田X、苏X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:田X，男，1983年7月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，

委托诉讼代理人:李光福、马XX，北京XX律师。

上诉人（原审被告）:苏X，女，1962年2月3日出生，汉族，住武汉市武昌区，

委托诉讼代理人:赵XX、李X，湖北XX律师。

上诉人田X因与上诉人苏X房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初00730号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

田X的上诉请求:一、撤销一审判决中“苏X赔偿经济损失150000元、驳回田X其他诉讼请求”的判项或将本案发回重审；二、依法改判苏X赔偿田X经济损失XXX元及装饰装修残值损失，并返还田X2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元；三、苏X承担本案一、二审的全部诉讼费用。

事实与理由:一、一审对双方当事人的违约责任适用的处罚原则，与合同约定不符。

二、仅按违约金计算方式无法弥补田X的经济损失，苏X除按合同约定的违约金计算方式赔偿损失外，还应赔偿田X装饰装修残值损失。

三、依据合同法的公平原则，苏X应返还田X2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元。

四、一审审理程序违法。

苏X针对田X的上诉请求答辩称:田X的上诉请求无事实与法律依据，应依法改判驳回田X的全部诉讼请求。

苏X的上诉请求:一、撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判驳回田X的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由田X承担。

事实与理由:一、一审认定事实有误，本案系田X违约而非苏X违约，苏X不应承担任何责任。

二、一审判决遗漏查明案件事实，且审理程序有误。

由于另案即（2015）鄂洪山民商初00700号案件受理在先，审理在前，在该案未判决之前，应将本案中止审理，而一审却将本案先行判决，审理程序违法。

田X针对苏X的上诉请求答辩称:其同意将本案发回重审，但其不同意苏X陈述的上诉理由，一审认定事实基本清楚，审理程序合法，对于苏X陈述上诉理由中提及的田X违法将涉案房屋水电线路改造产生水电费欠费及滞纳金一节事实，应在本案发回重审以后予以查明。

田X向一审法院提出诉讼请求:一、判令苏X赔偿田X经济损失XXX元；二、判令苏X赔偿田X装饰装修残值损失；三、判令苏X退还田X保证金100000元；四、判令苏X返还田X2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元及预交的2015年7月的租金25000元。

一审法院经审理认定事实如下:2009年5月1日，田X与苏X签订房屋租赁合同，约定苏X将位于武汉市洪山区雄楚大道436号滨湖文泉商务大厦临XX第一层商铺建筑面积249.73平方米，第二层商铺建筑面积510.14平方米，总建筑面积759.87平方米租赁给田X经营，经营期限自2009年5月1日起至2017年4月30日止，年租金600000元（含物业管理费），租金交付方式为每半年提前一个月支付一次，如单方违约导致合同解除，违约方需另交纳三个月租金给守约方作为违约金。

合同签订后，双方依约履行，田X向苏X交纳了100000元的保证金及半年房屋租金，苏X也向田X交付了房屋，田X对租赁房屋进行了装饰装修。

2013年9月起，雄楚大道开始修建高架桥至今，由于修路影响经营，田X从2013年12月起改为一次预交一个月的租金。

2015年6月25日，苏X以田X有转租、多次逾期交纳房租、拖欠水电费为由致函田X要求解除合同，田X收到解除通知函后仍继续经营，并向苏X银行卡转账25000元，作为预交7月的房屋租金。

同月29日，苏X强行将店铺前后门锁住，致使田X不能营业。

为此，特向一审法院提起诉讼，要求如诉请。

本案在审理过程中，一审法院委托有关单位对田X的装修残值进行鉴定评估，因双方当事人未提供实物资产原始凭证，且双方对清查数据也不认可，鉴定评估被退回。

一审法院认为，本案系因田X与苏X签订房屋租赁合同后，在租赁期内，双方因合同履行发生争议而引起的房屋租赁合同纠纷。

田X与苏X所签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，合同没有违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。

苏X在合同有效履行期间，向田X发出解除合同通知，田X在收到解除通知后未提出异议，该合同自田X收到该解除通知后解除。

根据有关法律规定，合同解除后，依合同取得的财产应予以返还。

田X应将租赁的房屋返还给苏X，苏X应将收取田X的100000元保证金及田X在合同解除后支付的25000元租金返还田X。

田X要求苏X赔偿经济损失及装修残值的诉请，根据法律规定，合同被解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

在合同履行期间，田X虽变更了合同履行状况，将一次性交纳半年租金改为一月一交，田X的行为未影响苏X合同目的的实现，不构成根本性违约。

苏X擅自解除合同并将租赁房屋锁住，导致田X不能正常经营，苏X的行为已构成违约，应赔偿田X所遭受的经济损失。

因双方在合同中约定了违约金的计算方式，且田X在诉讼过程中未能提交相应的证据证明其损失程度，一审法院按违约金的计算方式作为田X的经济损失，即三个月的房屋租金50000元×3。

田X要求苏X赔偿装修残值的诉请，因无鉴定评估结论，田X的该项诉请，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决:苏X于本判决生效之日起十日内返还田X保证金100000元及田X在合同解除后支付的25000元租金，并赔偿经济损失150000元（三个月的租金150000）；驳回苏X其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案因适用简易程序，案件受理费减半收取8098元，由田X、苏X各负担一半。

本院二审期间，苏X向本院提交了涉案房屋所在小区物业公司出具书面证明两份，拟证明田X欠缴水电费；田X对此质证认为签名是打印的，与本案无直接关联，不予质证。

本院认为，另案已对此作实体处理，苏X提交的证据与本案无关，不予采信。

一审认定的事实属实，本院予以确认。

二审另查明，双方在涉案的《房屋租赁合同》第七条违约责任中约定:1、承租期间，因甲方（苏X）违约，致使乙方（田X）不能经营而提前解除合同时，甲方应按合同剩余期间应承担的租金计算赔偿乙方损失。

5、双方在履行合同过程中发生合同中尚未约定的问题需进行协商时，均以书面形式，任何一方在收到对方书函后，应在15日内书面答复，在15日内不给予答复的，则视为同意对方的函告事项及所述内容及提出的要求，因此造成对方损失的，违约方应承担对方经济损失。

2015年6月，苏X向田X、方X发出《解除房屋租赁合同通知书》载明:现因您有转租、多次逾期交纳房租的行为，且至今还拖欠房租、水费等有关费用未交纳。

本人虽已多次向您催收，您仍拖延不履行上述义务，您的行为已严重违反《房屋租赁合同》第六条之约定，已构成违约。

二审还查明，2015年7月，苏X作为原告，以田X、方X为被告向一审法院提起诉讼，请求判令:一、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》，田X、方X限期腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状，因恢复原状所产生的费用由田X、方X承担；二、田X、方X向苏X支付租金人民币53045元（为2015年7月1日至2015年7月31日的租金，实际租金计算至田X、方X腾退房屋之日止），同时向苏X支付违约金159135元；三、田X、方X向苏X支付直至付清之日的逾期付款滞纳金人民币49331.85元（计算方式为:53045元×31天×0.03=49331.85元，从2015年7月1日暂算至2015年7月31日，实际滞纳金计算至田X、方X清偿之日止）；四、田X、方X向苏X支付其欠付的物业管理费21276.36元（即759.87平方米×4元每平方米×7个月，为2015年1月1日至2015年7月31日7个月的物业管理费，实际物业管理费计算至田X、方X腾退房屋之日止）、水费28923.45元，因逾期交纳水费产生的滞纳金27230.90元；五、本案的全部诉讼费用由田X、方X承担。

该案经一审法院审理后，作出（2015）鄂洪山民商初00700号民事判决书，判决:驳回苏X的全部诉讼请求。

判后，苏X不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2018）鄂01民终3488号民事判决书，判决:一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初00700号民事判决；二、田X、方X于本判决生效之日起十日内向苏X支付欠付的物业管理费6072元及水费28923.45元；三、驳回苏X的其他诉讼请求。

该终审判决同时认定:田X、方X虽变更了合同履行状况，将一次性交纳半年租金改为一月一交，但已交清了2015年6月30日之前的租金，苏X亦无证据证明其在发函解除前，向田X、方X提出了异议或进行过催告，一审认定田X、方X不构成根本性违约，并无不当。

本院认为，田X与苏X就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。

经发生法律效力的民事判决已经认定田X、方X虽变更了合同履行状况，将一次性交纳半年租金改为一月一交，不构成根本性违约。

虽然双方在涉案的租赁合同约定:承租期间，因甲方（苏X）违约，致使乙方（田X）不能经营而提前解除合同时，甲方应按合同剩余期间应承担的租金计算赔偿乙方损失。

苏X擅自解除合同并将租赁房屋锁住，导致田X不能正常经营，苏X的行为已构成违约，应赔偿田X所遭受的经济损失。

因双方在涉案合同中同时约定了违约金的计算方式，且田X在诉讼过程中未能提交相应的证据证明其损失程度，一审结合本案的实际情况并依据公平原则参照违约金的计算方式计算田X的经济损失，即三个月的房屋租金150000元并无不当。

田X要求苏X赔偿装修残值的诉请，因无鉴定评估结论，无量化的标准，一审对田X的该项诉请不予支持正确。

对田X要求苏X返还2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元的诉讼请求，因田X当时还有经营设施、设备占用涉案房屋，一审对该项诉讼请求不予支持正确。

一审对两案是否需要中止审理其中的一件，也是根据案件审理的实际情况予以考量，一审审理程序合法。

综上，田X与苏X的上诉理由均不能成立，本院不予支持，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15086.56元，由田X承担6988.56元，苏X承担8098元。

本判决为终审判决。

审判长张XX

审判员王X

审判员陈继红

二〇一八年七月三十一日

书记员何X