高X与湖南XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告高X。

委托代理人姚XX，北京XX律师。

被告湖南XX公司，住所地：长沙县星沙开元路17号湘商世纪鑫城XX。

法定代表人刘X，总经理。

委托代理人熊煜，上海XX律师。

委托代理人吴XX，上海XX律师。

原告高X诉被告湖南XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高X及其委托代理人姚XX、被告XX公司的委托代理人熊煜、吴XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高X诉称，2010年10月1日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于长沙县榔梨镇增辉.凯旋帝景住宅小区5幢2单XX2407、2408号住房两套，价款分别为233654元、198928元，共计432582元，约定2011年5月28日交房。《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告支付全部房款，并提供相关办证资料。但被告未按约定期限，即未在2012年3月19日（实际交房日后的第180个工作日）前完成5#栋商品房的初始登记。根据长沙县住房保障局的书面答复，被告直到2013年9月2日才完成栋证的初始登记申请，超过合同约定期限532天。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付延期办理房屋初始登记的违约金22876元；2、被告承担本案全部诉讼费用。

被告XX公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实与法律依据。初始登记系因建造取得，系开发商的单方行为，而原、被告之间的商品房买卖合同关系完成的标志为商品房权属转移登记行为，原告无权就被告的初始登记行为主张违约责任，其诉讼请求应当依法予以驳回。二、合同履行过程中因遭遇不可抗力，XX公司不应承担违约责任。本案所涉工程项目从2007年开始建设，在项目开发过程中及办理房屋所有权转移登记过程中，因政府政策变化较大，导致办理产权证的过程较长。1、原竣工验收备案制度变为联合验收制度，未经联合验收不能办理房屋所有权证，而被告项目系分期开发，因2#栋竣工时间较晚，直接影响了整个项目的产权证办理进程；2、建设过程中，专变改公变，电力费用计入开发成本，增加了项目开发的成本及难度；3、建设过程中，主管部门变化较多，如契税缴纳由非税收入管理局变为地税局，导致工作量骤增；4、建设过程中，政府的各项标准变化较大，如测绘标准、房管局信息，导致合同数据与备案数据不同，增加了工作量。三、部分业主在办理产权证过程中拒不签署相关资料，拒不提供办证材料，导致办证进展缓慢，按照合同，属于买受人的原因造成，不应由被告承担违约责任。1、业主资料信息不全。被告于2012年发布通知，要求业主前来与被告签订面积补差协议，以便缴纳客户契税，因业主合同签订时间较早且并不常住小区等情况，来签订补差协议的客户很少。同时，1、3、4、5栋业主签订合同的时间都在2011年前，除二套房业主外，所有客户都需要开首套房的无房证明，但业主资料不齐全、身份证过期、不清晰，尤其是婚姻证明大部分失效，导致业主缴纳契税进度缓慢，经被告多次通知仍然有部分业主未能将上述资料备齐。2、房产局办证资料变更。项目开工至今已有数年之久，2008年、2009年签订的合同均为手工合同，业主只需留存商品房买卖合同及身份证复印件，无需签署相关产权资料，但按房产局现在的要求，办理分户登记时，要求业主本人签订相关面积补充协议、共有协议、商品房转移登记申请书、授权委托书、长沙县房屋转移授权委托书等材料。被告曾于2013年再次发通知，要求业主前来与被告办理相关产权登记的手续，但只有少部分业主前来签订。3、合同变更情况。因3#、5#栋半数以上业主签订的合同户型是A、B户型，按房产局现在的政策规定，合同涉及A、B户型的需办理两套房产证，一户业主需准备两套资料，一套资料就有12项内容，加大了产权办理的难度。4、面积变更情况。项目建设中房屋面积测绘标准多次变化，导致最终测绘成果确定的面积与合同约定面积有所不同，按照房产局的政策规定，与实测面积差超过1.5平方米，房款总价差超过5000元的均要签订补充协议，以便缴纳契税，而部分业主至今未来签订上述补充协议，导致无法办证。四、合同约定违约金按日计算，对超出两年的违约金，因超过2年的诉讼时效期间，应由原告承担未及时主张权利的法律后果。五、被告已承担大量延迟交房违约金，无力再支付高额逾期办证的违约金。六、原告主张违约金过高，请求法院适度调整。

经审理查明：2010年10月1日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙县榔梨镇增辉.凯旋帝景住宅小区5幢2单XX2407、2408号住房两套，价款分别为233654元、198928元，共计432582元，约定2011年5月28日前交房。其中，合同第十八条还约定：“……自合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2.3项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。3.买受人在出卖人通知办理产权证期间内不予办理产权证的（含不及时提供办理产权资料文件的情形），出卖人不承担迟延办证的责任。”同时，合同附件四《补充协议》第十一条约定：“……如买受人未能在该商品房交付使用后30日内，将办理权属登记应由买受人提供的资料提供给出卖人，由此造成该商品房的房地产权属证书未能如期取得的，由买受人承担全部责任。”合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约交付全部房款432582元，并提供相关办证资料。被告于2011年7月4日向原告交付合同项下的两套房屋。此后，因种种原因，被告直到2013年9月2日才向长沙县房屋产权管理局申请办理5#栋商品房的初始登记。初始登记办理后，被告于同年10月21日为原告办理了合同项下两套房屋的所有权证。在此期间，该小区的业主曾就房屋产权证迟迟未办理等相关事项与开发商产生纠纷，长沙县政府有关部门多次组织双方协调。因原告认为被告未在交房日后的180个工作日内，即未在2012年3月19日前办理好5#栋商品房的初始登记申请，已构成违约，故诉至本院，主张前述诉讼请求。

以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、长房权证榔字第713XXXX0838、713XXXX0839号房屋所有权证、业主协调会议记录、长沙县住房保障局给业主的回复等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，应予认定。合同双方均应严格按照合同约定享受权利和履行义务。现原告已按约支付全部购房款，故被告应按合同第十八条约定，在房屋交付使用后的180个工作日内办理好5#栋商品房的初始登记。现被告未提供有效证据证明在合同约定期限内履行了该项义务，已构成违约，应按约承担违约金。被告答辩主张申请办理商品房初始登记系出卖人的义务，与买受人无关，不影响买受人的权益，且认为合同并未约定因延期办理初始登记需由出卖人承担违约责任的情形，故不应承担相应违约责任，本院认为，本案中，被告于2013年9月2日才申请办理初始登记，已严重超过合同约定期限，该行为的直接后果是造成原告房屋所有权证和国有土地使用权分户证的办理期限超期，且合同第十八条明确约定“……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2.3项处理……”，因此，该条款对出卖人逾期办理初始登记并造成买受人不能如期办理相应权属证应承担的违约责任进行了约定，故对被告的该项答辩主张，因与合同约定不相符，本院不予采信。对违约金的计算方式，本院认为，起算日应认定为实际交房日即2011年7月4日后的第180个工作日，对结算日，原告主张为被告申请办理房屋初始登记之日，即2013年9月2日，应予认定。现原告按日万分之一的利率主张违约金22876元，虽未违反合同，但因金额过高，且被告主张酌减，原告又未提供任何证据证明因延期办证造成的损失情况，故本院考虑被告在商品房初始登记后及时为原告办理了房屋所有权证的实际情况，酌情认定违约金4326元。被告答辩主张迟延办理产权证的原因在于政府部门政策的变化，以及买受人未及时提供应由买受人提供的相关资料，因证据不足，本院不予采信。被告提出超出两年的违约金应不予支持，因本案涉及的楼盘曾系烂尾楼工程，政府就业主和开发商之间的矛盾多次组织协调，故应认定原告的主张未超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

限被告湖南XX公司在本判决生效后三日内支付原告高X违约金4326元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费372元，由原告高X负担302元，被告XX公司负担70元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　邓　翠

人民陪审员　　彭XX

人民陪审员　　何壮林

代理书记员　　陈晓婷

附：本案所适用的法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。