施XX、吕XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：吕XX，女，汉族，1974年9月8日出生，住云南省昆明市五华区，

两上诉人共同委托诉讼代理人：李XX，云南XX律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：李XX,女，汉族，1989年11月22日出生，住河南省杞县，

被上诉人（原审原告）：闫XX，男，汉族，1989年4月13日出生，住河南省睢县，

两被上诉人共同委托诉讼代理人：李远、马XX，云南XX律师，特别授权代理。

上诉人施XX、吕XX因与被上诉人李XX、闫XX房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初7454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

施XX、吕XX上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人李XX、闫XX要求上诉人施XX、吕XX向其支付违约金176000元的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院认定上诉人未按照合同的约定与被上诉人完成公证，网签并办理过户，构成违约。事实上，未完成公证，网签并办理过户的原因是被上诉人造成的，双方在合同中约定，双方于2017年7月1日前办理房屋交易手续，但在进行网签时，被上诉人却要求上诉人在拿到不动产受理通知书3日内交房，由于双方对合同的理解出现歧义，但被上诉人却一再拒绝上诉人进行协商的要求，且拒绝按照补充协议约定的时间向上诉人交付全部房款，双方产生分歧后，被上诉人在网签过程中，率先扫描指纹，解除了网签。故造成合同不能履行的责任在于被上诉人，要求上诉人承担违约责任于法无据。二、一审法院适用法律错误。一审法院在未查明事实的情况下，按照合同法第107条、第114条的规定，判决上诉人对被上诉人承担违约责任，这显然是适用法律错误。违约金具有补偿性质，在违约金过分高于当事人损失的情况下，人民法院可主动决定违约金的数额，本案中，在被上诉人举证证明其全部损失不超过45000元且在违约责任不明的情况下，一审法院却判决上诉人承担违约金176000元，显失公平。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院改判。

李XX、闫XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

李XX、闫XX向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《荣城XX存量买卖合同》并要求被告返还原告的首付款及定金合计180000元；2、判令被告向原告支付违约金，按房屋成交价格的20%支付违约金合计176000元；3、判令被告向原告赔偿损失43236.7元（中介费12000元、误工费17491.7元、律师费10000元、差旅费3745元）；4、判令诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：两原告和两被告各自均系夫妻关系。2017年4月9日，原告闫XX与被告施XX通过中介方昆明XX公司签订《荣城XX存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告座落于昆明市盘龙区金实西区18-C幢1单XX702号房屋，成交价格为人民币88万元，商业贷款方式付款，首付为人民币180000元，按揭人民币70万元，2017年5月20日前办理过户手续。签订合同当日，原告支付给被告定金人民币1万元。被告支付5000元给中介方作为结房保证金。同时合同约定，除不可抗力因素外，原、被告双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价20%的违约金。2017年5月9日，两原告与两被告签订《房屋买卖合同》补充协议，明确：1、支付房款时间为做完买卖网签的买卖公证时支付；2、该房屋成交价为88万元，现因买方贷款或过户需要，该房屋买卖合同公证价为人民币94万元，买方仍按房屋实际成交价人民币88万元支付给卖方。签完补充协议后，原告支付了180000元首付款给被告，其中人民币175000元原告通过银行转账支付给了被告，5000元由原告代被告支付结房押金给中介方。当天下午以及2017年5月11日双方来到公证处办理网签时，被告要求明确银行按揭贷款到账的具体时间，因客观上无法明确，原、被告双方未能办理上述交易的公证和网签。现原告认为被告构成违约，主张其诉请中的权利。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2017年4月9日，原告闫XX与被告施XX通过中介方昆明XX公司签订《荣城XX存量房屋买卖合同》以及2017年5月9日，两原告与两被告签订《房屋买卖合同》补充协议均系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，两份合同均真实、合法、有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告基于上述合同约定，履行了支付首付款的义务，被告未按照上述合同约定与原告完成公证、网签并办理过户，其构成违约，两原告欲通过办理按揭贷款购买被告房屋的合同目的已不能实现，故两原告诉请解除合同并退还其购房首付款和定金人民币180000元的主张于法有据，予以支持。关于两原告要求两被告按照房屋成交价格20%承担违约金的诉求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《荣城XX存量房屋买卖合同》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%，该标准不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告在庭审中明确表示不要求法院对违约金进行调整，故对原告主张被告向其支付房屋成交价格20%违约金即176000元的诉请予以支持。关于原告主张被告赔偿其损失43236.7元的诉请，原告主张的违约金已足够弥补原告的损失，故不再支持。关于《房屋买卖合同》补充协议约定房屋实际成交价格和公证价格不一致的内容违背了法律的相关规定，部分无效，但不影响《房屋买卖合同》补充协议的效力。该补充协议是原告李XX和被告吕XX对原告闫XX和被告施XX于2017年4月9日通过中介方昆明XX公司签订《荣城XX存量房屋买卖合同》的追认和补充。关于被告认为补充协议变更了房款的支付时间和方式，原告应当按补充协议约定一次性支付房款的答辩意见。《房屋买卖合同》补充协议是对《荣城XX存量房屋买卖合同》的补充，其中补充约定了房款的支付时间，关于补充协议中的“房款”是首付款还是全款的争议，根据主合同约定以及两原告在签订补充协议当日就支付了首付款人民币180000元的事实、房地产交易习惯以及中介方的证人证言，应理解为是对首付款的支付时间的约定。补充协议实际上并未变更主合同约定的原告采取按揭贷款的方式支付房价。故被告该答辩意见不予采信。综上，解除原告闫XX与被告施XX通过中介方昆明XX公司于2017年4月9日签订《荣城XX存量房屋买卖合同》以及两原告与两被告于2017年5月9日签订《房屋买卖合同》补充协议，两被告退还两原告购房首付款和定金人民币180000元并向两原告承担违约金人民币176000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定,判决：一、解除原告闫XX与被告施XX通过中介方昆明XX公司于2017年4月9日签订的《荣城XX存量房屋买卖合同》以及两原告与两被告根据上述合同于2017年5月9日签订《房屋买卖合同》补充协议；二、被告施XX、吕XX于本判决生效之日起十日内退还原告李XX、闫XX购房首付款和定金人民币180000元；三、被告施XX、吕XX于本判决生效之日起十日内向原告李XX、闫XX支付违约金人民币176000元；四、驳回原告李XX、闫XX的其他诉讼请求。案件受理费人民币7289元由被告施XX、吕XX承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交或重申了以下证据：1、公证处监控视频，欲证明公证处在签署网签合同时，是被上诉人先扫描指纹，解除了网签合同；2、被上诉人另案诉讼履行本案合同案件的庭审笔录，欲证明上诉人从未有过不履行合同的意思表示，被上诉人的代理人在法庭辩论时予以了陈述，合同不能履行的原因是被上诉人违约；3、微信聊天记录，欲证明被上诉人答应全部房款支付后交房；4、起诉状，欲证明被上诉人违反约定，在网签时要求上诉人三天内交房，导致双方发生争议，合同不能履行。经质证，被上诉人对证据1真实性无异议，对证明目的不予认可，认为是上诉人提出要在网签合同中明确银行放款日期，导致无法签订合同；对证据2真实性无异议，对证明目的不予认可，上诉人在另案中对证人方某的证言是不予认可的，网签合同当天被上诉人是带了4万元现金的，因网签条款未能达成一致，且双方约定是网签公证后才付款；对证据3不是被上诉人的微信聊天记录，经核对与被上诉人一审提交的微信聊天记录是同一微信号的聊天记录，上诉人一方还提出了涨价要求。对证据4真实性无异议，对证明目的不予认可。对一审判决认定的事实，上诉人提出异议认为：1、对上诉人要求明确银行按揭贷款到账具体时间不予认可，上诉人仅是要求被上诉人在网签合同中明确荣城XX存量房屋买卖合同第三条3款关于不能贷款则由被上诉人筹资付清房款的约定；2、遗漏认定双方已经协商变更首付款项为22万元。被上诉人则对一审判决认定事实无异议，对双方无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对上述证据的评判及上诉人提出的上述事实异议是否成立，本院将在本院认为部分一并予以论述。

综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点：1、上诉人主张不应承担违约责任的观点是否成立及本案违约责任应如何认定？2、如存在违约情形，违约金应如何认定？

本院认为：关于争议焦点一，本案中，根据现有证据及一审查明事实，关于上诉人主张被上诉人一方未足额支付首付款22万元存在违约，其一，上诉人方与被上诉人方2017年4月9日签订了《荣城XX存量房屋买卖合同》，约定购房款为88万元，首付款为18万元，银行贷款70万元；2017年5月9日双方签订了《房屋买卖合同》补充协议，其中约定同意付款时间为做完买卖网签的买卖公证时支付；从一审证人方某出庭证人证言“做完网签之后支付首付款”及被上诉人一审中陈述“首付改为22万元认可”，对于上诉人补充首付款变更为22万元的事实予以确认，但因双方并未能完成网签合同，且被上诉人已于2017年5月9日支付首付款18万元，对上诉人主张首付款22万元尚未足额支付构成违约的观点不予采纳。关于本案违约责任的认定，如上所述，双方签订的《荣城XX存量房屋买卖合同》约定首付款为18万元，付款方式为贷款支付，被上诉人一方已经按约支付了上述首付款项，而对于变更的首付款22万元，双方未能实际完成网签合同；同时在另案被上诉人要求履行上述合同的诉讼中，上诉人一方表示要求按补充协议一次性支付购房款项，但对上诉人认为的付款方式变更与合同提供方昆明XX公司证人方某的陈述并不吻合，补充协议的约定也不明确；证人方某陈述因上诉人一方提出“要明确银行放款时间”，而上诉人对证人方某认为与被上诉人存在利害关系并对其证言不予认可，但未能提交反驳证据；综合上述情况，一审法院认定上诉人存在违约行为的认定并无不当。关于争议焦点二，如上所述，上诉人在本案合同履行过程中存在违约，被上诉人一方要求解除合同、返还首付款并支付违约金的请求有法律依据。关于违约金的金额认定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人在一审中表示对违约金不认为过高，不要求调整，二审中明确针对此提出上诉，认为违约金过高，并提出因上诉人未聘请专业律师，对于违约金调整的法律规定并不清楚，对此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，被上诉人一审中主张损失金额为43236.7元，《荣城XX存量房屋买卖合同》中对于交房时间存在“拿到不动产受理通知书3日内交房”及“买受人与出卖人协商同意于2017年7月1日办理房屋交房手续”等手写的相互不吻合的约定，以及《房屋买卖合同》补充协议中存在“同意支付房款时间为做完买卖网签的买卖公证时支付”等不明确的约定，双方在后续协商中出现争议，对此，云南省昆明市明信公证处作出的《关于终止公证书的决定》中载明“公证受理后，在签署网签合同时，买卖双方未能达成交易合意，双方对交易金额、付款方式、交房条件等多项合同必备条款均存在重大分歧，双方经协商无法达成一致，最终未签署合同”的内容，本院认为，本案中双方合同约定的违约金176000元已高于造成的损失，综合上述合同的履行情况、当事人的过错程度以及目前争议房屋存在增值等预期利益因素，本院对违约金调整为90000元。综上，上诉人上诉请求成立的部分，予以支持，其余部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、维持昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初7454号民事判决第一、二项，即“一、解除原告闫XX与被告施XX通过中介方昆明XX公司于2017年4月9日签订的《荣城XX存量房屋买卖合同》以及两原告与两被告根据上述合同于2017年5月9日签订《房屋买卖合同》补充协议；二、被告施XX、吕XX于本判决生效之日起十日内退还原告李XX、闫XX购房首付款和定金人民币180000元；”

二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初7454号民事判决第三、四项，即：“三、被告施XX、吕XX于本判决生效之日起十日内向原告李XX、闫XX支付违约金人民币176000元；四、驳回原告李XX、闫XX的其他诉讼请求；”

三、由施XX、吕XX于本判决生效之日起十日内向李XX、闫XX支付违约金人民币90000元；

四、驳回李XX、闫XX的其他诉讼请求；

五、驳回施XX、吕XX的其他上诉请求。

一审案件受理费人民币7289元，二审案件受理费人民币3820元，共计人民币11109元，由施XX、吕XX承担8324.2元，由李XX、闫XX承担2784.8元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长　　钱晓燕

审判员　　彭　韬

审判员　　汪　佳

二〇一八年七月二十三日

书记员　　陈XX