凌XX与湖南XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告凌XX。

委托代理人姚XX，北京XX律师。

被告湖南XX公司，住所地：长沙县星沙开元路17号湘商世纪鑫城XX。

法定代表人刘X，总经理。

委托代理人熊煜，上海XX律师。

委托代理人吴XX，上海XX律师。

原告凌XX诉被告湖南XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凌XX的委托代理人姚XX、被告XX公司的委托代理人熊煜、吴XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凌XX诉称，2009年3月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙县榔梨镇增辉·凯旋帝景XX14层1404号住房，价款217850元，约定2009年8月28日前交房。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在365个有效工作日内取得房地产权属证书的，买受人有权选择不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一作为违约金。”合同签订后，原告支付了全部购房款。2010年2月4日，被告向原告交付房屋并办理了房屋交接手续。依据合同约定，被告最迟应在2011年7月11日前将房屋权属证书交付原告，但被告直到2013年10月21日才向原告交付房屋所有权证，超过约定期限达830天。因此，被告应承担违约责任，并支付原告违约金18260元。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告向原告支付延期办证的违约金18260元；2、由被告承担本案诉讼费。

被告XX公司辩称，一、原告的诉讼请求没有合同依据，应予驳回。二、合同履行过程中遭遇不可抗力，XX公司不应承担违约责任。本案所涉工程项目从2007年开始建设，在项目开发过程中及办理房屋所有权转移登记过程中，因政府政策变化较大，导致办理产权证的过程较长。1、原竣工验收备案制度变为联合验收制度，未经联合验收不能办理房屋所有权证，而被告项目系分期开发，因2#栋竣工时间较晚，直接影响了整个项目的产权证办理进程；2、建设过程中，专变改公变，电力费用计入开发成本，增加了项目开发的成本及难度；3、建设过程中，主管部门变化较多，如契税缴纳由非税收入管理局变为地税局，导致工作量骤增；4、建设过程中，政府的各项标准变化较大，如测绘标准、房管局信息，导致合同数据与备案数据不同，增加了工作量。三、部分业主在办理产权证过程中拒不签署相关资料，拒不提供办证材料，导致办证进展缓慢，按照合同，属于买受人的原因造成，不应由被告承担违约责任。1、业主资料信息不全。被告于2012年发布通知，要求业主前来与被告签订面积补差协议，以便缴纳客户契税，因业主合同签订时间较早且并不常住小区等情况，来签订补差协议的客户很少。同时，1、3、4、5栋业主签订合同的时间都在2011年前，除二套房业主外，所有客户都需要开首套房的无房证明，但业主资料不齐全、身份证过期、不清晰，尤其是婚姻证明大部分失效，导致业主缴纳契税进度缓慢，经被告多次通知仍然有部分业主未能将上述资料备齐。2、房产局办证资料变更。项目开工至今已有数年之久，2008年、2009年签订的合同均为手工合同，业主只需留存商品房买卖合同及身份证复印件，无需签署相关产权资料，但按房产局现在的要求，办理分户登记时，要求业主本人签订相关面积补充协议、共有协议、商品房转移登记申请书、授权委托书、长沙县房屋转移授权委托书等材料。被告曾于2013年再次发通知，要求业主前来与被告办理相关产权登记的手续，但只有少部分业主前来签订。3、合同变更情况。因3#、5#栋半数以上业主签订的合同户型是A、B户型，按房产局现在的政策规定，合同涉及A、B户型的需办理两套房产证，一户业主需准备两套资料，一套资料就有12项内容，加大了产权办理的难度。4、面积变更情况。项目建设中房屋面积测绘标准多次变化，导致最终测绘成果确定的面积与合同约定面积有所不同，按照房产局的政策规定，与实测面积差超过1.5平方米，房款总价差超过5000元的均要签订补充协议，以便缴纳契税，而部分业主至今未来签订上述补充协议，导致无法办证。四、合同约定违约金按日计算，对超出两年的违约金，因超过2年的诉讼时效期间，应由原告承担未及时主张权利的法律后果。五、被告已承担大量延迟交房违约金，无力再支付高额逾期办证的违约金。六、原告主张违约金过高，请求法院适度调整。

经审理查明：2009年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于长沙县榔梨镇增辉·凯旋帝景XX14层1404号住房，价款为217850元，约定交房时间为2009年8月28日前。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人原因推迟提供办理权证的有关资料和交纳有关税费而导致不能及时办理产权证，一切后果由买受人承担。如因出卖人的责任，买受人不能365个有效工作日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一作为违约金。”同时，合同附件四《补充协议》第二条约定：“买受人应在签订本合同时，一次性交清办理产权登记所需维修基金和契税等费用，并提交办证所需证件和资料。如因买受人未按期交清上述税、费和证件及资料，则出卖人不承担逾期办理产权登记的责任。每逾期一天，买受人向出卖人支付200元违约金。”合同签订后，原告交付全部购房款221675元（含财政补贴10000元）。2010年2月4日，被告向原告送达《交验房及入伙通知书》，通知原告于2010年2月6日至同年2月10日前来办理交验房及入伙手续，并特别提醒：“……如果您在2010年2月10日前未来办理入伙手续，我司视同您自动接受房屋……。”但原告未在通知规定的期限内来办理房屋交付手续。2011年12月19日，原告才来被告公司，在被告提供的《物品交接确认单》上签字，并领取《住宅质量保证书》、《业主手册》等资料，但领取的物品中并无“进户门钥匙”。此后，因种种原因，被告直到2013年8月29日才向长沙县房屋产权管理局申请办理4#栋商品房的初始登记。初始登记办理后，被告于同年10月21日为原告办理好合同项下的房屋所有权证。在此期间，该小区的业主曾就房屋产权证迟迟未办理等相关事项与开发商产生纠纷，长沙县政府有关部门也多次组织双方进行协调，但至原告起诉前，被告仍未办理房屋的国有土地使用权分户证，也未提供证据证明已将办理国有土地使用权分户证登记所需资料报产权登记机关备案。因原告认为被告逾期办证达830天，应按合同支付违约金。2014年1月20日，原告诉至本院，并主张前述诉讼请求。

本案在审理中，原告认为，房屋交付时间应为“2010年2月4日”，即被告通知办理入伙手续的时间，被告认为，交房时间应为“2011年12月19日”，即原告领取物品的时间。经查，原、被告双方均未提供房屋交接书证明实际交房时间。

以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、长房权证榔字第××号房屋所有权证、《交验房及入伙通知书》、《物品交接确认单》等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，应予认定。合同双方均应严格按照合同约定享受权利和履行义务。现原告已按约支付全部购房款，被告虽已履行交房义务，但根据合同第十四条约定，应在房屋交付使用后365个有效工作日内将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且根据该条款关于“……如因出卖人的责任，买受人不能在365个有效工作日内取得房地产权属证书……”的约定，应认定被告在房屋交付使用后365个有效工作日内，不仅应交付原告房屋所有权证，而且应交付国土使用权分户证。至于房屋交付使用时间，因双方产生争议，又均未提交房屋交接书，无法确定实际交房时间，本院根据被告向原告送达的《交验房及入伙通知书》中关于“……如果您在2010年2月10日前未来办理入伙手续，我司视同您自动接受房屋……”的特别提示，认为“2010年2月10日”应视为被告交付房屋的时间。因此，被告应在2010年2月10日后的365个工作日内，即最迟在2011年7月18前向原告交付房屋所有权证和国土使用权分户证，或完成两证的产权报备手续。现被告于2013年10月21日才办理好房屋所有权证，未办理国土使用权分户证，也未提供证据证明在约定期限内完成了办理房屋所有权证、国土使用权分户证的产权报备手续，已构成违约，除应及时为原告办理好国土使用权分户登记的报备手续外，还承担延期办证的违约金。对违约金的计算方式，本院认为，起算日应认定为2011年7月18日，对结算日，原告主张算至2013年10月21日，即办理房屋所有权证的时间，应予认定。现原告主张按日万分之一的利率计算违约金18260元，虽未违反合同约定，但因金额过高，且被告主张酌减，而原告未提供任何证据证明因延期办证造成的损失情况，故本院考虑被告已办理好房屋所有权证的实际情况，酌情认定违约金2217元。被告答辩主张导致迟延办理产权证的原因在于政府部门政策的变化，以及买受人未及时提供应由买受人提供的相关资料，因证据不足，本院不予采信。被告提出超出两年的违约金应不予支持，因本案涉及的楼盘曾系烂尾楼工程，政府就业主和开发商之间关于迟延办理房屋产权证等事项多次组织协调，故应认定原告的主张未超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

限被告湖南XX公司在本判决生效后三日内向原告凌XX支付逾期办证违约金2217元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费257元，由原告凌XX负担226元，被告湖南XX公司负担31元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　邓　翠

人民陪审员　　彭XX

人民陪审员　　何壮林

代理书记员　　陈晓婷

附：本案所适用的法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。