北京XX公司与中国XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告北京XX公司，住所地北京市石景山区五里坨石门XX。

法定代表人白XX，董事长

委托代理人刘忠诚，北京市XX律师。

委托代理人付作庄，北京市XX律师。

被告中国XX公司，住所地北京市朝阳区定福庄西XX。

法定代表人宋XX，总经理。

委托代理人王X，男，1975年11月28日出生。

委托代理人杨X，男，1965年2月15日出生，该单位职员。

原告北京XX公司（以下简称XXXX公司）与被告中国XX公司（以下简称电力公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张XX担任审判长、人民陪审员王世江、董XX参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告XXXX公司的委托代理人付作庄、被告电力公司的委托代理人王X、杨X到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告XXXX公司起诉称：2009年12月8日，“北京XX公司”改制后名称变更为“北京XX公司”。2012年5月21日，“北京XX公司”名称变更为“中国XX公司”。“北京市XX公司”是经北京市石景山区人民政府批准设立的“村集体经济组织”。现位于石景山区XX南XX的电建宿舍大院，实际占地面积17334.2平方米，该宗土地所有权归五里坨村集体，土地使用权属“北京XX公司”。1960年“北京XX公司”的前身“北京电业管理局基建公司第三基建处”在建设XX井电厂时，根据原北京市规划局（60）城管字178号文批准，临时使用五里坨村东5万平方米的土地建设临时办公室及职工宿舍，使用期限至1964年2月28日。当时建有259间土木结构临时房屋及院土墙，实际占地26亩。1993年6月18日并取得石全字第01620号《房屋所有权证》。2008年12月16日，北京XX公司和北京XX公司签订了一份“石景山区五里坨生活区大院委托管理协议书”。其中第六条“甲方……委托乙方全责地、整体性接收并管理大院（包括住户），甲方不再承担与该大院有关的任何责任和义务”、第七条约定“乙方接管本大院后立即实施人员清理与安置、房屋安全检查与维修、水电线路检查改造、道路整修等工作，消除安全隐患。”第八条约定“委托管理期限：自双方按本协议约定交接日起至甲方通过合法程序将房地产转移给乙方时止……”。第十一条约定“如遇政府征地或甲方通过合法程序将大院房地产转移给乙方时，乙方需一次性向甲方支付补偿金20万元。”2009年9月15日，北京XX公司和北京XX公司、北京市XX公司签订一份“物业移交合同书”，第二条第1款约定“三方确认，本协议第一条约定物业的管理权自2008年12月16日起全部移交给丙方。”第二条第7款约定“物业移交时，甲方应将石全字第01620号房屋所有权证原件交给乙方，并同意配合乙方做好房屋所有权证转移登记工作。”第三条第1款约定“本合同签署后三日内，乙方一次性向甲方支付物业补偿金（指房屋一次性出让金）20万元。”第七条第1款约定“……协商不成的，任何一方均可向石景山区人民法院起诉。”第八条第1项约定“本合同生效后，2008年12月16日甲丙双方签订的《石景山区五里坨生活区大院委托管理协议书》自行终止”。上述协议签订后，原告按有关约定对大院内的电力、电表、电线、自来水等设施进行维修，费用31.85万元。同时，原告于2009年9月15日向被告支付物业补偿金20万元。但被告未能将房屋过户至原告名下，故诉至法院。诉讼请求：1、解除2009年9月15日原、被告签订的《物业移交合同书》；2、要求被告返还物业补偿金20万元，返还被告房屋产权证书以及石景山区XX的生活区大院房屋及附属设施（具体以双方于2009年9月15日签订的物业交接记录单为准）；3、要求被告赔偿原告对大院内电力、电表、电线、自来水等设施进行维修的费用31.85万元；4、诉讼费用由被告承担。

被告电力公司答辩称：2008年12月16日、2009年9月15日中国XX公司与北京市XX公司、北京XX公司，现改制为北京XX公司，签署了石景山区五里坨生活区大院委托管理协议书、物业移交协议书，约定北京XX将北京XX石景山区五里坨大院房屋物业自2008年12月16日整体移交给北京XX盛，由北京XX盛按协议义务全面接受并负责管理，处理五里坨生活区大院房屋物业，享有物业的管理权，北京XX按协议要求配合北京XX盛办理石全字第01620号房屋过户。期间，北京XX全面履行了协议的相关义务，协议合法有效，并已全面履行。协议受法律保护，原告不得擅自变更或解除协议，请求法院驳回原告诉讼请求。

经审理查明：电力公司于1993年6月8日取得坐落于石景山区XX南XX电建宿舍房屋所有权证（石全字第01620号）登记，所有权性质为全民所有。

2008年12月16日，甲方北京XX公司与乙方XXXX公司签订《石景山区五里坨生活大院委托管理协议书》，经协商双方就石景山区XX的生活区大院管理事宜达成如下协议：约定甲方将位于五里坨村墙内占地约26亩、房产证登记房屋29栋、259间，建筑面积3988.1平方米、住户121户等大院（以下简称涉案房屋）（包括住户）委托乙方全责地、整体性接收并管理，甲方整体撤出对大院管理，甲方不再承担与大院有关的任何责任和义务；委托管理期限：自双方按本协议约定交接日起至甲方通过合法程序将房地产转移给乙方时止（或该大院因政府整体规划被征用时止），期间甲方免收乙方使用大院的任何费用，以冲抵乙方所发生的全部费用。全部费用包括“水、电、路、房”的新建及维修费、市政配套以及管理和使用本大院发生的所有费用和相关税费；为便于大院管理和乙方自身需要，乙方可以在院内建设管理用房，但必须符合有关程序；乙方负责对大院内全部住户妥善安置、化解矛盾纠纷、保障社会稳定，负有全部责任和义务；如遇政府征地或甲方通过合法程序将大院房地产转移给乙方时，乙方需一次性向甲方支付补偿金20万元，政府征地发生的其他所有补偿归乙方享有，该大院内的一切善后事宜均由乙方负责；本协议生效后甲乙双方立即进行大院交接；自2008年12月16日及以后发生的各种水电及其他税费，均由乙方负担，2008年12月15日（含）以及以前的由甲方结清。

2009年9月15日，甲方北京XX公司、乙方石景山区XX公司、丙方北京XX公司签订《物业移交合同》，甲乙丙三方就“石景山区五里坨生活区大院”物业移交事宜达成如协议：三方确认约定的物业管理权自2008年12月16日起全部移交给丙方，自2008年12月16日起，丙方全部享有物业管理权，并承担对大院房屋安全隐患的整改与消除、对现住户进行清理与整顿、承担大院管理中所发生的全部责任。甲方将物业移交乙方后，乙方全责地、整体地接受并管理大院（包括住户），对物业享有所有权，甲方再不承担与该大院有关的任何权利和义务；乙方接受物业后，对大院内全部住户的清理整顿、化解矛盾和纠纷、保障社会稳定，以及在清理整顿过程中引发的一切问题负有全部责任和义务；物业交接时，甲方应将房屋所有权证书原件交与乙方，并同意配合乙方做好房屋所有权证转移登记工作；合同签署后三日内，乙方一次性向甲方支付物业补偿金（房屋一次性出让金）人民币20万元；本合同经双方签字并盖章后成立，在全部具备如下条件后生效：1、甲方将房屋所有权证及物业整体性移交给乙方；…4、乙方已将补偿金全额支付给甲方。本合同签署后，三方或双方因本合同物业所涉及土地的使用和补偿、房屋建设、管理等历史上的争议全部解决，三方均不得向对方提出任何要求。本合同生效后，2008年12月16日甲丙双方签订的《石景山区五里坨生活大院委托管理协议书》自行终止。

2009年9月15日，电力公司向XX公司支付物业补偿费20万元。

2011年3月22日，XXXX公司出具的土地所有权证明载明：位于石景山区五里坨东街桥头东XX，原电建生活区大院，占地面积约17334.2平方米（合26亩），该宗土地所有权归五里坨村集体，土地使用权属XXXX公司所有。2011年3月28日，石景山区政府集体经济办公室出具“情况属实”印章。

2013年3月7日，电力公司出具关于五里坨生活区房屋产权归属的说明中载明：1960年该公司在建设XX井发电厂时，根据相关文件批准，临时使用五里坨村东50000平方米土地（现属XXXX公司所有），建设临时办公室及职工宿舍，使用期限至1964年2月28日；当年建设259间土木结构的临时房屋并盖起院墙（现实存房百余间），实际占地26亩（即现在生活区），因历史原因，该公司一直未将土地归还五里坨。现经双方协商后，该公司请示华北电网有限公司同意后，愿将占用的五里坨生活区院内的土地及该院内的所有房屋及附属设施等一切附属物（如供电、供水等）以20万元价格转让给XXXX公司（对方已付），XXXX公司对五里坨生活区内的所有房屋及一切配套设施拥有所有权。

另，北京XX公司于2009年12月18日经行政主管部门批准，名称变更为XXXX公司。

北京XX公司于2012年5月21日经行政主管部门批准，名称变更为中国XX公司。

本院经调取石景山区XX南XX电建宿舍房屋（石全字第01620号）档案资料并到石景山区建委就该房屋办理过户转移登记问题进行调查，石景山区建委答复称，办理房屋过户转移登记手续须提交房屋所有权证、土地使用权证、占用划拨土地的须提供规划部门的审批手续，根据上述房屋档案资料，因房屋土地为临时用地许可证且使用期限已期满，不具备办理过户转移登记的条件。

本案庭审中，原告述称，其签订物业合同没有收益，主要以取得涉案房屋产权登记为目的，其支付的20万元系一次性房屋转让金，因受让房屋无法办理产权过户转移登记手续，致使其订立《物业移交合同》的主要目的不能实现，故诉请解除该合同。被告述称，物业合同没有约定解除条件及具体期限，双方签订的物业合同主要以物业委托管理为目的，认可其收取的20万元系房产转让费，不清楚是否能够办理产权转移登记。

本案庭审中，经本院释明，假使合同解除后，原告同意将管理使用的房屋及其附属设施、自建、翻建房屋一并返还给原告，但就其主张的自建、翻建房屋补偿问题不要求在本案中一并予以解决；被告亦表示就自建、翻建房屋问题不在本案中提起反诉，亦不要求在本案中一并予以处理。

上述事实，有房屋所有权登记证书、《石景山区五里坨生活大院委托管理协议书》、《物业移交合同》、收据、物业交接记录单、名称变更通知、企业变更登记档案资料、建委房屋产权档案查询资料、调查工作笔录、双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。

本院认为：原、被告签订的《石景山区五里坨生活大院委托管理协议书》及《物业移交合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，根据《物业移交合同》约定，自《物业移交合同》生效后，双方签订的《石景山区五里坨生活大院委托管理协议书》自行终止。鉴于《物业移交合同》中未明确约定合同履行期限或解除的具体条件，故当双方签订合同的目的不能实现或合同不具备履行条件时，任何一方均可行使合同解除权利。结合《物业移交合同》的约定、履行状况及双方陈述，可以认定原告签订物业移交合同的主要目的在于取得涉案房屋所有权登记，且原告已支付20万元作为取得涉案房屋所有权的对价，被告负有协助配合原告办理涉案房屋所有权过户转移登记的义务。因涉案房屋现不具备办理过户转移登记的条件，致使原告签订物业移交合同的整体目的不能实现，故据此原告享有解除合同的权利。因此，原告诉请解除双方签订的《物业移交合同》的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。

合同解除后，双方基于合同取得的财产应予以返还。原告请求退还被告涉案房屋及附属设施、房屋所有权证书、被告返还转让费的主张，于法有据，本院予以支持。鉴于双方明确约定合同履行期间生活大院管理、设施维修等责任及费用由原告负担，故原告请求被告赔偿生活大院管理维修费用的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告同意将其主张的自建、翻建房屋一并返还给被告，对此，本院不持异议；经本院释明后，双方均就自建、翻建房屋部分均未提供请求主张，并表示另行解决，本案中不再予以一并处理，双方就此若有争议，可另行解决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除北京XX公司与中国XX公司于2009年9月15日签订的《物业移交合同》；

二、北京XX公司于本判决生效后三十日内将北京市石景山区XX生活区大院房屋及附属设施、房屋所有权证书原件（具体交接手续以双方于2009年9月15日签订的“五里坨生活区”物业交接记录单为准）返还并交付给中国XX公司；

三、中国XX公司于本判决生效后三十日内返还北京XX公司补偿费二十万元；

四、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。

案件受理费八千九百八十六元，由北京XX公司负担四千六百八十六元（已交纳四千四百九十三元，其余于本判决生效后七日内交纳）；由中国XX公司负担四千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。

如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

审　判　长　　张XX

人民陪审员　　王世江

人民陪审员　　董XX

书　记　员　　韩XX