房租

　　案例内容建议格式：原告：何XX委托诉讼代理人：冯X委托诉讼代理人：高超刚被告：潘XX原告何XX与被告潘XX租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何XX的委托诉讼代理人冯X、高超刚到庭参加诉讼,被告潘XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何XX向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告房屋租赁合同关系，并由被告将租赁房屋腾空交付原告，由被告结清其占用租赁房屋期间产生的水电、物业、税款等相关费用;2、判令被告潘XX支付原告房屋租金70000元，违约金30000元，并向原告支付房屋占用损失费(损失费自诉讼之日起计算至被告腾空交付房屋止);3、因本案产生的相关费用，由被告潘XX承担。变更诉讼请求2，即损失费自诉讼之日起计算至2016年5月止。事实和理由：原告系位于泸州市江阳区商业房业主、邓X系位于泸州市江阳区商业房业主。2014年12月9日，受邓X委托，原告经手与被告潘XX签订《租赁合同》，约定：由原告将前述房屋出租被告潘XX，租赁期限为三年，月租金3500元，租金实行按季支付，第一季度不够三个月的按实支付，先付后使用，即每季度末最后7日支付下季度租金。若乙方延迟7日以上仍不交纳，甲方有权以合同违约收回商位，且不退还保证金，并追究违约责任，合同还约定保证金为30000元，如果一方违约，则向守约方支付双倍的保证金即60000元;同时，双方还签订了《补充协议》，该协议对主合同约定的租金额基础上，再每月支付6500元作为补充部分房租，支付方式与租赁合同一致……。嗣后，原告履行了前述房屋交付被告潘XX使用义务，但被告潘XX仅履行支付原告第一季度租金，自2015年3月15日起，被告潘XX未支付房屋租金，其行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。被告潘XX未向本院提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原、被告身份证明，以此证明原、被告身份情况和主体资格;2、《租赁合同》、《补充协议》、《委托书》、《房屋所有权证》，以此证明原、被告之间建立合同关系，合同相对人各方权利、义务履行情况等事实;3、收费清单10张，以此证明2015年8月至2016年5月31日，被告租赁房屋期间应承担的水、电、物业服务费计10242元，原告已代为缴纳之事实，同时，还证明被告不履行合同约定义务已构成违约，并给原告造成损失，原告有权向被告主张权利。被告无证据提交。对当事人提交的证据，因被告未到庭质证，本院对原告提交证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。根据原告提交的证据，本院认定以下事实：原告何XX系位于泸州市江阳区商业房所有权人，邓X系位于泸州市江阳区商业房所有权人。2014年12月1日，原告何XX作为受托人，邓X作为委托人，签订《委托书》，约定邓X将其产权所有的位于泸州市江阳区商业房委托原告何XX经营、管理，管理期限自2014年3月至2024年3月，管理期间，受托人(本案原告)自负盈亏，受托人有权将上述房屋再行转租经营。如果与次承租人发生纠纷，受托人有权以自己名义提起诉讼……。2014年12月9日，原告何XX依据其与邓X签订的《委托书》，并作为甲方(出租方)与乙方(承租方)，即本案被告潘XX签订《租赁合同》，该合同约定：由原告何XX将前述商业用房出租被告潘XX，租赁期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止;月租金3500元，租金实行按季支付……，即每季度末最后7日支付下季度租金;若乙方延迟7日以上仍不交纳，甲方有权以合同违约收回商位，且不退还保证金，并追究违约责任;合同第七条特别约定还明确：本商位每月每平方米15元的物业管理费以及卫生、消防、水电公摊、物业维修等一切费用由乙方承担……;合同还约定保证金为30000元，于合同签订之日支付;关于违约责任，合同约定：甲方与乙方任何一方均不能单方面终止合同，或者改变租赁期限、降低或者提高租金，否则，违约方必须向守约方支付两倍保证金(即60000元)……。同时，双方还签订了《补充协议》，该协议在对主合同约定的月租金3500元基础上，约定每月增加支付6500元作为补充部分房租，支付方式与租赁合同一致……;本协议在主合同有效期内，乙方不得擅自解除……。由此，双方建立房屋租赁关系。合同签订后，原告何XX履行了前述房屋移交给被告潘XX使用的义务。关于讼争房屋租金支付截止时间和该房屋现状问题，庭审中，原告何XX当庭陈述“被告潘XX至今仅履行支付原告第一季度租金，即2014年12月15日起至2015年3月14日，现该商业用房处于空置状态……”。关于讼争房屋租赁期间发生的水、电、物业服务费缴纳情况，2016年5月20日，原告何XX垫付前述商业房(2015年7月13日-2016年5月1日)物业管理费、电费、水费共计10242元。本院认为，何XX、邓X分别系位于泸州市江阳区商业房所有权人，受邓X委托，原告何XX以其名义经手同被告潘XX签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，由此建立的房屋租赁关系，不违反法律法规规定，本院予以确认。本案中，由于双方签订的《租赁合同》明确对租赁房屋的租赁期限、月租金、租金支付方式、水电公摊费用的承担、物业维修等费用的承担、违约责任等内容分别予以约定，且双方签订的《补充协议》，还对主合同约定的月租金3500元，并在此基础上，调整每月增加支付6500元，即月租金10000元，作为补充部分房租，支付方式与租赁合同一致……，其权利、义务关系约定明确，当事人应当自觉遵守和履行合同义务。但由于被告潘XX未按合同约定支付房屋租金，致使原告何XX与其签订的《租赁合同》、《补充协议》之合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告潘XX租赁使用前述商业房期间，不履行租金支付和合同约定的房屋租赁期间发生的水、电、物业服务费缴纳义务之行为已构成违约，应当承担违约责任。本院向被告潘XX送达起诉状副本的时间为2016年4月15日，因此，原告何XX诉请解除与被告潘XX之间的房屋租赁关系，并由被告潘XX承担支付2015年3月15日至2016年4月15日(计13个月)的房屋租金130000元，以及被告潘XX2016年4月16日起至2016年5月15日止占用前述房屋期间的损失费10000元，共计140000元主张，未加重被告潘XX应承担的房屋月租金负担，本院应予支持，其租赁关系解除时间应确定自2016年4月15日。关于原告何XX主张由被告潘XX结清其占用租赁房屋期间即2015年7月13日至2016年5月1日产生的水、电、物业等相关费用10242元，并支付违约金30000元，共计40242元的诉请，能否支持问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲机构予以适当减少。……”规定，原告何XX前述主张，既是双方的约定，亦于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告何XX与被告潘XX的房屋租赁关系于2016年4月15日起解除。二、被告潘XX于本判决生效之日起十五日内，将位于泸州市江阳区商业房腾空交付原告何XX;三、被告潘XX于本判决生效之日起十五日内支付原告何XX2015年3月15日至2016年4月15日(计13个月)房屋租金130000元;支付原告何XX2015年7月13日至2016年5月1日垫付的水、电、物业等相关费用计10242元，计140242元;四、被告潘XX于本判决生效之日起十五日内赔偿原告何XX房屋占用损失费10000元(2016年4月16日起至2016年5月15日止)，并支付原告何XX违约金30000元，计40000元。