黄XX等诉葛XX等居间合同纠纷一案二审民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第2614号

上诉人（原审原告）黄XX。

上诉人（原审原告）徐X。

上述两上诉人之共同委托代理人王X来，上海市XX律师。

被上诉人（原审被告）葛XX。

委托代理人金X，北京XX律师。

委托代理人蔡绍辉，北京XX律师。

被上诉人（原审被告）上海XX公司。

法定代表人，经理。

原审第三人上海XX公司。

法定代表人，董事长。

委托代理人朱X，上海XX律师。

委托代理人戚XX，上海XX律师。

原审第三人何X。

委托代理人欧XX，上海市XX律师。

委托代理人罗X，上海市XX律师。

原审第三人陈XX。

上诉人黄XX、徐X因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2011年6月7日，黄XX在《补充条款》上签名确认。该《补充条款》载明：“现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其它有关法律、法规的规定签订本条款，现就乙方（即黄XX）关于房屋（涉案房屋）商铺现金款项人民币652，477元整，经确认，以资遵照执行：该款项人民币652，477元整（大写陆拾伍万贰仟肆佰柒拾柒元整）应于2011年6月15日前付清。若在确认日期后逾期达15日（每逾期一日，按照未付款项的日万分之五支付违约金）以上该款项未支付清的，则此房屋的买卖合同中止。”

2011年6月12日，黄XX与案外人（以下简称案外人）签订《房屋认购单》，确定由黄XX购买上海市浦东新区荣XX＊弄＊室，认购面积90.75平方米，认购单价29，930元，认购总价为2，716，147元，折扣后为2，688，000元，2011年6月26日前签约付100万元，剩余房款应于2011年7月30日付清。

上海XX公司（以下简称XX公司）曾于2011年6月26日前收到了黄XX、徐X购房款10万元。

2011年6月26日，黄XX、徐X与XX公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由黄XX、徐X向XX公司购买上海市荣XX＊号＊室房屋；单价为22，430元，总价为2，035，522.5元，黄XX、徐X应于2011年6月26日支付首付款20万元，于2011年8月20日支付剩余房款1，835，522.5元。该合同对其他事宜进行了约定。当日：黄XX、徐X又向XX公司支付了10万元，XX公司向黄XX、徐X开具了金额为20万元购房发票，购房发票中载明了购房总价为2，035，522.50元，单价为22，430元；黄XX、徐X还向陈XX个人账户支付了30万元，案外人出具收据言明收款事由为“购买上海市浦东新区荣XX＊号＊室商铺现金款”；黄XX、徐X向陈XX出具承诺书表示：“本人黄XX、徐X因购买上海市浦东新区荣XX＊号＊室商铺欠陈XX人民币叁拾伍万贰仟肆佰柒拾柒元整（352，477元整）。该款项于2011年7月20日前一次性支付人民币贰拾万元整（200，000元），剩余人民币壹拾伍万贰仟肆佰柒拾柒元整（152，477元整）于2011年8月20日前一次性付清。”

何X分别于2012年1月21日、2012年4月21日、2012年5月9日返还了原先黄XX、徐X向陈XX账户所支付的款项，金额分别为50，000元、10，000元、15，000元。

2012年12月，徐X、黄XX与XX公司签订《协议书》，约定解除关于涉案房屋的《上海市商品房预售合同》，XX公司退还黄XX、徐X已付的购房款20万元，协议对其他事宜进行了约定。后黄XX、徐X收到了XX公司返还的20万元房款。

2013年2月28日，黄XX、徐X向法院提起本案诉讼，要求判令：1、葛XX退还黄XX、徐X购房款30万元；2、葛XX向黄XX、徐X支付利息（计算方法：以30万元为本金，按同期人民银行贷款利率为标准，从2011年6月26日计算至实际退还之日）；3、上海XX公司（以下简称XX公司）对上述第1、2项承担连带责任。

原审审理中，黄XX、徐X确认何X已经返还了75，000元，故将第1、2项诉请中30万元金额变更为225，000元。

原审另查明：案外人为个人独资企业，工商登记的投资人为葛XX。案外人于2011年6月30日注销。

原审再查明：XX公司作为甲方，案外人作为乙方，于2011年5月21日签订《商品房协助销售合同》，约定：开发商已取得该项目的《预售许可证》，证号：浦东新区房管（2010）预字0000xxx号，甲方为该项目的总代理商，乙方协助甲方销售万家新天地剩余可售商铺，销售期限3个月，从2011年5月21日起至2011年8月20日止，乙方保证每个月成功销售25套以上；在协助销售期内，乙方可派员工以甲方销售人员的名义进驻现场售楼中心，甲方在此期限内不再任意允许第三方代理公司进驻现场销售；在本合同有效期间，乙方可将上述房产出售给任意个人客户或单位客户，甲方应予以配合协助开发商与乙方指定的客户签订《商品房预售合同》；合同价内的售房款全部由甲方负责收取，或汇入开发商指定银行账号中，开发商收到售房款后会开具正式发票；在协助代理期内乙方必须以甲方名义对外宣传和介绍，但签订《预定单》、《商品房预售合同》和收取定金、合同价售房款由甲方负责办理；乙方对外宣传的销售单价按甲方提供的销控表执行；甲方给乙方的内部销售单价很优惠，可比销控表的单价下浮2，500元／㎡，因此乙方提供的买受人均以比销控表的单价下浮2，500元／㎡签订《预定单》和《商品房预售合同》；由于下浮后有差额溢价，甲方不提供乙方销售佣金，乙方销售利润可与乙方的买受人协商收取，收多少与甲方无关；乙方不得私自收取买受人《商品房预售合同》总房价内的房款。该合同上除盖有双方公章外，还有双方代表签字，其中乙方代表为何X。XX公司提供的销控表系XX公司制作。

原审又查明：XX公司作为甲方（开发商），XX公司作为乙方（营销商），于2009年11月6日签订《商铺推广营销合作协议》，约定：甲方委托乙方全程代理销售德川路楼盘内所有可售商铺；甲方有权根据每个商铺的具体情况确定不同的销售基准单价，乙方确保自开盘之日起9个月内完成销售，并确保实际所收房款占全部应收房款的80%以上；未经甲方书面同意，乙方不得低于双方盖章确认的基准价对外销售，否则乙方应负责贴补差价（基准价与实际销售的差额）给甲方；每套成功销售的商铺甲方按基准价的一定比例计算，向乙方支付佣金；乙方对外宣传的单价可适当调整，实际售价高于基准价的，乙方可获得奖励；乙方向甲方支付合作定金，甲方根据乙方完成销售任务的进度逐步退还定金，对于未完成任务的部分，甲方不予退还相应比例的定金……。

原审审理中，何X提供经案外人公证的2012年12月13日网页截屏证据，其中载明万家新天地商都及其周边楼盘的市场价，以证明黄XX、徐X所签的合同价低于市场价，案外人将佣金定为652，477元是合理的。黄XX、徐X则认为房价受很多因素影响，该证据与本案无关联性。

原审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用的基本原则。

关于黄XX、徐X交付案外人30万元款项的性质。从黄XX、徐X签订《购房订购单》、《上海市商品房预售合同》、《补充条款》、交付款项、出具承诺书等过程看，其在购房时对其应付XX公司的款项数额是清楚的，而对于应付案外人一方的款项亦是清楚的。从现有证据判断，黄XX、徐X交付案外人30万元系其自愿作出，且为佣金性质。

关于黄XX、徐X交付案外人的剩余款项是否应当退还的问题。法院认为，其交付案外人30万元款项系其自愿所为，其与XX公司解除合同并不影响案外人收取该款，同时考虑到何X已经向黄XX、徐X返还了部分款项，故黄XX、徐X主张退还剩余款项以及支付利息的请求，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院于2014年6月23日作出判决：驳回原告黄XX、徐X的诉讼请求。案件受理费4，675元，公告费820元，合计5，495元，由黄XX、徐X负担。

原审判决后，黄XX、徐X不服，上诉至本院称，原审认定事实及适用法律有误：一、原审认定黄XX、徐X交付案外人30万元系其自愿作出，且为佣金明显有误。2011年6月12日的《房屋认购单》中已明确列明黄XX、徐X购房总价款为2，688，000元，2011年6月26日，案外人建议黄XX、徐X减少税负做低房价，故黄XX、徐X与XX公司签署的《商品房预售合同》中的购房总价款确定为2，035，522.5元，剩余652，477元为黄XX、徐X欠XX公司的购房差价款。黄XX、徐X有理由认为案外人代XX公司收取购房差价款系基于为黄XX、徐X提供居间服务产生的附随义务。案外人向黄XX、徐X收取的30万元系代XX公司向黄XX、徐X收取的房屋差价款。黄XX、徐X出具的承诺书中的欠款352，477元亦系黄XX、徐X欠XX公司的房屋差价款，由案外人（陈XX为职务行为）代XX公司收取房屋差价款顺理成章。二、《补充条款》中的652，477元实为黄XX、徐X欠XX公司的购房差价款，而非佣金。上述《补充条款》已列明“该款项652，477元应于6月15日前付清，若逾期达15日以上该款未付清的，则此房屋的买卖合同中止”，由于黄XX、徐X是否支付佣金与房屋买卖合同是否中止无关联性，而黄XX、徐X是否支付购房差价款才与买卖合同的中止有关联性，故该652，477元不是佣金，而是拖欠的购房差价款。三、案外人向黄XX、徐X开具的30万元收据中明确列明收款为“购买商铺款”，而非佣金，陈XX代收30万元房屋差价款及承诺书的行为均系职务行为。四、案外人虽为黄XX、徐X提供了事实上的居间服务，但双方未对居间报酬进行过约定，即使应收取居间费，也应另行收取。五、即使案外人的居间费用应收取，原审判定的居间费用也过高。六、XX公司原审中已否认授权案外人代收房屋差价款，案外人代收房屋差价款的行为为无权代理行为，已收取的房屋差价款应全部退还给黄XX、徐X。七、即使案外人为黄XX、徐X提供过居间服务，由于案外人系在清算期间为黄XX、徐X提供居间服务，该居间行为亦属无效。因此，黄XX、徐X要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由葛XX、XX公司承担。

被上诉人葛XX辩称，不同意黄XX、徐X的上诉请求，要求维持原判。

被上诉人XX公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。

原审第三人XX公司述称，不同意黄XX、徐X的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人何X述称，不同意黄XX、徐X的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人陈XX未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。

本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄XX、徐X主张其通过陈XX个人账户向案外人支付的30万元款项的性质系减少税负、做低房价而产生的购买XX公司涉案房屋的购房差价款，但该主张为XX公司所否认，其亦未就该主张进行相应的充分举证，故难以采信。

根据黄XX与案外人2011年6月12日签订的《房屋认购单》的内容，黄XX购买涉案房屋认购总价为2，716，147元，折扣后为2，688，000元，而其随后于同年6月26日与XX公司直接签署的《上海市商品房预售合同》中对于涉案房屋的总价则约定为2，035，522.5元。故在6月26日当天，其对于购买涉案房屋实际应向开发商XX公司支付的总价是清楚的，即其购买涉案房屋仅须向XX公司支付2，035，522.5元。前述《上海市商品房预售合同》的总房价与《房屋认购单》中黄XX与案外人确认的房屋折扣价2，688，000元相差652，477.5元，差价款小数点后的0.5元去掉取整的话就是652，477元，该652，477元款项的性质现当事人存在争议。

黄XX、徐X在明知其向开发商XX公司购买涉案房屋总价款与先前的《房屋认购单》中的折扣价有652，477元差价，其仅需支付房价2，035，522.5元的情况下，仍于2011年6月26日当日通过陈XX的账户向案外人支付了652，477元差价中的30万元，案外人则出具收款收据言明收到黄XX、徐X购买涉案房屋“商铺现金款”，黄XX、徐X在支付了30万元的情况下也于同日向陈XX出具承诺书确认款项的性质：“本人黄XX、徐X因购买……305室商铺欠陈XX人民币……352，477元……该款项于……付清。”根据黄XX、徐X出具的承诺书的内容，结合2011年6月7日黄XX签字确认的《补充条款》中关于涉案房屋“商铺现金款”652，477元应付清的表述，可以认定，《补充条款》、案外人出具的收款收据以及黄XX、徐X向陈XX出具的承诺书等中提及的“商铺现金款”、“欠……陈XX人民币……，该款项于……付清”中涉及的款项均涉及同一笔652，477元的差价款，该差价款均非应支付给XX公司的购房款。从黄XX、徐X多次确认应付清该款项以及案外人2011年6月30日注销前为房屋中介机构，黄XX、徐X上诉中承认案外人提供了居间服务，并结合黄XX、徐X与XX公司2012年12月签订的解除关于涉案房屋的《上海市商品房预售合同》的《协议书》中有关“乙方（黄XX、徐X）已支付了购房款人民币200，000元，甲方在撤销登记生效后五个工作日内一次性退回乙方上述购房款人民币贰拾万元，……双方基于川沙镇荣XX＊号＊室的《商品房预售合同》的所有权利义务均已经处理完毕，不存在其他任何争议”等内容，本院认为，原审认定黄XX、徐X支付案外人的30万元系其自愿作出，系为佣金性质，并无不当之处。

至于黄XX、徐X交付案外人的剩余款项应否退还的问题，根据原审审理中何X提供的经公证机关公证的涉案房屋周边楼盘的市场价高于黄XX、徐X向XX公司购买涉案房屋的价格网页截屏证据，本院认为，黄XX、徐X与案外人在《补充条款》中所提及的652，477元“商铺现金款项”实际即是指案外人居间应得的佣金报酬，该约定系当事人协商一致达成，652，477元中30万元的款项亦系黄XX、徐X自愿支付，并考虑到何X已向黄XX、徐X退还了部分款项的情况，现黄XX、徐X以居间费用过高等理由，再行主张葛XX退还225，000元及其利息，缺乏充分的依据，原审对此不予支持，当属无误。据此，黄XX、徐X要求XX公司对剩余款项及其利息承担连带责任的请求，亦无相应依据。

综上，黄XX、徐X关于652，477元“商铺现金款项”实为房屋差价款的意见，与查明的事实不符，其其余的上诉理由经审核亦不成立，相应的上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4，675元，公告费300元，均由上诉人黄XX、徐X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈懿欣

代理审判员　　潘俊秀

代理审判员　　翟XX

书　记　员　　周　益

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……