冯XX与刘XX等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）冯XX，女，1962年2月14日出生。

委托代理人哈XX（冯XX之女），1986年11月3日出生。

委托代理人陈晓琼，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）刘XX，男，1964年2月19日出生。

被上诉人（原审原告）孙XX，女，1963年8月13日出生。

委托代理人冯XX，北京XX律师。

上诉人冯XX因与被上诉人刘XX、孙XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第5014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯XX委托代理人哈XX、陈晓琼，被上诉人刘XX、孙XX委托代理人冯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘XX、孙XX一审诉称：2003年7月22日，刘XX与北京市XX公司签订了购买北京市通州区3112号房屋（以下简称3112号房屋）的《商品房买卖合同》，合同约定刘XX以545171元价格购买3112号房屋，房屋建筑面积140.21平米。合同签订日刘XX支付首付款115171元，余款43万元向中国XX按揭贷款。2004年2月13日，刘XX缴纳面积补差款3050元。2004年11月8日通州房产局颁发了3112号房屋所有权证书。购房至今，此房屋贷款一直由刘XX按期偿还。2009年11月15日，冯XX因子女在京上学借用该房屋居住，向刘XX、孙XX支付42万元，刘XX出具收条一份，内容：“今收到冯XX购房款北京通州区三一一二号现金420000元。”2013年，冯XX依此《收条》向通州区人民法院起诉刘XX房屋买卖合同纠纷。（2013）通民初字第3672号民事判决书中本院认为部分载明：根据《收条》仅能证明刘XX2009年确认2006年收到42万元为3112号房屋的购房款，但不足以证明双方于2006年达成一致意见即刘XX以总价款53万元向冯XX出售3112号房屋。对此，判决：一、冯XX与刘XX就通州区三一一二号房屋存在买卖合同关系；二、驳回冯XX其他诉讼请求。刘XX、冯XX根据上述收据和判决的事实，因双方不具备法律规定房屋买卖合同履行的法定条件，双方又协商不成。为此，诉至法院，要求：1.判令与冯XX依法解除通州区三一一二号房屋买卖合同关系；2.本案诉讼费用由冯XX负担。

冯XX一审辩称：冯XX不同意解除与刘XX、孙XX之间的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同并非无法继续履行，而是刘XX、孙XX设置障碍导致房屋买卖合同无法继续履行，故不同意其诉讼请求。

一审法院经审理查明：刘XX与孙XX系夫妻。刘XX与冯XX的前夫哈XX系朋友关系。哈XX现已去世。哈XX与冯XX育有二女，长女哈XX、次女哈×3。2003年7月22日，刘XX与北京市XX公司签订《商品房买卖合同》，约定刘XX以545171元的价格购买3112号房屋，房屋建筑面积140.21平方米。当日，刘XX交纳首付款115171元，余款43万元向中国XX贷款支付。2004年2月13日，刘XX交纳面积补差款3050元。2004年11月8日，北京市通州区国土资源和房屋管理局为刘XX办理了3112号房屋的所有权证书，并办理抵押登记。

2006年12月29日，冯XX将32万元存入刘XX账户。此前，冯XX曾给付刘XX现金10万元。2007年1月，刘XX将3112号房屋交付冯XX居住使用。后冯XX对3112号房屋进行了装修并入住，物业费、供暖费等相关费用均由冯XX交纳。2009年11月15日，刘XX为冯XX书写《收条》一张，载明：“今收到冯XX嫂子购房款北京通州3-1102现金肆拾贰万元正。”落款为刘XX，落款日期由2009年11月15日改为2006年12月1日。收条背面为《购房协议》打印件，载明：甲方：刘XX乙方：哈×3经甲乙双方协商，甲方愿意将3112号房屋卖给乙方，具体内容如下：一、现在的房产名字属甲方，甲方售乙方房款总价伍拾叁万元整。房子的付款方式属于分期付款方式。二、乙方妈妈2006年12月份付甲方现金42万元。剩余壹拾壹万元一次结清总价款。由于甲乙双方是好朋友关系至今房名字仍没有过户。三、甲方承诺，过两年孩子有身份证时就将房子名字立即过户给乙方，乙方也同意此承诺。四、甲乙双方必须信守承诺，如一方违约，违约方必须按市场房屋交易价格赔偿另一方的经济损失。五、本合同一式二份，甲乙双方各持一份。落款日期为2009年7月25日。双方均未在《购房协议》上签字。

另查：2012年6月15日，冯XX将刘XX诉至本院，要求判决双方的买卖合同有效。本院于2012年9月10日出具（2012）通民初字第10626号民事裁定书，认为因《收条》背面《购房协议》中载明购房者系哈×3，刘XX认可当时在出售3112号房屋时谈的是卖给哈×3，故刘XX与冯XX不存在房屋买卖合同关系，裁定驳回冯XX的诉讼请求。后冯XX对裁定不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2012年11月13日出具（2012）二中民终字第16185号民事裁定书，以冯XX所提交的《收条》背面《购房协议》虽载明购房者为哈×3，但哈×3与刘XX均未在该协议上签字，故该协议不能作为确定房屋买卖关系主体的依据。现冯XX提交的《收条》表明冯XX向刘XX给付了房款，冯XX据此向法院提起诉讼，具备相应的主体资格，故裁定撤销（2012）通民初字第10626号民事裁定书，指定北京市通州区人民法院对本案进行实体审理。

2013年4月7日，孙XX向本院递交第三人参加诉讼申请书，称刘XX私自将3112号房屋出售，要求确认冯XX与刘XX房屋买卖合同无效。2013年4月23日，冯XX当庭增加诉讼请求，要求刘XX协助其办理房屋过户登记手续。

在该案审理过程中，冯XX为证明刘XX向其出售3112号房屋的事实，提交证人郑XX、何×1的书×证言。郑XX的证人证言载明：其系唐山市×汽车凹陷修复部工作人员；2004年哈XX与刘XX共同投资唐山市×汽车凹陷修复部；2005年二人将该修复部承包给刘XX的妻弟，哈XX、刘XX每人每月应得承包费5000元。2006年哈XX去世后，承包费由刘XX一人收取。何×1的证人证言载明：刘XX将3112号房屋以53万元价格出售给冯XX，冯XX现金支付42万元，剩余房款11万元以唐山市×汽车凹陷修复部三年租金相抵。双方每年每人应得租金6万元。哈XX去世后租金由刘XX一人收取。但证人郑XX、何×2出庭。刘XX对证人证言不予认可。冯XX表示2009年其曾要求刘XX签订《购房协议》，但刘XX不同意，故其又要求刘XX在《购房协议》背面书写收条。刘XX称其在2006年向冯XX借款共计42万元，同年将3112号房屋借给冯XX居住使用，但当时未约定将3112号房屋出售给冯XX；2009年冯XX要求以53万元购买3112号房屋，但刘XX则要求其按照2009年的市场价170万购买房屋，双方未达成一致意见，故其未在《购房协议》上签字，仅在《购房协议》的背面书写42万元购房款收条。孙XX称自2004年起3112号房屋由刘XX进行出租，租金由刘XX交给孙XX，但未向本院明确其租金收取情况。孙XX称3112号房屋自2006年底由冯XX租住，租金由刘XX收取，但其不清楚租金情况。孙XX称其并不清楚刘XX将3112号房屋出售给冯XX，其在2012年因儿子需要使用该房屋要求冯XX腾退房屋时才得知此事，故其认为冯XX与刘XX关于3112号房屋的买卖行为无效。

2013年7月24日，一审法院出具（2013）通民初字第3672号民事判决书，认定刘XX为冯XX出具的《收条》明确载明其收到冯XX购买3112号房屋的购房款42万元，故认可双方存在房屋买卖合同关系。但《收条》载明的内容不足以证明双方于2006年达成一致意见，即刘XX以总价款53万元向冯XX出售3112号房屋，冯XX所提供证据亦不足以认定其已交纳全部购房款，故对于冯XX要求刘XX协助其过户的诉讼请求不予支持。孙XX陈述与常理不符。故判决确认冯XX与刘XX就3112号房屋存在买卖合同关系，同时驳回冯XX的其他诉讼请求，并驳回孙XX的诉讼请求。后刘XX、孙XX均不服该判决提起上诉。2013年10月17日北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）出具（2013）二中民终字第14504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本案一审审理过程中，双方均称坚持其在上述庭审中的陈述，同时均对该案判决查明的事实不持异议。同时，冯XX主张双方合同关系成立于2006年12月其支付部分房款之时；刘XX对此不予认可，仅同意以2013年10月17日二中院出具判决书的时间为准认定双方买卖合同关系成立。为证实自己的主张，冯XX申请证人郑XX、何×1出庭作证。郑XX陈述哈XX与刘XX曾共同投资一家修理厂，2004年至2005年左右，哈、刘二人将修理厂承包给刘XX表弟孙X，每人每月应得承包费5000元。何×1陈述2004年左右哈XX与刘XX合伙开办斯丹得（音译）汽车凹陷修复中心（以下简称修复中心），后该修复中心由刘XX妻弟孙X承包，孙X应每月分别给二人承包费5000元。何×1另称其曾于2011年听冯XX陈述哈XX去世后修复中心归刘XX一人所有，冯XX以50余万元的价格向刘XX购买了3112号房屋，冯XX已支付了40余万元购房款，并以修复中心折抵了剩余10余万元房款。刘XX对上述证人证言均不予认可。

再查，现3112号房屋仍由冯XX居住使用，该房屋所欠银行贷款一直由刘XX进行偿还。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定应尽量明确，以便于双方当事人履行合同义务，促使合同目的的实现。根据已查明的事实，冯XX与刘XX虽就买卖诉争房屋达成了一致意见，但二人未就此签订书×合同就房屋价款和履行期限等必要条款进行明确约定，导致合同关系成立后即陷入僵局，现自冯XX交纳部分房款至今已逾七年，双方均不能举证证实双方就上述内容达成了一致意见，也不能通过协议补充等方式进行弥补，现刘XX要求解除合同，理由正当，一审法院予以支持。冯XX称双方于2006年曾口头约定以53万元的价格买卖诉争房屋，但其所提供的证人证言与冯XX本人陈述、证人书×证言均不符，且即便双方确曾约定以53万元买卖诉争房屋，则自2006年交纳部分房款至本案起诉前，冯XX均未有支付剩余房款的意思表示和行为，故对于冯XX的答辩意见，一审法院难以采信。冯XX可就合同解除后的法律后果另行诉讼主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除刘XX、孙XX与冯XX就北京市通州区西XX一区十一号楼三一一二号房屋达成的买卖合同关系。

冯XX不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.截止到2006年12月29日，上诉人支付了42万元购房款，被上诉人也将涉案房屋交付了上诉人居住使用，上诉人对房屋进行了装修并支付物业费、供暖费至今。依交易习惯，买卖双方未就价款达成一致意见，在买房人入住后，卖房人应要求买房人出具未付清房款的相关手续。但在3年后，刘XX亲自书写的收条内容中，没有房款未付清和价款未确定的内容，这可证明刘XX认可涉案房屋交易价款；2.即使双方对当年的购房价款和履行期限没有明确的约定，也不是刘XX解除买卖合同的法定理由。根据合同法的相关规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。在本案审理中，上诉人多次表示，如刘XX不认可53万元价款，可按照2006年12月和2009年11月的时间对涉案房屋进行评估，上诉人亦提出反诉，要求继续履行合同，但一审法院均未准许；3.关于履行期限的事实和相关法律规定，自刘XX于2007年1月将涉案房屋交付后，至今未主张上诉人拖欠购房款，可从五次诉讼中得到证明。且即使未约定明确履行期限，根据合同法相关规定，其要求解除合同也不应当得到支持；4.因刘XX从未主张过上诉人拖欠其购房款，且拒绝签订书×买卖合同，上诉人才要求其出具收条，用以证明双方房屋买卖合同关系；5.上诉人多次提起诉讼，要求刘XX履行合同，有判决可证明，一审法院认定上诉人均未有支付剩余房款的意思表示和行为，与事实不符；6.一审判决适用法律错误。综上，请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人与上诉人履行房屋买卖合同；2.一、二审诉讼费被上诉人承担。

刘XX、孙XX辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有（2013）通民初字第3672号民事判决书、（2013）二中民终字第14504号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：根据本案查明的事实，由于双方当事人对房屋买卖的主要要素条款存在较大争议，导致双方房屋买卖关系无法继续履行，故一审法院判决解除双方之间的买卖合同关系，并无不当，本院应予维持，而冯XX对合同解除后产生的法律后果，可另行主张；综上，本院对冯XX的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由冯XX负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费70元，由冯XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王XX理审判员申XX代理审判员陈XX

书记员　肖XX