销。双方庭审中皆陈述，涉讼房屋在出租于XX公司之前，系由天房招待所承租经营。

1994年3月26日，南汇万祥建筑装潢工程队出具了以娄山饭店作为发包单位，工程地点为茅台路的房修《工程合同》预算书。

2005年6月，上海XX公司注册成立，目前股东为周XX、周X，注册资本10万元。

2013年2月28日，天山XX公司诉至法院，请求判令：一、XX公司将上海市长宁区XX底层部分、200弄5号底层一间及底层全部房屋腾空交还天山XX公司；二、XX公司向天山XX公司支付上址房屋使用费40，000元（自2013年1月1日起，每月房屋使用费为40，000元，暂算至2013年1月，直至XX公司向天山XX公司交还全部房屋日止）。庭审中，天山XX公司表示愿意将房屋使用费的标准按评估报告评估的单价并按300平米计算为每月24，900元。

XX公司反诉诉请要求天山XX公司补偿建房装修费用884，088.47元。

原审认为，XX公司、天山XX公司就涉讼房屋所签订的《租赁协议》合法有效，双方均应依约履行。

现合同约定的租赁期限已经到期，天山XX公司亦明确不再继续租赁给XX公司使用，XX公司应当依照约定在租赁关系终止后将该物业按原样交还给天山XX公司。租赁协议终止后，双方对房屋使用费没有约定，对于评估机构所确定的每月每平方米83元的市场单价，法院予以确认。由于涉讼房屋搭建部分较多，对计价面积，法院尊重双方的合同约定即250平方米，合计每月房屋使用费为20，750元。

关于XX公司反诉的装修补偿费用，法院认为涉讼房屋的搭建装修始于1994、1995年左右。此时，XX公司作为法人主体尚未成立。而涉讼房屋租赁的前手上海XX系房管所成立的集体企业，XX公司系个人出资成立的有限责任公司。两家单位无论在企业性质，还是在股东出资方面，均不具有继受的法律关系。因此XX公司向天山XX公司主张1994年的装修搭建费用，法院不予采纳。上海XX与天山XX公司之间的合同关系，与本案非同一法律关系，其要求作为第三人参加诉讼的请求，法院亦不予准许。原审法院于二一三年十二月二十五日判决如下：一、上海XX公司应于判决生效之日起十日内将本市长宁区XX180号底层部分、200弄5号底层一间及底层全部房屋腾空交还上海XX公司；二、上海XX公司应于判决生效之日起十日支付上海XX公司上址房屋使用费，自2013年1月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月人民币20，750元计算；三、驳回上海XX公司的全部反诉请求。一审评估费人民币3，000元，由上海XX公司负担；本诉案件受理费人民币800元，由上海XX公司负担，反诉案件受理费人民币6，320.45元，由上海XX公司负担。

判决后，XX公司不服，上诉称原审法院查明事实不清，即本案标的房屋搭建、装修部分未查清事实，另认定本案租赁前手的上海XX与上诉人两者存在承继关系有误。故上诉请求撤销原判，改判驳回天山XX公司原审全部诉讼请求并支持其原审反诉请求。审理中，XX公司又提出修改上诉请求，要求发回重审。

天山XX公司辩称，不同意上诉请求，原审查明事实清楚，要求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人XX公司与被上诉人天山XX公司于2010年1月1日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应为有效。

有效合同约束双方当事人全面履行。本案租约确定的租期已经届满，上诉人已失去继续占有使用标的房屋之合法依据，原审法院要求承租人XX公司腾退租赁标的房屋于法有据，本院应予确认。本案上诉争议的焦点在于上诉人使用的房屋中曾存在部分搭建面积以及是否存在补偿问题。应该指出，此部原审法院已详尽阐述理由，关键问题是上诉人主张搭建部分的补偿，但其在一、二审期间始终未能证明搭建部分与上诉人间存在法律上的关联性，即其与主张的所谓赔偿债权的权利、义务关系，而被上诉人又否认上诉人系搭建之主体，基于其未能完成其权利请求的法定举证义务，该等上诉请求，本院维持原审法院之裁断，不能支持。

原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人XX公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7，120.4元，由上诉人上海XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞闻淙

审　判　员　　叶XX

代理审判员　　许XX

书　记　员　　周XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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