柳X与楼XX合同纠纷一审民事判决书

　　一、案情简介

　　柳X与房东马XX签订租赁协议一份，约定柳X向马XX租赁位于杭州市萧山区某某镇某某街XXX号的2间店面房，租期为2014年4月1日至2017年4月1日。2016年7月14日，柳X与楼XX签订了《转让合同书》一份，约定柳X将上诉2间店面房转让给楼XX，双方约定转让费和剩余租期房租费共计188000元，该款由楼XX先支付94000元，合同生效后75天内，将余款全部付清，若一方违约，视90000元定金为违约金。其后，楼XX未履行余款支付义务，并于2016年12月31日主动将店面钥匙交还出租人马XX。

　　二、处理意见

　　乍一看，这是一起相对简单的房屋租赁合同纠纷，但是根据委托人柳X的陈述，楼XX不仅拒绝支付剩余款项，更否认了《转让合同书》的效力，认为委托人的转租行为未经出租人马X的同意，其租赁涉案店面房的目的在于经营饭店，而出租人不同意涉案店面房用于饭店经营，故称柳X的转租行为存在过错，转租合同无效。因此，本案关键在于查清《转让合同书》签订时柳X和楼XX的真实意思表示，以及房东即出租人对《转让合同书》的认定。查证以上问题有助于法院正确认定事实、准确适用法律。

　　我在接到柳X的委托之后，全面阅读了案卷材料，就原告所提出的诉请逐项核定，就涉及案外人马XX的情况与马XX进行积极沟通就本案所涉法律关系、证据材料，逐一辨别。

　　经研究，对上述问题形成初步意见如下：

　　1.就《转让合同书》的签订，双方并无争议，且根据常理推断，双方既然明确签订的是转租合同，则必然对出租人同意与否、店面房用途等情况予以明确。假使楼XX实际租赁用途为饭店经营，应当在合同中载明，尤其在店面房转租租金约定相对高额的情况下，双方必然更负审慎义务，被告以此抗辩，于理不通。

　　2.就原告柳X有否权利进行转租，柳X与马XX的租房协议中有明确约定，原告有权对涉案房屋进行转租，并有权收取转让费和房租费，且转让费归原告所有。同时，马XX在原告持有的《转让合同书》中明确补充“同意转让”字样，证明假使之前原告的转租行为未经出租人认可，有可能被撤销，但此后已经经由出租人对该转让合同效力予以确认，转让合同有效。

　　3.就转让合同签订时，柳X是否有向楼XX隐瞒出租人马X禁止店面房用于饭店经营导致楼XX合同目的不能实现或者楼XX本身租赁目的即用于其他经营，饭店经营是其拒绝支付剩余款项理由的情况。除前文论述根据常理推断以外，楼XX对租赁涉案房屋后的使用情况也可以作为证据证明楼XX租赁的用途。此外，楼XX和马XX交流的情况也可用于查证转让合同签订后的事实经过，还原转让合同签订过程及事实。

　　综上，本案的核心是查证楼XX对涉案租赁房屋的真实用途，柳X是否恶意隐瞒导致楼XX合同目的不能实现，转让合同是否有效，从而确定原告的诉请能否得到支持。

　　三、代理词摘要

　　原告(柳X)要求被告(楼XX)支付转让费和房租费余款94000元及违约金的诉讼请求有法有据。

　　1.《转让合同书》合法有效，转让合同是当事人双方的真实意思表示，原告依据《合同法》第二百二十四条进行转租，取得了出租人同意(有原告与出租人签订的租房协议为证，同时出租人对原告的转租行为也进行了认可签字)。对于转租的租赁期限及转让费与房租费的事实，转让合同中予以了明确的约定，现被告未按时支付剩余94000元款项，已构成违约，应当承担相应的违约责任，支付剩余款项及此款自2016年10月1日起至生效判决确定的履行届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。

　　2.被告承租店面房的目的是用于经营之需要，且被告已实现了合同目的，原告不存在未告知被告限定条件导致合同目的不能实现的情况。合同签订后，被告已实际使用涉案店面房用以开羊绒店近两个月左右，有原告拍摄的照片为证，此亦可证明双方合同已经生效。

　　3.证人房东马XX的陈述亦对上诉事项进行了确认。证人马XX的证言中明确了其同意刘X转租，而楼XX承租一段时间后才与其联系要再转租开饭店，遭拒后将钥匙还给出租人的事实。此节亦可证明原告不存在违约，被告因自己的情况导致其合同目的不能实现。

　　四、办案效果

　　通过对被告的事实经营情况的取证及证人证言的佐证，法院认定了我提出的基础事实和合同有效的认定，判令了被告支付剩余94000元款项及此款自2016年10月1日起至生效判决确定的履行届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。

　　结合本案的整体办案效果，我认为作为代理人，本案法律效果及社会效果都是很好的，当事人法院等各方对于我的工作都是认可的。