上诉人(原审被告):黄XX,男,1986年9月2日出生,汉族,住潮州市湘桥区,
委托诉讼代理人:吴XX,广东XX律师。
委托诉讼代理人:刘楷俊,广东XX律师。
被上诉人(原审原告):潮州市XX公司,住所潮州市XX。
法定代表人:刘XX,总经理。
委托诉讼代理人:邹X,该公司员工。
上诉人黄XX因与被上诉人潮州市XX公司(下简称“XX公司”)商品房预售合同纠纷一案,不服潮州市湘桥区人民法院(2017)粤5102民初1490号民事判决,向本院提起上诉。
本院于2018年9月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。
上诉人黄XX的委托诉讼代理人刘楷俊、被上诉人XX公司的委托诉讼代理人邹X到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
黄XX上诉请求:1、撤销原判决;2、将案件发回重审。
事实和理由:1、原审法院在判决解除合同后,没有对合同解除的法律后果一并作出判决,存在实体上的违法。
原审法院判决“潮州市XX公司和黄XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年9月30日解除”,却没有对解除合同的法律后果一并作出判决。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定,原审法院在判决解除合同后,应当一并判决被上诉人返还上诉人支付的首期房款366,193元和已经还贷的房款本金部分。
2、原审法院的第二项判决违反物权法定的原则,上诉人已合法拥有涉案房屋的所有权,没有义务协助被上诉人办理《商品房买卖合同》的解除备案手续。
原审法院判决“被上诉人和上诉人应于本判决生效之日起10日内共同办理《商品房买卖合同》的解除备案手续”,依法无据,违反了《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的规定。
原审法院对被上诉人主张的涉案商品房在潮州市国土资源局办理预告抵押登记的事实不予认定,那么就应当由被上诉人承担举证不能的责任。
原审法院却完全违反了物权法定的原则,直接作出要求上诉人协同办理《商品房买卖合同》的解除备案手续的判决。
3、原审法院违反法定程序,未履行传唤上诉人开庭的通知义务,剥夺了上诉人的诉权。
原审判决称“被告黄XX经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭”。
事实上上诉人从未收到原审法院送达的起诉状副本,也没有收到开庭传票。
原审法院审理本案,未向上诉人送达任何法律文书,亦未依法进行公告送达,就根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,作出缺席判决,严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条和第一百三十六条的规定,违反法定程序,侵害了上诉人的诉讼权利。
故上诉人请求撤销原判决,发回原审法院重审。
XX公司辩称:在买卖合同附件4中明确约定,在房产证办理完毕前,买受人未按银行贷款合同期限偿还贷款,导致出卖人承担担保责任的,出卖人有权单方解除合同,收回该商品房。
买受人所交的全部款项,作为违约金不予退还。
同时,买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协同出卖人到有关政府部门办理注销合同备案及抵押登记等取消交易手续。
根据该条约定,上诉人主张的上诉理由第1、2点不能成立,双方应按照合同约定的义务履行。
潮州市湘桥区人民法院(2016)粤5102民初1050号民事判决书证明上诉人购买涉案的两套房屋,均是向XX公司借款支付首期房款,该两笔借款均尚未付还。
因此,上诉人要求退还房款的事实依据不存在。
XX公司向一审法院起诉请求:1、判令确认XX公司与黄XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年9月30日解除;2、判令黄XX协同XX公司至潮州市国土局办理注销预告抵押登记手续、协同XX公司至潮州市房管局办理注销合同备案登记手续。
一审法院认定事实:XX公司的经营范围为房地产开发、商品房销售等,其于2015年7月8日取得位于潮州市XX桥东东山美人城的潮州恒大城(四期)的商品房预售许可(有效期至2016年7月7日),并预售该处房产。
2015年10月12日,XX公司作为出卖人,黄XX作为买受人,双方签订《商品房买卖合同》1份,合同编号为20151XXXX61349,该份合同加盖潮州市房地产交易所房地产买卖契约鉴证专用章。
双方约定,黄XX向XX公司购买位于潮州市XX××号潮州恒大城九×幢××号房(以下简称“1303号房”);该房单价为每平方米8012.45元,总金额为896193元;由黄XX于2015年10月11日前支付首期房款366,193元,余款530,000元向银行申请贷款支付。
在《商品房买卖合同》第二十五条中约定,出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效,任何根据本合同发出的文件,均应采用书面形式,以XX快递方式送达对方,任何一方变更通讯地址、联系电话的,应在变更之日起5日内书面通知对方,变更的一方未履行通知义务导致送达不能的,应承担相应的法律责任。
双方还对其他事项进行约定。
上述《商品房买卖合同》附件四中“(二)关于银行按揭付款方式的约定(仅适用于选择银行按揭方式者)”第5条第1项中约定,在《房地产权证》办理完毕前,买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人享有下列权利:(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。
同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内,协同出卖人到有关政府部门办理注销合同备案及抵押登记等取消交易的手续。
附件十一补充协议“十三、其他约定”中第1条第1项中约定,买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址,买受人不填写地址的,有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址……出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件,即视为出卖人已经履行了通知义务。
双方还对其他事项进行约定。
2015年10月22日,黄XX作为借款人,XX公司作为保证人,与中国XX(以下简称“中XX”)签订《个人一手住房贷款合同》,约定由黄XX向中XX按揭530,000元用于购买1303号房,并以1303号房作为抵押物,XX公司提供阶段性担保。
三方还对其他事项进行约定。
2017年6月2日,中XX出具《关于要求潮州市XX公司履行阶段性保证担保责任的函》,其中记载因黄XX无经济能力继续偿还贷款,按照贷款合同的约定,XX公司应承担阶段性担保责任,归还黄XX的贷款算至2017年6月30日欠款总额约530,000元(包括本金、利息、罚息)。
2017年7月18日,XX公司出具《催款通知书》,其中记载其收到中国XX通知,黄XX已连续3期且累计7期未能按借款合同约定支付贷款本息,请黄XX于本通知发出后3天内向银行偿还贷款本息等内容。
同日,XX公司将上述《催款通知书》邮寄给黄XX,该邮件于2017年7月19日由黄XX签收。
2017年9月27日,中XX出具《关于潮州市XX公司已完成履行阶段性保证担保责任的函》,其中记载其于2017年9月26日收到XX公司回购款524,549.87元,用于偿还黄XX所欠的逾期贷款本息,XX公司已完成履行阶段性保证担保责任。
2017年9月26日,XX公司出具《关于解除通知书》,其中记载因黄XX连续4期不按贷款合同规定偿付借款本息,2017年9月26日XX公司代偿银行贷款本息524,549.87元,XX公司已履行了保证义务。
根据XX公司与黄XX签订的补充协议的约定,现通知黄XX,即日起解除与黄XX签订的《商品房买卖合同及补充协议》等内容。
2017年9月29日,XX公司向黄XX邮寄上述通知书,该邮件于2017年9月30日被他人签收。
2017年12月14日,XX公司诉至一审法院,提出上述诉讼请求。
一审法院认为:XX公司已取得商品房预售许可证,根据《民法通则》第四十二条:“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营”之规定,其依法可向黄XX预售房产。
关于XX公司与黄XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定,黄XX对此没有应诉,也没有举证抗辩存在合同无效、可撤销或变更等情形,故该《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定,该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效,受法律保护。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定,黄XX在签订《商品房买卖合同》及补充协议之后,应依约履行支付购房款的义务。
根据XX公司的陈述,黄XX已支付首期购房款366,193元,余额530,000元由黄XX向中XX办理按揭进行支付,并提供《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》佐证,黄XX对此没有应诉,也没有举证,对此可予确认。
现黄XX没有按时付还按揭款,导致XX公司承担保证责任,有中XX出具的《关于要求潮州市XX公司履行阶段性保证担保责任的函》、《关于潮州市XX公司已完成履行阶段性保证担保责任的函》、《贷款还款(已结清)凭证》佐证,黄XX对此没有应诉抗辩,故可予确认。
根据《商品房买卖合同》附件四中“(二)关于银行按揭付款方式的约定(仅适用于选择银行按揭方式者)”第5条第1项的约定,在《房地产权证》办理完毕前,黄XX未按期偿还贷款,导致XX公司承担了保证责任的,XX公司享有单方解除《商品房买卖合同》的权利。
现双方约定解除合同的条件成就,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,XX公司请求解除合同,依据充分,可予采纳。
同时,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定,XX公司主张解除合同,应当通知黄XX。
根据XX公司与黄XX所签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定,结合XX公司提供的XXX快递查询资料,XX公司已经根据黄XX确认的地址邮寄通知书,通知其解除合同,故XX公司与黄XX所签订的《商品房买卖合同》及补充协议,应视为于2017年9月30日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,现XX公司主张黄XX协助办理1303号房的《商品房买卖合同》的解除备案手续,依据充分,可予采纳。
对XX公司主张黄XX应协助其至潮州市国土局办理注销预告抵押登记手续,因XX公司没有提供证据证明其已与黄XX办理了1303号房的预告抵押登记手续,根据上述《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定,该主张缺乏依据,不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定,一审法院于2018年6月12日作出(2017)粤5102民初1490号民事判决:一、潮州市XX公司和黄XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年9月30日解除;二、潮州市XX公司和黄XX应于判决生效之日起10日内共同办理《商品房买卖合同》的解除备案手续;三、驳回潮州市XX公司的其他诉讼请求。
本案受理费100元,由黄XX负担。
二审期间,XX公司提交了潮州市湘桥区人民法院(2016)粤5102民初1050号民事判决书一份,拟证明上诉人首期购房款的来源以及所欠该笔款项的事实。
上诉人对该民事判决书的真实性、合法性没有异议,但认为该判决书与本案无关,因该判决书涉及的是民间借贷纠纷,与本案商品房预售合同纠纷无关,被上诉人应当返还上诉人已支付的首期房款以及相应的房贷已还本金部分。
对被上诉人提供的上述证据,本院审查认为,尽管潮州市湘桥区人民法院(2016)粤5102民初1050号一案中所涉借款系用于黄XX购买本案所涉房产,但该案系XX公司与黄XX之间的民间借贷纠纷,涉及的民事主体和法律关系与本案不同,故本院对该证据与本案的关联性不予认定。
二审经审理,一审查明的事实属实,本院予以确认。
本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。
根据当事人二审的诉辩意见,本案的争议焦点是:1、原审是否存在严重违反法定程序应当发回重审的情形?2、本案应否判决被上诉人返还上诉人支付的首期购房款366,193元及已经还贷的房款本金部分?3、原审判决XX公司和黄XX共同办理《商品房买卖合同》的解除备案手续是否正确?
本案一审审理期间,原审法院通过法院专递向黄XX依法邮寄送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票等相关法律文书,黄XX本人于2018年1月16日签收邮件后,未按规定期限进行举证和答辩,2018年3月20日本案一审开庭审理,黄XX无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。
一审法院依法缺席审理和判决,并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(四)项规定的违法缺席判决等严重违反法定程序应当发回重审的情形。
黄XX上诉主张一审应一并判决XX公司返还其支付的首期购房款及已还房贷本金部分,因黄XX在一审中未就该请求提出反诉,一审法院就XX公司的诉讼请求进行审理,判决确认XX公司与黄XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除,未对XX公司应否返还黄XX首期购房款及已付房贷本金予以审理,符合“不告不理”的民事诉讼原则。
黄XX如认为其有权要求XX公司返还相关购房款,可另行依法主张权利。
根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
”的规定,案涉房屋并未登记或预告登记为黄XX所有。
XX公司与黄XX签订了《商品房买卖合同》之后,到潮州市房地产交易所办理了房地产买卖契约备案登记手续,该商品房预售合同的备案登记并非物权预告登记,不产生物权设立或变更的法律效果。
因黄XX没有按时付还按揭款导致XX公司承担了保证责任,XX公司根据双方的约定在解除合同的同时有权要求黄XX协助办理相关商品房买卖合同的解除备案手续,黄XX应予配合。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定判决XX公司与黄XX共同办理《商品房买卖合同》的解除备案手续,依法有据,应予维持。
黄XX认为原审法院违反物权法定的原则,理据不足,本院不予支持。
综上所述,上诉人黄XX的上诉请求不能成立,应予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元,由上诉人黄XX负担。
本判决为终审判决。
审判长朱萍
审判员李照雄
代理审判员张晓霞
二〇一八年十月二十四日
书记员苏X