张XX与大连XX公司、第三人中国XX商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：张XX，女。

委托代理人：刘书涛，辽宁XX律师。

被告：大连XX公司，住所地大连长兴岛经济区沙XX。

法定代表人：李X，该公司董事长。

委托代理人：张XX，系辽宁XX律师。

第三人：中国XX，住所地辽宁省瓦房店市新华XX。

负责人：李XX，该银行行长。

委托代理人：翟XX，系XXX。

委托代理人：孙XX，系XXX。

原告张XX与被告大连XX公司（以下简称XX公司）、第三人中国XX（以下简称XXX）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张XX的委托代理人刘书涛、被告XX公司的委托代理人张XX、第三人XXX的委托代理人翟XX、孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX诉称，2011年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临XX1-5-2号房屋，房屋总价款312117元。原告按照合同约定支付了首付款112117元，并在第三人处办理了商业贷款20万元。但被告未能按照合同约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，被告也没有按照后来与原告签订的补充协议和承诺书约定履行交房并支付违约金的义务，被告的行为严重违反了合同的约定，原告一直按照合同约定履行还款义务名被告在2012年就停止了现场施工，导致房屋交付时间遥遥无期。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款112117元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本金13381.60元及其利息33782.90元合计47165.50元；判令被告支付原告违约金52817.7元；判令被告赔偿原告因买房屋支付的契代办费300元；判令解除原告与第三人之间的《借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。

被告XX公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。

第三人XXX陈述称，原告诉讼请求第6条针对是第三人，针对借款签订主体签订人有原告、李XX以及第三人，而本案中仅是原告要求解除合同，合同当中是三方，只有原告提出解除合同在法律上缺少一方当事人，因此不同意原告的诉讼请求。按照第三人与被告所签订楼宇按揭合作协议，被告应对案涉原告所欠第三人的债务承担连带保证责任。

经审理查明，2011年9月2日，原、被告签订合同编号为WHT201XXXX0736号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临XX1-5-2号房屋，建筑面积58.89平方米，房屋总价款312117元。首付款112117元于合同签订当日支付，贷款20万元，买受人以商业贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款112117元（含定金3万元），被告至今未交付案涉房屋。2012年5月4日，原告向大连XX公司交代办费300元。

2012年5月10日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人贷款20万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人将20万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。

2012年10月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。

庭审中，第三人XXX不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。

上述事实，有原告张XX提供的商品房买卖合同、专用收款收据、补充协议和承诺书、个人住房借款合同、贷款还款明细、代办费收据，第三人提供的个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押申请审批书、贷款对帐单、楼宇按揭合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。

本院认为，原告张XX与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款112117元应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2012年10月19日签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告要求被告按总房款的日万分之二支付2012年10月1日至2012年12月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。第三人不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼，未提出诉讼请求，故对借款合同纠纷，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决如下：

一、解除原告张XX与被告大连XX公司于2011年9月2日签订合同编号为WHT201XXXX0736号《商品房买卖合同》；

二、被告大连XX公司于本判决生效之日起十日内返回原告张XX购房首付款112117元；

三、被告大连XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告张XX2012年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金，按购房款312117元的日万分之二计算；

四、被告大连XX公司于本判决生效之日起十日内给付赔偿张XX损失，自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按312117元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；

五、被告大连XX公司于本判决生效之日起十日内向原告张XX承担违约金，自2013年1月1日至本判决确定的给付之日止，按312117元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算。

六、驳回原告张XX的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4586元，由被告大连XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审　判　长  　汪XX

人民陪审员  　周XX

人民陪审员  　张XX

书　记　员　  化凌弘

第6页共6页

第1页共6页