成XX与徐X、宋XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告成XX。

委托代理人冯XX，上海XX律师。

委托代理人何先龙，上海XX律师。

被告徐X。

被告宋XX。

委托代理人宋XX，上海XX为平律师事务所律师。

第三人上海XX公司。

法定代表人黄XX。

委托代理人肖X，上海XX律师。

原告成XX与被告徐X、宋XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。审理中，本院依法追加上海XX公司作为第三人参与诉讼。本院于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告成XX及委托代理人冯XX、被告宋XX及委托代理人宋XX、第三人上海XX公司的委托代理人肖X到庭参加诉讼。被告徐X经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告成XX诉称，2011年3月16日被告徐X与第三人签订《上海XX商品房预售合同》，约定被告徐X向第三人预购浦东新区泥城镇云XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。2011年1月18日，在居间方的居间介绍下，被告徐X将“系争房屋”以总价人民币（以下币种相同）345，000元出售给被告宋XX，双方为此签订了《购房定金协议》、《房屋买卖合同》、《违约责任合同书》以及《承诺书》。2011年7月31日，被告宋XX又在居间方的居间下将“系争房屋”以总价438，000元出售给原告，双方为此也签订了《购房定金协议》、《房屋买卖合同》、《违约责任合同书》以及《承诺书》。2013年“系争房屋”符合办理过户的条件，由于两被告拒绝办理过户且要求增加购房款，导致至今无法过户，为此，提起诉讼，1、判令被告徐X办理产权登记手续，将“系争房屋”登记在其个人名下；2、判令被告徐X、宋XX在被告徐X办妥产权登记后，共同办理产权过户手续，将“系争房屋”过户至被告宋XX名下；3、判令被告宋XX在“系争房屋”产权登记在其名下后，继续履行2011年8月22日签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理产权过户手续；4、判令被告宋XX向原告承担迟延办理过户违约金20万元。

被告徐X未作答辩。

被告宋XX辩称，“系争房屋”是被告徐X卖给我的，因为是动迁房，当时还不能办理小产证，过了几个月后，我将“系争房屋”卖给了原告。去年，我和被告徐X谈过办证的事情，他要求加价8万元，我找原告商量，由我和原告共同出点钱补给被告徐X，但原告不肯。我并没有违约，不同意支付违约金。

第三人上海XX公司述称，“系争房屋”是动迁配套商品房，可以办理小产证，但被告徐X没有来办。

经审理查明：“系争房屋”是新建配套商品房，产权于2010年7月登记在第三人名下。2011年3月16日，被告徐X与第三人签订《上海XX商品房预售合同》，由被告徐X以223，824元的价格向第三人购买“系争房屋”，当天，第三人出具购房款发票。

2011年1月18日，由被告徐X作为甲方、被告宋XX作为乙方，双方签订《购房定金协议》（以下简称“定金协议1”），协议约定，甲方自愿将“系争房屋”出售给乙方，房屋建筑面积64.72平方米，总价345，000元。当天，被告徐X出具《违约责任合同书》和《承诺书》，明确表示，无论今后房价涨或跌，都与本人无关，本人绝不反悔，如涉及该房屋共有人的争议，均由本人自行处理；如动迁房产证暂时不能办理，以后办理产证时，本人愿意协助办理，但办理产证费用由宋XX负责；等等。2011年1月25日，由被告徐X作为甲方、被告宋XX作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同1”），该合同第一条约定：甲方的房屋（动迁房）坐落于云XXXXX弄XXX号XXX室，建筑面积64.72平方米，出售成交总额为345，000元，整体一次性买断给乙方。该条款后面备注：1、安置房结算款199，448元由乙方直接支付并办理进户手续，2、余款145，500元由乙方用现金支付给甲方。合同第七条其他事项约定：1、甲方留存1万元待房产证手续办理完毕后由乙方支付清。2、甲方应协助乙方办理进户手续及房产证的相关手续。

2011年7月31日，由被告宋XX作为甲方、原告作为乙方，双方签订《购房定金协议》（以下简称“定金协议2”），协议约定，甲方自愿将“系争房屋”出售给乙方，房屋建筑面积为64.79平方米，总价为438，000元，现乙方付定金2万元，余款418，000元在28天内一次性付清。同年8月21日，原告向被告宋XX指定的收款人转账支付408，000元。2011年8月22日，由被告宋XX作为甲方、原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同2”），合同第一条约定，甲方的房屋（属动迁房）坐落于泥城云XXXXX弄XXX号XXX室，建筑面积64.72平方米，出售成交总额为438，000元，整体一次性买断给乙方，并且乙方对房屋现状及设施已现场查看清楚，合同生效后，如房屋出现质量问题及设施上的一切情况已与出售方无关。合同第三条约定，基于上述动迁安置房屋暂无房屋产权证的现实原因，甲方在本合同上一经签字，甲方的房屋所有权益已全部归乙方所有。今后国家要办理产证时，甲方必须帮助乙方办理，办理产证的一切费用由乙方自行支付。合同第四条约定，甲乙双方在本合同上签字后，日后房屋价格随市场的波动所发生的涨跌，一切由承购方承担，与出售方无关，违约责任：甲方悔约，必须付给乙方以总房价的双倍金额作为违约金，乙方悔约，则作自动放弃房屋的买卖关系，并以总价的双倍赔偿给甲方。合同第七条其他事项约定：1、所有进户费用由甲方支付，做产证费、过户费由乙方支付，2、留存1万元待产证办理完毕由乙方支付给甲方。当天，被告宋XX出具《违约责任合同书》，明确表示，无论今后房价涨或跌，都与本人无关，本人一旦反悔，愿赔偿原告损失费200万元。如动迁房产证暂时不能办理，以后办理产证时，本人愿意协助办理，但办理产证费用由原告负责。之后，被告宋XX将“系争房屋”交付给原告，原告装修后使用至今。

以上事实，由经庭审质证的“定金协议1”、“买卖合同1”、被告徐X出具的《违约责任合同书》、“定金协议2”、“买卖合同2”、被告宋XX出具的《违约责任合同书》、XX银行个人业务凭证、《上海XX商品房预售合同》及购房款发票、上海XX房地产登记簿、原告、被告宋XX及第三人的陈述在案佐证。

审理中，原告表示，原告依据“买卖合同2”第四条的约定向被告宋XX主张迟延过户违约金，但该违约金约定过高，原告自行调整，要求被告宋XX承担迟延办理过户违约金20万元。另原告同意在过户完毕后向被告宋XX支付剩余房款1万元。被告宋XX确认收到原告购房款428，000元。

本院认为，“系争房屋”是被告徐X从第三人处购得的动迁配套商品房，被告徐X与被告宋XX签订“买卖合同1”将“系争房屋”出售给被告宋XX，但双方未办理过户，之后，被告宋XX又与原告签订“买卖合同2”将购得的“系争房屋”出售给了原告，上述房屋转让，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故“买卖合同1”和“买卖合同2”均合法有效。“买卖合同2”签订后，原告按约向被告宋XX支付了购房款，宋XX也将“系争房屋”交付给了原告，现“系争房屋”已具备办理被告徐X名下小产证并过户的条件，被告徐X作为出售人有义务办妥其名下的“系争房屋”产权证，并协助被告宋XX将“系争房屋”产权登记过户至被告宋XX名下，而被告宋XX作为出售人在取得“系争房屋”产权证后有义务协助原告将“系争房屋”产权登记过户至原告名下，在上述产证办理过程中，第三人应予协助。至于原告主张的迟延办理过户违约金，本院认为，首先，“买卖合同2”对于办理“系争房屋”产权过户的时间未作明确约定。其次，“买卖合同2”第四条是基于合同签订后被告悔约不卖房或原告悔约不买房导致合同解除，违约方所应承担的违约责任的约定。为此，原告要求被告宋XX承担迟延办理产权过户的违约金20万元，依据不足，本院不予支持。

被告徐X经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告徐X应于本判决生效之日起十五日内办理上海XX浦东新区泥城镇云XXXXX弄XXX号XXX室房屋的产权证，第三人上海XX公司予以协助；

二、被告徐X在取得上海XX浦东新区泥城镇云XXXXX弄XXX号XXX室房屋产权证后的十五日内协助被告宋XX办理上海XX浦东新区泥城镇云XXXXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告宋XX名下的手续；

三、被告宋XX在取得上海XX浦东新区泥城镇云XXXXX弄XXX号XXX室房屋产权证后的十五日内协助原告成XX办理上海XX浦东新区泥城镇云XXXXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告成XX名下的手续；

四、驳回原告成XX的其余诉讼请求。

案件受理费10，180元，由原告成XX负担3，300元、被告徐X负担3，440元、被告宋XX负担3，440元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海XX第一中级人民法院。

审　判　长　陆　罡

审　判　员　张　敏

人民陪审员　曹　璐

书　记　员　王XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。